지역주택조합사업 안심보장증서의 실효성에 관한 연구: 대법원 2025.5.15.선고, 2024다239692판결 = A study on the effectiveness of the local housing cooperative project's security guarantee certificate: Supreme Court Decision 2024DA239692, May 15, 2025

국문 초록 (Abstract)

지역주택조합사업에서 교부되는 안심보장증서(환불보장약정)는 당해 지역주택조합에 가입하려는 자들의 의사결정에 중대한 영향을 미치고 있다. 이번 대상판결이 있기 전까지 판례는 조합원의 분담금은 총유물이므로 그 처분은 총회의 결의를 득하여야 한다고 보았고, 조합추진위원회에 의해 교부된 안심보장증서가 총회의 결의를 득하지 못하여 무효인 경우에는 이와 일체성을 이루는 조합가입계약 또한 무효가 되므로 조합은 분담금을 환불하여야 한다는 논리로 이어졌다.
그러던 중 이번 대상판결은 조합원이 안심보장증서의 무효를 이유로 환불받을 수 있는 경우라 하더라도 조합가입계약을 유지하려는 의미로 해석될 만한 신뢰를 준 경우에는, 신의칙상 안심보장증서의 무효를이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장할 수 없다고 보았다.
이러한 대상판결의 태도는 일부 타당한 측면은 있으나, ‘신의성실의 원칙 남용문제’, ‘정보의 비대칭성에 기초한 조합의 도덕적 해이 가능성’, ‘조기소송유도에 따른 불필요한 사회적 비용 증가’ 등 예견되는 많은 논란에서 자유롭기 어렵고, 기존에도 논란이 많았던 안심보장증서의 유효성 문제에 신의칙을 추가함으로써 현실을 더욱 복잡하게 만들었다.
현정부도 많은 관심을 갖고 있는 사안이므로 설득력 있는 대안이 제시되기를 희망하나, 현 상태에서는안심보장증서의 태생적 한계를 고려할 때 유의한 답을 찾기 어려워 보인다. 다만, 이와 관련하여 일각에서는 안심보장증서의 교부를 폐지 내지 불허(不許)하자는 의견도 있으나 그 보다는 순기능을 고려하여 입법을 통해 규율(規律)하는 것이 타당하다고 생각한다.
지역주택조합사업의 안심보장증서는 그 중요성에 비하여 이에 대한 충분한 연구가 부족한 실정이다. 이후에도 이와 관련된 연구가 지속되어 본 사업이 원수가 아닌 친구에게 권하는 사업으로 자리매김하기를 희망한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The security guarantee certificate (refund agreement certificate) issued by a local housing cooperative project has a significant impact on the decision-making of those wishing to join the local housing cooperative. Before this ruling, the precedent was that the union members’ contributions were collective property, and therefore, the disposal of collective property required a resolution at the general meeting. Therefore, the security guarantee certificate issued by the union promotion committee without this procedure was invalid, and the union membership contract that formed an integral part of it was also invalid, and therefore the contributions should be refunded.
Meanwhile, this ruling held that even if a union member can receive a refund on the grounds that the peace of mind certificate is invalid, if the union member has performed a prior act that can be interpreted as an attempt to maintain the union membership contract, the union member cannot claim the invalidity or cancellation of the union contract on the grounds that the peace of mind certificate is invalid. That is, even if the exercise of such a right of release is within one’s legitimate rights, it should be restricted if it violates ‘the principle of good faith and this attitude of the subject judgment seems reasonable.
However, even if the attitude of the subject judgment is sufficient to explain the case in question, it is difficult to be free from many controversies that will be anticipated in the future, Since the current government is also paying close attention, we hope that a persuasive alternative will be presented; however, given the inherent limitations of the system in its current state, it appears difficult to find a meaningful solution. In this regard, some argue that the issuance of assurance certificates should be prohibited, but I believe it is more appropriate to manage them through legislation, taking into account their positive functions.
The importance of the security guarantee certificate in local housing cooperatives is not fully understood, and research on this topic is lacking.
Therefore, we hope that research on this topic will continue in the future so that it can become a business recommended to friends, not enemies.