베트남 부동산 법제의 외국법 계수 연구 = Research on the Reception of Foreign Law within the Vietnamese Real Estate Legal System

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 1945년 베트남 민주공화국 건국부터 2024년 개정 토지법이 안착 단계에 접어든 2026년현재에 이르기까지, 베트남 부동산 법제가 걸어온 외국법 계수(Reception of Foreign Law)의 역사와그 과정에서 나타난 독자적 변용 기제를 심층적으로 고찰하였다. 베트남 부동산 법제는 전통적인 왕토 사상과 공동체 기반의 공전제(公⽥制)라는 역사적 토양 위에, 프랑스 식민 통치기의 대륙법계 지적(地積)･ 공시 기술, 독립 이후 중국과 소련의 사회주의 토지 국유화 모델, 그리고 도이머이 이후 한국과 서구의 시장경제 법제가 중층적으로 축적되며 형성되었다. 베트남은 각 시대적 필요에 따라 외국법을 수용하되 이를 단순히 이식(Transplant)하는 데 그치지 않고, 자국의 정치 체제와 사회적 특수성에 맞게 재해석하는고도의 법적 변용(Legal Adaptation) 과정을 거쳤음을 확인하였다. 독립 직후 행정 공백을 막기 위해 구프랑스 법령의 기술적 자산을 잠정 유지한 실용적 선택을 시작으로, 1950년대 중국식 모델을 통한 급진적 토지 개혁과 1980년 헌법을 통한 ‘토지의 전 인민 소유’ 원칙 확립은 사회주의 토지 질서의 법적 근간이 되었다. 특히 1986년 도이머이 선언 이후 베트남은 사회주의 국유화 원칙을 견지하면서도 시장경제활성화를 위해 서구 민법의 사적 자치 원리와 동아시아의 ‘소유와 사용의 분리’ 법리를 성공적으로 결합하였다. 이를 통해 근원적 소유권은 국가에 두되, 시장에서 거래 가능한 물권적 성격의 ‘토지사용권’ 제도를창조하여 베트남만의 독자적인 하이브리드 모델을 구축하였다. 2026년 현행 토지법(2024년 개정 및2026년 시행)은 이러한 법제 고도화의 결정체로서, 과거의 행정 편의적 ‘토지 가격표’ 제도를 폐지하고시장 가치 기반의 가격 체계를 전면 도입하였으며, 한국의 부동산 공시 제도와 통합 정보 시스템 모델을벤치마킹하여 행정의 투명성과 법치주의적 고도화를 실현하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study provides an in-depth examination of the reception of foreign law and autonomous legal adaptation in the Vietnamese real estate legal system from 1945 to 2026. Vietnam’s legal framework is a multi-layered accumulation of traditional communal land practices, French colonial registration technologies, socialist nationalization models from China and the Soviet Union, and market-oriented laws from South Korea and the West. The findings confirm that Vietnam did not merely transplant foreign laws but reinterpreted them to fit its political and social context. This began with the pragmatic retention of French technical assets after independence to prevent administrative vacuums.
Subsequently, the 1980 Constitution established the ‘all-people ownership of land’ based on socialist principles.Following the 1986 Doi Moi reforms, Vietnam successfully harmonized socialist nationalization with Western private autonomy and East Asian ‘separation of ownership and use’. This created a unique hybrid model where the State retains root ownership while granting individuals and enterprises tradable ‘Land Use Rights (LUR)’. The 2024 Amended Land Law represents the culmination of this evolution, abolishing administrative price frames for market-value-based pricing and benchmarking South Korea’s integrated information systems to enhance transparency. This study highlights how Vietnam has established a sustainable legal milestone for socialist states to coexist with a market economy.