기성시가지 정비를 위한 도시개발사업의 입체환지 효과 분석

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 기성시가지 도시개발사업의 새로운 사업방식으로서 입체환지의 적용가능성을 타진하고, 다른 사업방식과의 차이점과 그 효과 등을 비교분석하기 위한 시뮬레이션 연구이다. 입체환지 적용을 위해 도시개발법상의 규정을 개선하여 환지설계 기준을 수립하고, 사업성 분석 기준 등을 가정하여 특정지구의 시나리오(사업방식)별 시뮬레이션을 수행하였다. 시뮬레이션 결과, 권리관계가 복잡하고 주민참여가 요구되는 기성시가지 도시개발사업 방식으로 입체환지방식이 타당한 것으로 나타났다. 기존의 수용이나 평면환지 방식에 비해 입체환지방식은 초기 사업비용이 경감되어 공공시행자의 재무적 부담이 없으며, 적절한 환지설계로 원주민에게는 일정부분 개발이익을 발생시키고 청산금도 축소된다. 단, 부동산 시장이 침체될 경우에는 현금청산비율 증가와 분양가가 인하될 가능성이 있어 사업추진에 한계가 있을 수 있다. 본 연구의 시뮬레이션에도 불구하고, 입체환지방식을 현실에 적용하기 위해서는 평가식과 개발이익 배분 등 사업과정에서 고려해야 할 사항과 관련 세부 규정이 많으므로 입체환지방식을 위한 세부 업무매뉴얼 개발이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to examine the possibility of applying multi-level replotting method as a new business model to urban development projects (UDPs) and compare the differences and effects among other implementation methods through simulation. We established the replotting design criteria through revising the articles of "Urban Development Act’ to carry out the scenario-based simulation on a specific rearrangement zone under the assumed business feasibility criteria. As simulation results, multi-level replotting method was verified as a new appropriate implementation method for UDPs in inner city where proprietary rights are complicated and residents’ participation is more required. Comparing with the existing expropriation and flat replotting method, the multi-level replotting method may reduce financial burden of public agent due to low initial cost and provide some development benefits to the land or building owners and reduce liquidation price. in case of a stagnant real estate market, the multi-level replotting method may have some business limitation to proceed because of the possibilities of cash-liquidation increase and low housing sale price. Despite the simulation results, it needs to develop more detailed business manual to actually apply multi-level replotting method to UDPs in built-up area because there are many business points and related stipulations to be considered in the business process such as properties appraisal and development benefits allocation etc.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• Abstract
• 1. 서론
• 2. 국내외 입체환지 관련 제도 및 선행연구
• 3. 입체환지 적용 시뮬레이션 분석
• 4. 분석결과 및 효과
• 5. 입체환지방식 적용 가능성 및 효과
• 6. 결론
• 참고문헌

참고문헌 (Reference)

1 이영은, "택지개발사업지구에서의 절충식 환지기법 적용 방안" 주택도시연구원 2006

2 이영은, "주거환경개선사업에서의 입체환지방식의 타당성 분석" 주택도시연구원 2007

3 김옥연, "입체환지방식의 주거환경개선사업 활용을 위한 제도개선 방안" 한국도시설계학회 10 (10): 211-228, 2009

4 서울시, "서울시 도시 및 주거환경정비조례" 서울시 2009

5 국토해양부, "도시재정비 촉진을 위한 특별법" 국토해양부 2009

6 국토해양부, "도시및주거환경정비법‧시행령‧시행규칙" 국토해양부 2009

7 국토해양부, "도시개발업무지침" 국토해양부 2009

8 김주진, "도시개발사업의 입체환지 적용 방안 연구" 주택도시연구원 2009

9 이동훈, "도시개발법과 도시및주거환경정비법의 비교연구-입체환지방식과 관리처분방식을 중심으로" 서울대학교 2005

10 국토해양부, "도시개발법‧시행령‧시행규칙" 국토해양부 2009

11 이영은, "기성시가지 정비를 위한 입체환지방식의 도입" (320) : 56-65, 2008

12 조승연, "기성시가지 정비를 위한 입체환지 수법에 관한 연구 ― 일본 오사카시와 카스가이시의 사례를 중심으로" 한국도시설계학회 9 (9): 213-230, 2008