부동산중개수수료 만족도에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

2006년「부동산중개업법⌟이 현행「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」로 개정되고, 부동산시장이 급변하였지만 2000년 12월 19일 이후 책정된 부동산중개수수료 요율은 그대로 유지되고 있다. 이에 대해 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에 부동산중개수수료를 둘러싸고 끊이지 않는 분쟁이 발생하고 있다. 현행 부동산중개수수료체계는 부동산중개업자나 중개의뢰 수요자 모두가 만족하고 있지 않아, 부동산중개수수료에 대해 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 입장에서 본 부동산중개수수료와 관련된 문제점과 개선안을 조사하여 각각의 인식의 차이를 비교분석하여 투명하고 건전한 부동산중개수수료 지급 거래질서를 확립하는 방안을 도출하고자 하였다.
첫째, 주택 매매․교환 및 주택 임대차 등의 중개수수료 요율 단계별 만족도에 대하여 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에는 인식의 차이가 큼을 확인하였다. 특히 일정범위이내에서 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에 ‘협의’를 통하여 중개수수료를 지불하도록 하는 현행 중개수수료체계에 대하여는 공히 불만족을 표시하였다. 현행 중개수수료체계의 개편이 요구되고 있다.
둘째, 중개수수료 요율의 불만족 사유에 대하여 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 양쪽 공히 부동산 중개수수료 요율이 다단계 역진요율 제도에 의해 계산이 복잡하고 거래가격이 낮은 것과 높은 것에 대한 차이가 별로 없다는 것을 가장 높게 들고 있다. 현행 중개수수료체계의 복잡하고 가격차이가 나지 않는 다단계 역진요율 제도의 개선이 필요하다는 인식이다.
셋째, 부동산중개수수료가 비싸다고 느끼는 이유에 대하여 부동산중개업자는 ‘그냥 비싸다는 생각이 든다.’를 높게 들고 있고, 중개의뢰 수요자는 ‘중개업무가 단순하다’가 가장 높았다. 중개의뢰 수요자는 부동산중개수수료가 비싸게 느끼는 이유에 대하여 중개업무가 단순하고, 중개서비스 수준이 낮음을 들고 있어 중개서비스의 질적 수준을 보강할 필요가 있다.
넷째, 부동산중개수수료 요율이 상향 조정될 경우 서비스 면에서 가장 먼저 도입해야 할 제도로 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 공히 ‘종합서비스제도 도입’이 가장 필요한 제도로 꼽고 있어 중개의뢰 수요자가 요구하는 수준의 중개서비스의 질적 수준 향상이 요구되고 있다. 특히, 중개의뢰 수요자는 부동산중개수수료에 비하여 중개업무가 단순하고, 중개서비스 수준이 낮음을 지적하고 있는 점을 감안할 때 종합적인 중개서비스 수준을 제고할 필요가 있다.
다섯째, 주택 임대차 거래 시 3억 이상 물건 중개수수료율은 0.8% 이내에서 정하도록 하고 있으나, 중개의뢰 수요자는 중개사무소에 게시된 요율을 인정하지 않고 최저 요율을 일방적으로 제시하여 분쟁의 소지가 많다. 이를 개선하기 위한 단계별로 분류된 부동산중개수수료 요율을 단일화시켜 확정요율로 정하는 데에 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 모두 찬성하고 있다. 분쟁의 소지를 사전에 방지할 수 있도록 단계별 확정요율체계를 도입할 필요가 있다
부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에는 현행 중개수수료율에 대하여 입장차가 큼을 확인하였다. 즉, 부동산중개업자는 중개수수료율이 낮다고 인식하고 있는 반면, 중개의뢰 수요자는 높다고 인식하고 있다. 더구나 서로 일정한 범위 내에서 정하도록 하고 있는 부동산중개수수료인 경우 입장차는 더욱 극명하게 드러나고 있어 현행 중개수수료율체계의 불명확한 부분은 단계별 구간을 두어 명확히 할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In 2006, the「Real Estate Brokerage Business Law⌟ was amended into the current「Law concerning the Business and Real Estate Transaction Report of the Licensed Real Estate Agent」, and the real estate market has changed with rapidity. But the real estate brokerage rate has been maintained as it stands since its establishment in Dec, 19, 2000. Accordingly, there has continually occurred the dispute over the brokerage commission between the real estate agent and the brokerage client. Both the real estate agent and the client are not satisfied with the current brokerage commission system. So this study attempted to investigate the problem related to commission brokerage and its improvement scheme from a perspective of both real estate agent and brokerage client, make a comparative analysis of the difference in their understanding and elicit the scheme for establishing the transparent and wholesome transactional order of real estate brokerage commission payment. As a result, the following findings were obtained:
First, it was found that there was a great difference in the level of step-by-step satisfaction with the brokerage commission rate of housing sale, exchange and lease between real estate agent and brokerage client. Especially, the respondents indeed expressed dissatisfaction with the current brokerage commission system that requires the brokerage client to pay brokerage commission through the consultation between real estate agent and brokerage client within a given range. The reorganization of the current brokerage commission system is required.
