부동산 경매절차에 있어서 유치권자의 법적지위에 관한 연구 = A Study on Legal Status of a Lien Holderin the Procedure of Real Estate Dividends

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A lien in the civil law is the right that an occupant of a credit related to an object according to the legal or factual relations can possess credit until he or she gets a refund on his or her credit. The law has accepted this system to realized the equity principle and it is, on the one hand, to break 'the equality principle' in the creditor's place in that especially, an occupant is protected.
This lien would be problematic with regard to real estate auction. In the procedure of real estate auction, the existence of a lien is a sensitive issue. Although, the existence of a lien is a crucial factor, other creditors or winning bidders have to join the auction procedure without the definite judgement; that is the current reality. When there is a loophole in the system, people appear who make an illicit use of law. The cases of disturbing the auction procedure occur frequently, using the loophole that the existence of a lien can not be judged clearly in the procedure of auction. Also, the announcement method of an lien is imperfect, so there are frequent factual and legal disputes and physical force can be used to occupy the object if necessary.
Regarding real estate auction, creditors submit tamely to some damages. A highest bid price is below current price of real estate(in case of a store building, it is mostly sold at 30%~50% of estimated] value) Though there is a mortgagee such as a person of a collateral security, the danger of damage lurks in the back. However, if an lien holder satisfy the required conditions, a bid price can determined at the declared price of the lien until a creditor is satisfied with it without credit expiration despite the procedure of auction.
On the one hand, the problem lies in the current reality where credit value is inflated compared to the elevation of real estate value due to the credit value. For example, when a lien is declared with the credit of construction charge, original recipients can gain a profit again and again and the construction charge is overemphasized wrongly.
In spite of these problems, the law assumes an indifferent attitude. A lien is the right of omnipotence in the procedure of auction. If it satisfies the required conditions, a credit is not expired. Where is this right? It is necessary to change of a lien related to real estate auction. The unexpected damages should be protected from the excessive issue of the lien declaration
The some reform recommendations as legislation are suggested to solve the problems.
First, a lien should be altered into legal mortgage to establish the order for real rights granted by way of security in addition to the public announcement reform of real estate lien in the procedure of sale. That is, Article 322, clause 3 in the civil law "If a lien holder attaches a creditor's real estate, it has the same effect as mortgage" should be added. Furthermore, revised system about the existence of declared lien should be introduced so that it can help to solve the problems quickly such as the false declaration or excessive issue of lien.
Second, a lien holder should be granted the dividends. Auctioning charge is divided in the executive court, a lien holder has an application right for auction, but no preferred right, so he do not have a dividend right. However, considering a lien is prescribed as real rights granted by way of security and a subordinated mortgagee can be divided despite of expiration according to the order, a lien holder should get the dividend qualification. A lien that is declared in register should be accepted limitedly and revision is necessary.
Third, the lien of real rights by security should be deeply recognized and even a lien holder behind senior mortgage should be teated as a party interested and get various rights from the civil execution law. That is, to activate the field visit of a law-enforcement officer on survey, the factual research of low-level is insufficient and the right and duty should be grated to make the legal judgement. It means that "the legal judgement about a lien establishment in the relation of real estate lien establishment regarding the possession of real estate" should be included in a form for current reality survey order. Furthermore, the system for a lien's right declaration duty of a lien holder should be expressly stipulated in the text. Also, the deadline for a lien right of report should be until the end of dividend requirement to solve the instability of sale procedure. An executor should research a lien holder and summit the report and when the actual damages occur from the deficiency of an executor's reality survey report, the compensation using the deposit in the local court when appointing an executor can be a plan.
If several reform plans as legal code above are introduced, the position of a lien can be definite and the problems related to his position can be loved in the procedure of auction in Korea. In addition, effective real estate auction system will be established by beforehand protecting the delay of real estate procedure or disputes in the future due to the lien system abuse.

국문 초록 (Abstract)

민법상 유치권이란 어떤 물건을 법률적 또는 사실적 관계로 인하여 점유하게 된 자가 그 물건과 관련이 있는 채권을 가지게 되었을 때에 자기의 채권을 변제받을 때까지 물건을 계속하여 점유할 수 있는 권리를 말한다. 법률이 이러한 제도를 인정하는 것은 오로지 공평의 원칙을 실현하기 위함이나 다른 채권자 입장에서 본다면 점유자의 채권을 특히 보호하여 ‘채권자 평등의 원칙’을 깨트리는 것이다.
