아파트 공급제도 및 분양권 전매에 관한 법·정책적 연구 = The Legal and Policy Study on the Apartment Supply System and the Pre-sale Rights

국문 초록 (Abstract)

국내 아파트 공급제도와 분양권 전매제도는 시간이 지나면서 많은 변화를 겪었지만, 근본적인 문제는 여전히 해결되지 않고 있다. 특히, 분양권 전매시 장에서 발생하는 광범위한 현행법 위반 문제는 전매시장 왜곡과 투기 조장의 원인이 되고 있다. 본 연구의 목적은 아파트 공급제도와 분양권 전매시장에서 발생하는 현행법 위반에 관한 현황과 문제점을 파악하고, 이를 개선하기 위한 법적, 정책적 대안을 제시하는 데 있다. 이를 통해 전매시장의 건전성을 확보 하고, 현행법 위반으로 인한 사회적 부작용과 전매시장 왜곡을 해소하여 주택 시장의 안정화에 기여하고자 한다. 이를 위해 본 연구는 아파트 공급제도 및 분양권 전매에 관한 법·정책의 현 황을 조사하고, 역대 정부의 관련 정책과 제도를 살펴보았다. 또한, 관련 법률 과 판례를 검토하여 아파트 공급제도 및 분양권 전매의 문제점을 도출하고, 이에 대한 개선방안을 다음과 같이 제안하였다. 첫째, 현행「주택법」제64조 제1항은 분양권 전매를 제한하고 있으나, 법적 효력이 단속규정으로 해석되어 실제로는 무효화되지 않는 문제가 있다. 대법 원은 전매제한 규정을 위반한 전매행위가 매수인이 분양 사업주체에게 대항할 수 없다는 것을 의미할 뿐, 당사자 간 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 한 다는 취지는 아니라고 판시하였다. 이러한 해석으로 인해 주택법의 전매금지 규정은 실효성이 떨어지며, 실정법을 위반하는 관행을 인정하는 결과를 초래 한다. 따라서,「주택법」제64조 제1항을 위반한 전매계약의 효력을 무효로 하 거나 취소하도록 개선해야 한다. 무효나 취소규정으로 개선하면 양도인과 양 수인 간의 위법한 계약 관계는 성립하지 않고, 양수인은 양도인에게 분양권 이전을 청구할 권리를 가질 수 없게 된다. 또한, 분양권 매수대금은 부당이득 으로 간주되어 반환을 청구할 수 없게 되고, 전매시장에서 위법행위를 보다 효과적으로 예방할 수 있다. 둘째, 현행「공인중개사법」은 분양권 전매시장에서 위법행위를 저지른 공 인중개사의 임의적 등록취소와 임의적 자격정지로 규정하고 있는데 이를 필요 적 등록취소와 자격정지 또는 자격취소로 강화할 필요가 있다. 또한, 부동산 중개업자의 역할이 커지고 있음에도 불구하고 투기에 직접가담하거나 투기를 조장하는 등 위법행위를 행하는 공인중개사를 중개업에서 배제하여야 한다. 셋째, 분양권 전매제한을 입주 시 까지 강화해야 한다. 이를 통해 단기적인 투기수요를 원천적으로 차단하고, 분양권이 실물 주택으로 되기 전까지는 안 정적인 주택 시장환경을 조성할 수 있다. 예외적으로 불가피한 경우에는 사업 주체 또는 한국토지주택공사(LH)가 매입비용을 지급하고 분양권을 매입하는 환수제도를 도입해야 한다. 넷째, 부동산 관련 교육 프로그램을 통해 중개업자 및 전매시장 참여자의 윤리의식을 강화하고, 투명한 전매시장의 거래환경을 조성해야 한다. 분양권 전매시장에서 발생하는 위법행위는 아파트 시장을 대표로 하는 주택시장의 질 서를 교란하며, 사회적 공동이익을 손상시키고 위법행위자가 계속해서 이익을 얻게 되어 사회 가치를 크게 훼손하고 공동체의 근본적인 질서를 붕괴시키는 행위이다. 이에 대한 단속과 엄격한 제재는 필수적이며, 지속적인 감시와 법적 조치가 필요하다. 본 연구는 정부와 관련기관이 분양권 전매시장에서 발생하는 다수의 위법행위 를 줄이기 위해 더 엄격한 규제와 지속적인 모니터링을 도입할 필요가 있음을 시사한다. 또한, 위법행위에 대한 처벌을 명확히 하고 일관되게 적용하며, 부 동산 관련 교육을 통해 윤리적 기준을 강화할 필요가 있다. [주제어: 아파트 공급제도，아파트 분양권, 전매제한, 불법전매, 전매시장]

목차 (Table of Contents)

• 목 차ⅰ
• 표 목 차ⅳ
• 그림목차ⅴ
• 국문요약ⅵ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 아파트 공급제도 5
• 제1절 아파트 공급 방식 5
• 1. 서설 5
• 2. 선분양 방식 7
• 3. 후분양 방식11
• 4. 소결 15
• 제2절 아파트 공급 관련 제도 18
• 1. 주택청약제도 18
• 2. 분양가상한제 22
• 3. 주택분양보증제도 28
• 4. 분양권 전매제도 29
• 5. 소결 37
• 제3절 소결 38
• 제3장 아파트 분양계약 및 분양권 전매 40
• 제1절 아파트 분양계약 40
• 1. 아파트 분양계약의 의의 및 법적 성질40
• 2. 아파트 청약47
• 제2절 아파트 분양권 53
• 1. 아파트 분양권의 의의 및 법적 성질 53
• 2. 입주권과의 차이 58
• 제3절 전매시장 개관60
• 1. 전매시장 의의60
• 2. 전매시장 현황61
• 3. 전매시장 특성67
• 제4장 현행법 및 전매제도의 문제점과 개선방안70
• 제1절 서설 70
• 제2절 현행법 위반 실사례 분석71
• 1. 서설 71
• 2. 현행법 위반 형태 72
• 3. 소결 82
• 제3절 현행법상 문제점 및 개선방안 83
• 1.「주택법」상 문제점 및 개선방안 83
• 2.「공인중개사법」상 문제점 및 개선방안 86
• 제4절 전매제도의 문제점 및 개선방안90
• 1. 전매제도의 문제점90
• 2. 전매제도의 개선방안 91
• 제5장 결론 93
• 참고문헌 96
• Abstract 101