Second, the greatest reason for both real estate agent and brokerage client to feel dissatisfaction with the brokerage commission rate was the intricacy of its calculation due to the multi-level regressive commission rate system and the little difference between high and low transaction values. So it is necessary to improve the current complicated multi-level regressive commission rate system with little difference between high and low transaction values.
Third, the reason for feeling that the brokerage commission is high was found to be 'for no reason' on the side of the real estate agent and to be ‘for simple brokerage job’. As for the reason for feeling the high brokerage commission on the side of the responding brokerage clients, they pointed out the simple brokerage job and the low level of brokerage service. Accordingly, it is necessary to reinforce the qualitative level of brokerage service.
Fourth, both the real estate agent and the brokerage client pointed out the need for introduction of the comprehensive service system as the one to be introduced first in case the brokerage commission rate system is adjusted upward. So it is necessary to enhance the current brokerage service up to the qualitative level of brokerage commission required by the brokerage client. Especially, the responding brokerage clients pointed out the simple brokerage job and the low level of brokerage service compared to the brokerage commission. In this light, it is necessary to enhance the level of comprehensive brokerage service.
Fifth, it is required that the brokerage commission rate of the object worth more than 300,000,000won should be set within 0.8% of its value at the time of housing lease transaction. The brokerage client does not recognize the commission rate posted on the brokerage office but unilaterally presents the lowest rate, thereby being likely to trigger the dispute. So both the real estate agent and the brokerage client agreed that the fixed commission rate should be made by unifying the commission brokerage rate classified in steps to improve this problem. So it is necessary to introduce the step-by-step fixed commission rate system to prevent the possibility of dispute in advance.
It was found that there was a great difference in the position about the current commission rate between real estate agent and brokerage client. That is, the real estate agent is aware that the brokerage commission rate is low, whereas the brokerage client is aware that it is high. Moreover, it was found that there was a clearer difference in the position about the brokerage commission required to be set within a given range. So it is necessary to make clear the unclear part of the current brokerage commission rate system by putting the interval between steps.