부동산경매와 관련해서 이러한 유치권이 문제가 되는 것이다. 부동산 경매절차에 있어 유치권의 존부는 매우 민감한 사안이 아닐 수 없다. 유치권의 존부가 감정가 결정에 매우 중요한 요소임에도 불구하고 다른 채권자나 낙찰자는 유치권의 존부에 대하여 명확한 판단 없이 경매절차에 응할 수밖에 없는 것이 현 실정이다. 제도에 허점이 있을 때 그 허점을 이용하여 이를 악용하는 자가 나타나기 마련이다. 경매절차에 있어 유치권의 존부에 대하여 명백히 판단할 수 없다는 유치권제도의 허점을 이용하여 허위로 유치권 신고를 함으로 인하여 경매절차를 방해하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 또한 유치권은 공시방법이 불완전하여 사실적, 법률적 분쟁이 빈번할 수밖에 없으며, 목적물의 점유를 지키기 위하여 물리력이 동원되는 경우도 발생하고 있다.
부동산이 경매로 들어가면 채권자들은 어느 정도의 손해를 감수하게 된다. 부동산의 낙찰가가 부동산의 현시가보다 적은 금액으로 정하여 지기 때문에(상가의 경우는 감정가의 30%~50%선에서 낙찰되는 경우가 가장 많다) 비록 경매부동산의 근저당권 등 담보권자라 하더라도 피해의 위험은 도사리고 있는 것이다. 그러나 유치권자는 유치권의 요건을 갖추고 있다면 자신의 채권의 만족을 받을 때까지 경매의 절차를 거친다 하더라도 소멸되지 아니하고 유치권의 신고된 금액만큼 참작하여 낙찰가가 정하여 진다.
그런데 문제는 유치권자의 채권액이 그 부동산의 가치를 상승시킨 것과 비교한다면 부당하게 과장되어 있는 것이 현실이다. 예를 들어 공사대금채권을 가지고 유치권 신고를 한 경우 공사를 받은 원수급자가 어느 정도 이윤을 남기고 하수급을 주고 하수급자가 또 재하수급을 주면서 공사대금은 더해져만 가서 부당하게 과장되는 것이다.
이러한 문제점들이 있음에도 불구하고 법은 이에 대하여 방관하고 있다. 유치권은 경매절차에 있어 무소불위의 권리이다. 요건만 갖추고 있으면 자신의 채권을 만족 할 때까지 소멸되지 않는다. 이러한 권리가 어디에 있는가? 이제는 부동산경매와 관련되어 유치권에 대한 새로운 전환이 필요하다. 허위의 유치권신고가 남발됨으로 인하여 다른 담보권자나 채권자에게는 예상치 못한 피해를 발생케 되는 것은 막아야 할 것이다.
이와 같은 문제점을 해결하기 위한 방안으로 몇가지 제도 개선안을 입법론으로 제기한다.
첫째, 부동산의 매각단계에 있어서 먼저 부동산유치권의 공시방법의 개선과 함께 담보물권의 질서 확립 차원에서 유치권을 법정저당권으로 전환하는 것이다. 즉, 민법 제322조 제3항 “유치권자가 점유하고 있는 채무자 소유의 부동산을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다”를 신설하는 입법적 개선방안을 제시한다. 더 나아가 집행법원에 신고된 유치권의 존재 여부에 대한 경정제도를 도입하여 유치권 신고의 허위, 남발 등으로 인한 문제를 신속하게 해결하는 방안이 될 수 있을 것으로 본다.
둘째, 유치권자에게 배당의 자격을 부여하는 것이다. 집행법원에서 경락대금에 대한 배당을 할 경우에 있어 유치권자는 경매신청권은 있으나 우선변제권이 없기 때문에 배당자격이 없다고 본다. 그러나 유치권을 담보물권으로 규정한 점, 후순위 저당권자는 소멸하여도 당해 순위에 따른 배당을 받는 점 등을 고려하여 유치권자의 배당자격을 인정하는 것이다. 등기부에 공시되지 아니한 유치권은 제한적으로 인정하여야 할 것이며, 수정되는 것이 필요하다.
