정비사업 조합원입주권 구매자의 구매특성 및 선택요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

건설공사비 급등과 부동산 경기 위축으로 조합원입주권을 둘러싼 환경이 빠르게 변화하고 있다. 그럼에도 기존 연구는 법률적 쟁점과 과세 방법 등에 집중되어 있어, 실제 구매자의 구매특성과 선택요인을 실증적으로 분석한 연구는 극히 미흡한 실정이다. 이에 본 연구는 정비사업 조합원입주권 구매자의 구매특성 및 선택요인을 실증적으로 규명하고, 조합과 시공자 등 사업 주체와 투자자에게 실질적 시사점을 제공하는 데 목적이 있다.
이론적 기반으로는 EBM 모델의 7단계 소비자 의사결정과정을 채택하여, 대안평가（3단계）의 선택속성 중요도와 소비（5단계）의 만족도 평가, 구매결정（4단계）에 작용하는 구매특성이 소비후평가（6단계）의 반복구매 행동과 처분（7단계）의 재구매 의도로 이어지는 과정을 실증적으로 확인하였다. 12개 선택속성은 경제성 및 수익성, 조합 및 사업관리, 시공사 및 물리적 상품, 입지 및 외부 리스크의 4개 요인으로 구성하였다. 자료는 2026년 1~2월 전국의 조합원입주권 구매경험자 및 추가구매 예정자를 대상으로 수집하였으며, KANO 분석·IPA·위계적 로지스틱 회귀분석을 결합한 다층적 분석 체계를 적용하였다.
주요 분석 결과는 다음과 같다. KANO 분석 결과 경제성 및 수익성 요인과 시공사 역량 및 신뢰도는 일원적 속성, 조합 및 사업관리 요인과 입지 및 생활 편의는 당연적 속성, 단지 특화 및 브랜드 차별화와 조합원 로얄동·층 배정 혜택은 매력적 속성으로 분류되었다. 특히 시세（프리미엄） 상승 기대는 만족계수가 가장 높았고, 추가분담금 발생 최소화는 불만족계수 절댓값이 가장 높아 각각 만족과 불만의 핵심 동인임이 확인되었다. IPA 분석에서는 가격 적정성, 시세（프리미엄） 상승 기대, 추가분담금 발생 최소화, 조합 투명성 및 갈등관리, 사업추진 속도 및 일정의 5개 속성이 집중 개선 영역에 배치되었다.
위계적 로지스틱 회귀분석 결과, 두 종속변수 모두에서 가장 강하고 일관된 영향을 미치는 요인은 위험성향과 정보 이해 수준으로 나타났으며, 가격 적정성과 시세（프리미엄） 상승 기대, 사업추진 속도 및 일정, 추가분담금 발생 최소화 만족도 역시 모두 유의하였다. 또한 월평균 가구소득은 유의한 반면 자금조달 방식은 유의하지 않아, 조달 방식보다 소득 기반이 본질적 요인임이 확인되었다. 한편 시공사 역량 및 신뢰도와 입지 및 생활 편의는 반복구매 행동에서만, 조합 투명성 및 갈등관리와 규제·세제·대출 여건은 재구매 의도에서만 유의하게 나타났다. 이는 과거 행동인 반복구매가 직접 경험한 만족에 의해, 미래 의도인 재구매가 사업 신뢰성과 정책·시장 환경에 대한 기대에 의해 서로 다르게 결정되는 이원적 구조를 보여준다.
이러한 결과는 조합에게 추가분담금 관리와 투명한 사업추진이 투자자 신뢰 확보의 핵심 요건임을, 시공자에게 외형적 브랜드 차별화보다 합리적 공사비 관리와 책임 준공 역량이 더 효과적인 전략임을 시사한다. 또한 투자자에게는 위험성향과 정보 이해 수준 등 내적 역량이 반복구매를 결정짓는 핵심 변수임을 감안하여, 유형별로 차별화된 사전 분석과 투자 전략이 필요함을 시사한다. 아울러 본 연구는 KANO 분석·IPA·위계적 로지스틱 회귀분석을 통합한 분석 체계를 조합원입주권 연구에 최초로 적용하였다는 학술적 의의를 가진다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 4
• 가. 연구의 범위 4
• 나. 연구의 방법 5
• 다. 연구의 구성 7
• Ⅱ. 정비사업 조합원입주권과 구매특성 및 선택요인에 관한 이론적 고찰 10
• 1. 정비사업의 이해 10
• 가. 정비사업 개념 및 종류 10
• 나. 정비사업 절차 15
• 2. 조합원입주권에 대한 이론적 고찰 18
• 가. 조합원입주권의 개념 18
• 나. 조합원입주권의 자격요건 20
• 다. 조합원입주권과 분양권의 차이 25
• 3. 구매특성 및 선택요인에 관한 이론적 고찰 28
• 가. 구매의 개념 및 특성 28
• 나. 구매 영향요인 30
• 다. 구매의 선택과정 34
• 4. 선행연구 고찰 37
• 가. 정비사업 조합원입주권에 관한 선행연구 38
• 나. 구매특성 및 선택요인에 관한 선행연구 41
• 다. 선행연구와의 차별성 44
• Ⅲ. 연구의 설계 47
• 1. 연구모형 및 가설 47
• 가. 연구모형 47
• 나. 연구가설 52
• 2. 자료수집 및 분석방법 58
• 가. 자료 수집 58
• 나. 분석방법 59
• 3. 변수의 선정 및 정의 69
• 가. 변수의 선정 69
• 나. 변수의 정의 72
• Ⅳ. 정비사업 조합원입주권 구매자의 구매특성 및 선택요인에 관한 실증분석 76
• 1. 조합원입주권 구매자의 일반적 수요특성 76
• 가. 응답자의 일반적 특성 76
• 나. 부동산 및 정비사업 투자 경험 특성 78
• 2. 조합원입주권 구매자의 구매특성에 관한 실증분석 80
• 가. 구매목적 및 자금조달 방식에 관한 실증분석 82
• 나. 매입가액, 투자 출구전략 및 소득수준에 관한 실증분석 84
• 다. 위험성향, 정보 활용 및 투자 역량에 관한 실증분석 85
• 라. 실제 구매 선택결과에 관한 실증분석 88
• 3. 조합원입주권 구매자의 선택요인에 관한 실증분석 92
• 가. 측정 도구의 신뢰도 및 타당성 검증 92
• 나. KANO 분석을 활용한 선택요인 실증분석 97
• 다. IPA 분석을 활용한 선택요인 실증분석 105
• 라. 위계적 로지스틱회귀분석을 활용한 선택요인 실증분석 113
• 마. 가설검증 요약 130
• 4. 분석결과 요약 및 시사점 137
• 가. 분석결과 요약 137
• 나. 시사점 140
• Ⅴ. 결 론 143
• 1. 연구의 요약 143
• 2. 향후 연구 과제 146
• 참고문헌 148
• 부 록 153
• Abstract 164