Key words : real estate brokerage commission, real estate agent, brokerage client, brokerage commission satisfaction, brokerage commission system

목차 (Table of Contents)

• 표 목 차 ⅴ
• 그림목차 ⅶ
• 국문초록 ⅷ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 선행연구의 고찰 5
• 1. 선행연구의 검토 5
• 2. 선행연구와 차별성 9
• 제2장 부동산중개수수료에 관한 이론적 고찰 10
• 제1절 부동산중개수수료의 법적 성질과 발생요건 10
• 1. 부동산중개수수료의 개념 10
• 2. 부동산중개수수료의 법적 성질 11
• 3. 부동산중개수수료의 발생요건과 소멸 12
• 제2절 우리나라 부동산중개수수료 제도와 변천과정 15
• 1. 부동산중개수수료 제도 변천과정 15
• 2. 현행 부동산중개수수료 요율체계 22
• 3. 개항 이후 부동산중개업 관련 법률 변천과정 및 시·도 조례 25
• 제3절 직거래 및 재계약에 관한 부동산중개수수료 27
• 1. 직거래에 관한 부동산중개수수료 27
• 2. 재계약에 관한 부동산중개수수료 27
• 제4절 부동산중개수수료 지급시기와 업무보증서(공제증서) 교부시기 28
• 1. 부동산중개수수료 지급시기 28
• 2. 업무보증증서(공제증서) 교부 및 교부시기 29
• 제3장 부동산중개수수료 제도의 현황 30
• 제1절 부동산중개수수료 제도의 규정 30
• 1. 공인중개사법상의 규정 30
• 2. 공인중개사법 시행규칙상의 규정 31
• 제2절 직접거래와 부동산중개수수료 분쟁문제 32
• 1. 직접거래와 부동산중개수수료 청구권 32
• 2. 직접거래에 대한 부동산중개수수료 청구권 판례 35
• 제3절 외국의 부동산중개수수료 제도 37
• 1. 미국 37
• 2. 일본 38
• 3. 영국 39
• 4. 독일 40
• 5. 프랑스 40
• 6. 그 밖의 주요국가 41
• 7. 시사점 42
• 제4장 부동산중개수수료 만족도 분석결과 및 해석 43
• 제1절 분석설계 43
• 1. 조사목적 및 내용 43
• 2. 표본 및 표집 44
• 3. 분석방법 45
• 제2절 통계량 45
• 제3절 부동산중개수수료 만족도에 대한 인식 46
• 1. 주택 매매·교환 거래금액이 5천만원 미만인 경우 46
• 2. 주택 매매·교환 거래금액이 5천만원 이상∼2억원 미만인 경우 48
• 3. 주택 매매·교환 거래금액이 2억원 이상∼6억원 미만인 경우 49
• 4. 주택 매매·교환 거래금액이 6억원 이상인 경우 50
• 5. 주택 임대차 거래금액이 5천만원 미만인 경우 52
• 6. 주택 임대차 거래금액이 5천만원 이상∼1억원 미만인 경우 53
• 7. 주택 임대차 거래금액이 1억원 이상∼3억원 미만인 경우 54
• 8. 주택 임대차 거래금액이 3억원 이상인 경우 55
• 9. 토지 등 거래인 경우 56
• 10. 중개수수료의 체계선호도 57
• 제4절 부동산중개수수료 제도에 대한 인식 59
• 1. 외국 중개수수료 요율과 비교에 대한 인식 59
• 2. 중개수수료 요율 불만족 이유에 대한 인식 60
• 3. 외국 중개수수료 요율과 차이가 나는 이유에 대한 인식 62
• 4. 중개수수료를 비싸게 느끼는 이유에 대한 인식 63
• 5. 부동산 직거래 시 중개 사고율이 높아지는 이유에 대한 인식 64
• 6. 중개업자가 영세사업에 속한다고 느끼는 이유에 대한 인식 66
• 7. 임대차계약서 대필보수 지불 현상의 개선사항에 대한 인식 68
• 8. 부동산 중개의뢰 시 이용계약방식에 대한 인식 69
• 9. 중개수수료 요율 상향 조정 시 도입제도에 대한 인식 70
• 10. 재계약 시 적정 중개수수료 요율에 대한 인식 72
• 11. 중개수수료 적정 요율에 대한 인식 73
• 12. 무등록·무자격자 중개행위가 중개수수료에 미치는 영향에 대한 인식 75
• 13. 상가임대차 권리금 중개수수료에 대한 인식 76
• 14. 중개업자 편법계약 이유에 대한 인식 78
• 15. 중개의뢰자와 분쟁발생 원인에 대한 인식 79
• 16. 오피스텔 중개수수료 요율에 대한 인식 81
• 17. 단계별 요율에 대한 확정요율 지정에 대한 인식 82
• 18. 전속중개계약에 대한 인식 83
• 19. 중개수수료 지불시기와 공제증서 교부시기에 대한 동시이행 제도적 법제화 인식 85
• 제5절 시사점 86
• 제5장 결론 88
• 1. 연구결과의 요약 88
• 2. 연구한계 및 향후과제 90
• 참고문헌 91
• 부록 94
• ABSTRACT 103