셋째, 유치권의 담보물권성을 깊이 인식하여 선순위 저당권에 뒤지는 유치권자라도 집행법원에서 이해관계인으로 취급하여 민사집행법의 주어진 각종권리를 향유할 수 있도록 하는 것이다. 즉 현황조사에 임하는 집행관의 적극적인 임장활동을 촉구하기 위하여 면피용 사실조사에 그칠 것이 아니라 법률상의 판단까지 할 수 있도록 권한 및 의무를 부여하자는 것이다. 즉 현행 현황조사명령의 서식에 “부동산의 점유관계에 있어서 유치권의 성립 여부에 관한 법률적 판단”을 포함하는 것으로 개선하는 것이다. 더 나아가 유치권자의 권리신고의무제도의 도입을 명문규정으로 두어야 한다고 본다. 또한 매각절차의 불안정을 해소하기 위하여 유치권에 대한 권리신고기한을 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 임차인처럼 배당요구 종기일까지 하여야 한다. 집행관으로 하여금 이러한 유치권자에 대한 조사를 하여 그 보고서를 제출하도록 하고 이러한 집행관의 현황조사보고의 흠결 등으로 인하여 현실적으로 손해가 발생하였다면, 집행관의 임명 시에 관할 지방법원에 예치한 보증금을 활용하여 보상토록 하는 것도 하나의 방안이 될 것이다.
이상과 같은 입법론으로서 몇 가지 개선방안을 입법적으로 도입한다면 우리나라 부동산경매절차에 있어 유치권자의 지위가 명확하게 되어 유치권자의 지위와 관련된 문제점들이 해결될 것으로 본다. 아울러 유치권제도의 남용으로 인하여 일어나는 부동산경매절차의 지연이나 후일의 분쟁을 사전에 예방함으로써 효율적인 부동산 경매제도가 정착될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 〈국문요약〉
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 제2장 유치권의 의미 3
• 제1절 유치권의 의의와 법적성질 3
• 1. 유치권의 의의 3
• 2. 유치권의 법적성질 5
• 제2절 유치권의 성립요건 9
• 1. 유치권의 목적물 9
• 2. 채권과 물건 사이의 견련관계 10
• 3. 채권의 존재 및 변제기의 도래 13
• 4. 타인 소유의 물건 또는 유가증권의 점유 14
• 5. 유치권의 성립을 배제하는 특약의 부존재 17
• 제3절 유치권의 효력 18
• 1. 유치권자의 권리 18
• 2. 유치권자의 선관주의 의무 30
• 제3장 부동산 경매절차에서의 유치권자의 지위 32
• 제1절 부동산의 경매절차 32
• 1. 개요 32
• 2. 매각절차의 이해관계인 32
• 3. 경매개시결정에 대한 이의 36
• 4. 현황조사 39
• 5. 부동산의 평가와 최저 매각가격의 결정 42
• 6. 매각물건명세서 50
• 7. 부동산의 인도명령 53
• 8. 집행정지 57
• 9. 배당절차 57
• 제2절 유치권의 신고 60
• 1. 서언 60
• 2. 유치권 신고가 접수된 경우 집행법원의 처리 실무1 61
• 3. 유치권 신고없이 경매절차가 종료된 경우 62
• 4. 유치권 신고에 따른 문제 해결 방안 63
• 제3절 매수인에 대한 대항력 65
• 1. 서언 65
• 2. 학설의 검토 66
• 3. 판례의 태도 68
• 4. 결어 68
• 제4절 유치권 행사와 매도인의 담보책임 69
• 1. 서언 69
• 2. 담보책임의 당사자 69
• 3. 담보책임의 요건 69
• 4. 담보책임의 내용 70
• 5. 담보책임의 행사방법 70
• 제5절 매수인에 대한 피담보채권의 변제청구권 71
• 1. 서언 71
• 2. 학설의 대립 71
• 3. 결어 72
• 제4장 유치권자의 지위 강화를 위한 개정방향 73
• 제1절 부동산유치권의 법정저당화 73
• 1. 유치권의 공시 73
• 2. 개정방안 74
• 제2절 유치권등기명령제도의 도입 74
• 1. 유치권 공시 74
• 2. 개정방안 75
• 제5장 결 론 76
• 〈영문요약〉
• 〈참고문헌〉