도시정비사업을 위한 조합의 역할에 관한 연구 : 기대불일치 이론으로 분석한 조합원 만족도 영향요인을 중심으로 = A Study of Role of the Project-Union for Urban Regeneration Project : The Factors Affecting the Union Member’s Satisfaction Utilizing the Expectation Disconfirmation Theory

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing, a fundamental human need, is a complex domain that encompasses both essential survival requirements and significant economic value as an asset. It represents not only the largest portion of personal property but also serves as a key tool for wealth accumulation. Urban regeneration projects, which systematically improve deteriorated residential environments or restore urban functions, are critical public policies aimed at enhancing the quality of life and urban settings.
Due to the nature of urban regeneration projects, the project-union members often lack opportunities to participate in all decision-making processes or access complete information during project implementation. This limited involvement can foster doubts about the project-union’s management. Moreover, such projects frequently face challenges, including individuals seeking personal gain from the substantial profits involved or small groups spreading misinformation to disrupt operations.
This study examines the factors influencing the project-union members' satisfaction with urban regeneration projects, focusing on the mediating effects of disconfirmation theory. It investigates how the discrepancy between members' expectations and their actual experiences affects satisfaction and provides an in-depth analysis of the project-union’s role in enhancing satisfaction.
The study covers urban regeneration projects in Seoul, Gyeonggi, and Chungnam regions, from the early 2000s (when projects began) to the present. Surveys were conducted at four sites: a street housing redevelopment project and a reconstruction project in Seoul, a small-scale reconstruction project in Suwon, and a redevelopment project in Chungnam. The study includes only completed or nearly completed sites, as satisfaction was assessed based on final evaluations.
Six independent variables influencing satisfaction were identified: three related to project management expectations (speed, communication, and reliability) and three related to project performance expectations (residential environment improvement, profitability, and social reputation). Positive disconfirmation, representing the discrepancy between expectations and actual performance, was included as a mediating variable. The relationships among these variables and satisfaction were analyzed using a conceptual model.
Analysis of demographic characteristics found differences based on residency duration, educational level, and housing unit size. Members with shorter residency durations were more likely to acquire membership for investment purposes, expecting economic outcomes but holding relatively modest expectations. Conversely, longer-term residents had higher expectations for reliability. Educational level also influenced expectations: members with lower education levels exhibited more optimistic expectations for project speed and profitability, while those with higher education levels showed lower expectations in these areas. Larger housing unit sizes were associated with higher expectations for rent increases and transaction volume, while smaller unit residents displayed lower expectations. Variables such as age, education, marital status, housing type, residency duration, and unit size were controlled in the analysis.
Multiple regression analysis and the Process Macro were conducted to examine the effects of members' expectations for project management and performance on satisfaction, along with the mediating role of disconfirmation. The results showed that expectations for project speed and reliability significantly and positively influenced satisfaction. Urban regeneration projects often require substantial time, and members who anticipated faster progress reported higher satisfaction. This underscores the need for policy efforts to streamline processes and shorten timelines, directly enhancing satisfaction.
Trust in the project-union’s transparent and fair management also increased cooperation among members and positively impacted satisfaction. Among project performance factors, expectations for residential environment improvement positively influenced satisfaction, while profitability expectations had a negative impact. Members’ shared anticipation of improved residential conditions contributed to higher satisfaction with completed projects. However, unmet profitability expectations, influenced by market or local circumstances, reduced satisfaction.
Expectations for communication and reliability positively influenced positive disconfirmation, while expectations for speed had a negative effect. Members with higher expectations for communication and reliability perceived greater positive disconfirmation, indicating that trust in the association and effective communication led to more favorable evaluations of project outcomes.
When positive disconfirmation was included as a mediating variable, the results remained consistent. Positive disconfirmation had a statistically significant positive effect on satisfaction. Among the factors analyzed, reliability expectations had the greatest influence on satisfaction, followed by residential environment improvement, profitability, project speed, and positive disconfirmation, with profitability being the only factor exerting a negative effect.
