주택임대차에서 사적자치와 거래비용과 사법적극주의 = Private Autonomy, Transaction Cost and Judicial Activism in House Leasing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is common to form a house leasing contract if a person must live in a house owned by another person. The problems of house leasing contract are traditionally regulated by contract laws. In the case of Korea, the Civil Code had left them up to the contract parties. However, after 20^th century, major countries intervene positively in the house leasing relationship between individuals. The reason why they intervene is that proper residential care is crucial both to the survival of individuals and to the survival of the state and society. In that context, in 1981, Korea has enacted its House Leasing Protection Act for people’s housing stability.
If the state’s intervention in house leasing relationship between individuals stems from the fact that people need housing to live in to survive, either the Korean Civil Code or the House Leasing Protection Act should ensure that the leasing house is fit for habitability. However, neither the Korean Civil Code nor the House Leasing Protection Act does provide habitability of leasing house. Moreover, the Korean Supreme Court does not develop case laws on habitability. Even more, the Korean legal theorists do not develop habitability related theory. It looks like that the general perception in Korean legal community is that the habitability problem of leasing house should remain to the hands of lessors and lessees. That is, the Korean legal community admires principles of the freedom of contract and the private autonomy.
However, in the area of contract law, there are various general rules and special rules besides the freedom of contract and the private autonomy. Typically, there is the merchantability rule that a contract should be performed with a suitable object for the realization of the purpose of contract. Likewise, there is the habitability rule in house leasing contract.
Today people speak of housing rights and aware of the habitability. It means that it is time for Korea's house leasing system to take a leap into the next stage. In this perspective, the author proposes introducing an inspection system to confirm the habitability of the leasing house. About the proposal, the dissenters could object based upon the freedom of contract principle and the private autonomy principle, the transaction cost theory, or the judicial activism. Thus, this paper would argue back those objections.

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