Tests for the mediating effects of positive disconfirmation found that it mediated the relationship between communication and reliability expectations and satisfaction but not project performance factors. While communication expectations did not directly affect satisfaction, positive disconfirmation amplified satisfaction. Members who perceived better-than-expected communication were more satisfied. Similarly, higher reliability expectations directly increased satisfaction and enhanced it further through positive disconfirmation when members experienced greater-than-expected trust in the association.
Policy implications derived from these findings include the following: (1) The central government responsible for housing policy should establish more detailed regulation (compact) regarding the bylaws defining the roles of the project-union involved in urban regeneration projects. These regulations should serve as crucial guidelines for addressing potential legal disputes in the future. Currently, the general compact defining the roles of project-union in urban regeneration projects are overly abstract, making them difficult to use as a legal or institutional guideline. (2) Efforts to expedite urban regeneration projects should be supported by legislative changes to institutionalize existing policies. (3) The project-union should be able to continually build trust with members to foster cooperative participation, reduce costs, and improve project performance. (4) Overemphasizing profitability to gain member approval may lead to unmet expectations and lower satisfaction. Instead, the project-union should focus on fostering realistic expectations for project speed, transparency, and residential environment improvements. (5) The project-union should actively work to sustain positive disconfirmation by maintaining trust and presenting a clear vision for improved residential conditions throughout the project lifecycle.

국문 초록 (Abstract)

인간이 삶을 영위하는 데 있어 가장 기본적인 욕구인 의식주에 관한 욕구. 그중에서도 주거환경은 복합적인 성격을 지닌다. 생존을 위한 필수적인 욕구인 동시에 개인이 소유하고 있는 자산 중 가장 커다란 비중을 차지하기도 하며, 자산 증식을 위한 주요 투자의 수단으로 작용하기도 한다.
주택공급의 주요 수단으로 우리 삶에 밀접하게 영향을 미치고 있는 도시정비사업은 주거환경이 불량하거나 도시 기능의 회복이 필요한 지역을 체계적으로 정비하는, 주거생활의 질을 높이고 도시환경을 개선하는 것을 목적으로 하는 중요한 공공정책이다. 도시정비사업은 그 특성상 조합원이 조합의 모든 의사결정에 참여하기 어렵고, 사업 진행 과정에서 모든 정보를 얻을 수 없기 때문에 조합의 사업 진행에 의구심을 갖는 경우가 많다. 실제 도시정비사업을 진행하는 여러 조합을 경험해보면 도시정비사업의 막대한 이권을 노리고 조합의 사업 운영을 방해하는 세력이 발생하기도 하고, 소수의 조합원이 자신의 뜻을 관철시킬 수 없는 상황이 닥치자 전체 조합원을 대상으로 흑색선전을 자행하여 조합의 사업 진행을 방해하는 경우도 있다.
본 연구는 도시정비사업에서 조합원의 사업 만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하고, 기대불일치 이론을 적용하여 그 매개효과를 검증하는 데 목적을 두고 진행되었다. 구체적으로 조합원이 사업을 통해 느끼는 기대와 실제 경험 간의 불일치가 조합원의 도시정비사업 만족도에 어떤 영향을 미치는지를 확인하였고, 이를 통해 도시정비사업에서 조합의 역할이 조합원의 만족도를 높이는 데 어떤 기여를 하는지에 대해 심층적으로 분석하였다.
연구의 공간적 범위는 서울, 경기, 충남 지역이며, 시간적 범위는 사업이 시작되고 완료된 2000년대 초반부터 현재까지로 한다. 설문조사가 실시된 사업지는 서울 지역의 가로주택 사업지와 재건축 사업지, 수원 지역의 소규모 재건축 사업지, 충남 지역의 재개발 사업지 등 총 4개 사업지를 대상으로 하였다. 본 연구에서 다루고자 하는 도시정비사업에 대한 조합원의 만족도 개념은 완료된 사업지에 대한 평가를 바탕으로 구성될 수 있기 때문에 사업이 완료되었거나 마무리 단계인 현장으로만 구성하였다.
본 연구에서는 종속변수인 정비사업 만족도에 영향을 미치는 요인으로 사업 운영에 대한 기대 요인으로 추진속도에 대한 기대, 의사소통에 대한 기대, 신뢰성에 대한 기대 이상 3개 변수, 사업 성과에 대한 기대 요인으로 주거환경 개선에 대한 기대, 사업성에 대한 기대, 사회적 평판에 대한 기대 이상 3개 변수를 선정하여 총 6개의 독립변수를 활용하였다. 또한 기대와 실제 성과 간의 불일치 정도를 나타내는 기대불일치 중에서도 긍정적 기대불일치를 매개변수로 활용하여 정비사업 만족도와의 영향 관계를 검증하기 위해 모형을 설정하였다.
인구사회학적 특성에 따라 정비사업 만족에 대한 인식에 집단 간 차이가 존재하는지를 분석한 결과 거주 기간이 짧은 응답자의 경우 투자 목적으로 조합원의 자격을 취득하였을 가능성이 높아 어느 정도의 경제적 성과는 기대하고 있으나 필요 이상의 낙관적 기대는 갖고 있지 않은 것으로 나타났다. 반대로 거주 기간이 길수록 신뢰성에 대한 기대가 높아지는 경향을 보였다. 또한 응답자의 학력이 낮을수록 추진속도나 사업성에 대하여 낙관적인 기대를 가지고 있는 것으로 나타났으며, 학력이 높을수록 사업성이나 추진속도 등에 대한 기대가 상대적으로 낮은 수준인 것으로 나타났다. 응답자의 거주 평형이 클수록 임대료 상승과 거래량 증가에 대한 기대가 높은 것으로 나타났으며, 소형 평형에 거주하고 있는 응답자의 경우 전반적으로 낮은 기대치를 보였다. 이러한 분석 결과를 바탕으로 연령, 학력, 혼인 여부, 거주 유형, 거주 기간, 거주 평형을 통제변수로 설정하였다.
다음으로 도시정비사업 조합원의 사업 운영에 대한 기대와 사업 성과에 대한 기대가 정비사업 만족도에 미치는 영향을 살펴보고 기대불일치의 매개효과를 확인하기 위하여 다중회귀분석과 Process Macro를 통한 매개효과 검증을 실시하였다.
분석 결과 사업운영 기대 요인 중 추진속도에 대한 기대와 신뢰성에 대한 기대는 정비사업 만족도에 통계적으로 유의미한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 도시정비사업은 기본적으로 오랜 시간이 소요되며, 본 연구에서도 자신이 참여하고 있는 정비사업 조합의 사업 진행이 빠르게 이뤄질 것이라고 기대하는 조합원일수록 정비사업 만족도가 높아지는 것으로 확인되었다. 이는 현재 여러 지자체에서 도시정비사업을 간소화 시키고 사업 기간을 단축시키려고 하는 노력이 직접적으로 조합원의 정비사업 만족도를 상승시킬 수 있는 긍정적인 방향으로 이뤄지고 있음을 알 수 있다.
또한 조합이 사업 진행에 있어 투명하고 공정하게 사업에 임할거라는 믿음이 이미 존재하는 조합원들이 사업에 더 협조적인 동시에 조합의 사업 진행에 신뢰를 보이고, 이러한 행태가 조합원의 정비사업 만족도에 긍정적 영향을 미치는 것으로 해석된다.
사업성과 기대 요인 중에서는 주거환경 개선에 대한 기대와 사업성에 대한 기대가 정비사업 만족도에 통계적으로 유의미한 영향을 미치며, 주거환경 개선에 대한 기대는 정(+)의 영향을, 사업성에 대한 기대는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
도시정비사업으로 주거환경이 개선될거라는 기대는 사업에 참여하는 모든 조합원들이 공통적으로 갖는 인식이라고 할 수 있다. 이러한 기대가 클수록 현재 거주하고 있는 주거 환경에 대한 불편이 크고, 사업이 완료된 후 새롭게 건축된 주택에 대한 만족이 클 가능성이 높기 때문에 정비사업에 대한 만족도 역시 높아지는 것으로 해석된다. 또한 사업성에 대한 기대가 부의 영향을 미치는 것으로 나타난 이유는 도시정비사업 참여에 대한 의사결정에는 이미 자산 가치의 증대가 전제되어 있는 경우가 많을 것이며, 시장 상황이나 지역의 여건에 따라 기대했던 것보다 경제성이 두드러지지 않는 경우가 많아 만족도는 오히려 감소했을 것으로 예상된다.
사업운영 기대 요인 중 추진속도에 대한 기대와 의사소통에 대한 기대, 신뢰성에 대한 기대 모두 본 연구의 매개변수인 긍정적 기대불일치에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 의사소통에 대한 기대와 신뢰성에 대한 기대는 정(+)의 영향을, 추진속도에 대한 기대는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
이는 자신이 속한 정비사업 조합의 사업 진행 속도가 빠를 것이라는 기대를 갖고 있는 조합원일수록 정비사업이 기대했던 것보다 양호하고 빠른 속도로 진행되었다라고 평가하지 않는다는 것으로 해석된다. 정비사업은 기본적으로 오랜 시간이 소요되지만 조합원 자신이 속한 조합의 사업 진행은 빠르게 이뤄질 것이라는 기대를 크게 가지고 있고, 실질적으로는 그렇지 못한 경우가 대다수이기 때문이다.
의사소통에 대한 기대와 신뢰성에 대한 기대는 그 수준이 높을수록 긍정적 기대불일치에 대한 인식 또한 커지는 것으로 나타났는데, 이는 역시 조합에 신뢰를 갖고 조합원과 잘 소통할 것이라는 기대를 갖고 있는 조합원들이 사업에 보다 협조적이고, 그 과정에서 조합의 사업을 더 긍정적으로 평가하여 나타나는 결과로 보인다.
매개변수인 긍정적 기대불일치를 포함하여 모든 변수를 투입하여 실행한 다중회귀분석 결과에서도 영향을 미치는 독립변수와 영향력의 방향은 동일하였으며, 긍정적 기대불일치는 정비사업 만족에 통계적으로 유의미한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 영향력의 크기는 신뢰성에 대한 기대, 주거환경 개선에 대한 기대, 사업성에 대한 기대, 추진속도에 대한 기대, 긍정적 기대불일치 순으로 나타났으며, 이 중 사업성에 대한 기대만 종속변수인 정비사업 만족도에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
사업운영 기대 요인과 사업성과 기대 요인이 정비사업 만족도에 미치는 영향 관계에서 긍정적 기대불일치가 매개 효과를 보이는지 검증한 결과 긍정적 기대불일치는 사업운영 기대 요인 중 의사소통에 대한 기대와 신뢰성에 대한 기대만을 매개하고 있었으며, 사업성과 기대 요인에 대해서는 매개효과를 갖지 못하는 것으로 나타났다.
이러한 결과는 도시정비사업 조합원의 정비사업 만족도에 의사소통에 대한 기대가 직접적으로 영향을 미치지는 않았으나, 긍정적 기대불일치 수준이 높으면 정비사업 만족도에 함께 긍정적인 영향을 준다는 것으로 해석된다. 즉, 정비사업을 시작하기 전 우리 조합은 조합원들과 활발하게 의사소통하고 정보를 공유하고 사업 진행에 조합원의 의견을 반영할 것이라는 기대는 정비사업 만족도에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 않았지만, 기대했던 것보다 조합의 의사소통이 원활하고 조합원의 의견이 잘 반영된다라고 긍정적인 기대불일치를 인지하는 조합원일수록 정비사업 만족도 또한 높아진다고 볼 수 있다.
또한 정비사업 시작 전부터 조합원이 조합을 대상으로 갖는 신뢰성에 대한 기대는 높을수록 정비사업 만족도에 직접적으로 긍정적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 기대했던 것보다 더 신뢰가 간다라고 긍정적인 기대불일치를 인지하는 조합원일수록 정비사업 만족도 또한 높아진다고 볼 수 있다.
이러한 연구의 결과를 바탕으로 실무적 시사점을 제시하자면 첫째, 정비사업의 추진 속도를 높이기 위한 기존의 정책이 법제화 될 수 있도록 관련 법령의 개정을 통한 뒷받침이 필요하다. 본 연구에서 확인된 바와 같이 사업 기간 단축은 조합원의 만족에 직접적으로 영향을 미치기에 이를 정책적으로 지원하는 것은 매우 중요하다. 둘째, 조합은 조합원에게 신뢰를 주기 위해 지속적으로 노력해야 한다. 이를 통해 개별 조합원이 보다 협조적으로 사업에 참여하도록 작용할 것이고, 빠른 사업 추진으로 이어져 조합의 금융비용 등 많은 비용을 절약하여 사업성을 높이고 성공적으로 사업이 진행될 수 있도록 작용할 것이다. 셋째, 사업성만을 강조하여 조합원의 동의를 이끌어내는 행위는 오히려 사업성에 대한 잘못된 기대를 부여하고 정비사업에 대한 만족을 낮출 수 있다는 점을 유의하여야 한다. 오히려 빠르게 사업을 추진할 수 있을 거라는 기대, 신뢰할 수 있는 투명한 조합이라는 인식, 낙후된 주거환경을 확실하게 개선할 것이라는 기대 등을 심어주는 것이 조합원의 정비사업 만족을 높일 수 있는 방법일 것이다. 넷째, 조합의 입장에서 성공적으로 도시정비사업을 진행하기 위해서는 조합원의 인식 속에서 긍정적 기대불일치가 지속적으로 증가할 수 있도록 사업 진행 과정에서도 조합원에게 신뢰를 주기 위해 노력하고, 사업이 완료된 후 개선될 주거환경에 대한 청사진을 지속적으로 제시해야할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위와 방법 5
• 제2장 이론적 논의 및 선행연구 검토 7
• 제1절 도시정비사업의 정의 및 조합의 역할 7
• 1. 도시정비사업의 개념 및 특성 7
• 2. 도시정비사업 조합의 역할 16
• 제2절 기대불일치 이론의 선행연구 분석 18
• 1. 기대불일치의 이론적 개념 18
• 2. 기대불일치 이론의 구성 요소 23
• 3. 기대불일치의 이론을 적용한 연구 모델 27
• 제3절 도시정비사업의 만족요인과 기대불일치 요인 32
• 1. 도시정비사업의 성과와 만족 32
• 2. 도시정비사업의 기대불일치 가정 38
• 제3장 도시정비사업의 조합의 역할과 연구모형 39
• 제1절 분석의 흐름 39
• 제2절 연구 대상의 특성 및 현황 40
• 1. 도시정비사업의 구조 40
• 2. 조합의 구성과 주요 역할 56
• 3. 연구의 대상 사업지 62
• 제3절 변수의 조작적 정의 63
• 제4절 연구 모형 69
• 1. 연구의 분석 모형과 가설 설정 69
• 2. 분석 방법 72
• 제4장 실증분석 76
• 제1절 표본의 인구사회학적 특성 및 인식 수준 76
• 제2절 인구사회학적 특성에 따른 집단 간 인식 차이 분석 82
• 1. 도시정비사업 만족도에 대한 인식 차이 82
• 2. 사업 운영 기대에 대한 인식 차이 92
• 3. 사업 성과 기대에 대한 인식 차이 118
• 4. 긍정적 기대불일치에 대한 인식 차이 141
• 5. 인식 차이 분석 종합 152
• 제3절 변수의 신뢰성 및 타당성 분석 155
• 1. 요인분석과 신뢰도 분석 155
• 2. 상관관계분석 161
• 제4절 연구가설의 검정 164
• 1. 주효과 분석 165
• 2. 부트스트래핑을 통한 매개효과 검증: 간접효과 176
• 제5장 결론 179
• 제1절 연구결과의 요약 179
• 제2절 연구의 시사점 181
• 1. 이론적 시사점 181
• 2. 실무적 시사점 182
• 제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제 184
• 참고문헌 185
• 부록 192
• ABSTRACT 198