주택재개발사업 조합설립추진위원회 운영 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업 조합설립추진위원회
운영 개선방안에 관한 연구

홍 순 옥
명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과
지도교수 최 제 호

주거정비사업 중 주택재개발사업은 도시 내 노후·불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량·건설하고 도로 등 기반시설을 정비하여 궁극적으로는 주민들의 삶의 질을 향상시키기 위한 목적으로 시행되는 도시계획사업이다(「도시 및 주거환경정비법」제1조, 제2조 2호 나목). 주택재개발사업의 참여주체는 토지등소유자로 구성된 조합과, 시공사, 일반분양자 등으로 구성되며, 주택재개발사업의 시행은 공공의 입장에서는 별도의 비용을 투입하지 않고 도시환경정비 및 기반시설을 확충할 수 있는 계기가 된다. 조합은 주거환경을 정비하는 동시에 자산가치의 증대효과에 대한 기대 때문에 적극적으로 추진하려 하며, 시공사는 사업에 참여함으로써 토지에 대한 비용부담 없이 주택건설을 통해 도시환경을 정비하면서 이윤도 창출하게 된다. 이처럼 주택재개발사업은 많은 이해관계자들이 존재하여 사업의 참여 주체 간 합리적인 이해조정이 요구되는 복잡한 구도의 도시환경 정비사업으로 사회적, 경제적으로 그 중요성이 요구되는 사업이다. 그러나 추진 과정에서 다양한 이해관계를 가진 참여주체간의 갈등과 대립으로 인하여 사업이 제대로 추진되지 못하는 경우에 추진위원회를 불신하는 여론이 확대됨에 따라 추진위원회에서는 비합리적인 방법을 동원하여 지역 주민들을 회유하거나 제3세력이 등장하는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 부작용을 해소하지 못할 때는 합리적인 방법으로 사업을 추진하기 어렵다는 오판을 하게 되고 결국 조직을 동원하거나 이해관계가 있는 건설 회사를 개입시키게 된다. 주민 동의서를 징구하는 과정에서도 그 비용이 과다하게 지출되므로 시작 단계에서부터 불필요한 재정적인 압박을 받음으로써, 건설회사가 추진위원회 또는 조합 임원들에게 비리 요인을 발생하게 하여 조합원 이주비, 토지의 보상가격, 조합운영비, 재개발사업의 개발이익 등 개인의 이익과 재개발사업의 사업성에서 지역 주민들에게 피해를 입히는 결과를 초래하게 된다. 이러한 가운데 조합설립 추진위원회를 운영함에 있어 여러 문제점을 안고 있다.
첫째, 주민제안정비계획 수립 시 조합원 참여와 의사 반영이 미흡하다.
둘째, 추진위원회 설립 전 소요비용에 대한 승계위원회와의 부담 소재가 논란이 되고 있다.
셋째, 주민의사 결집 시 불법적 수단을 동원함으로써 갈등이 심화되고 있다.
넷째, 불합리한 서면결의와 조합 총회의 파행적 운영을 들 수 있다.
다섯째, 사업에 참여하는 참여업체의 선정기준과 절차가 미비하여 탈법이 조장되고 있다.
여섯째, 추진위원회의 임원 등 구성원의 사욕에 의한 비리가 상존하는 문제점을 안고 있다. 이에 관하여는 일반적인 비리발생 개요를 살펴보고 구체적인 비리발생 면담사례를 들어 추진위원회 운영 제고방안을 제시한다.
따라서 정비구역으로 지정된 지역 주민들에게 주택재개발사업으로 얻을 수 있는 경제적 효과를 가능한 한 극대화하기 위해서는 첫째, 사업 단계별로 공공기관과 연계하여 주민참여를 제도화하고,
둘째, 추진위원회의 설립 전에 소요된 비용을 승계하기 위한 위원회를 정립하여야 한다.
셋째, 미승인 추진위원회 명칭 사용 시에는 벌칙을 부과하고 추진위원이 연대하여 책임을 부여토록 하며,
넷째, 추진위원회 위원을 공무원 신분으로 의제하여 불법행위를 해소하고 총회가 파행되지 않도록 방지하는 것이 필요하다.
다섯째, 시공사 등 참여업체 선정기준과 절차에 대한 규약을 마련하고,
여섯째, 양벌규정 상 피해자 보호를 제도화하여 조합임직원의 위법행위에 따라 1차적 손해를 입은 토지등소유자가, 양벌규정에 따른 벌금형 납부에 따라 다시 2차적 손해를 입지 않도록 개선되어야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A Study on the Improvement Scheme of the Association Establishment Promotion Committee for the Housing Redevelopment Project

Hong, Soon Ok
Department of Real Estate
Graduate School of Real Estate & Distribution Management, Myongji University
Directed by professor Choi, Je Ho

The housing redevelopment project, of the improvement projects, is the project to improve the quality of residents' life by improving and constructing the decrepit and dilapidated housing of the city and improving the infrastructures such as roads and the like. The association establishment promotion committee can cause damage to residents in terms of members' migration expenses, land compensation, association operating expenses, development profits and the like.
As a result, the operation of the promotion committee has the following several problems:
First, the participation of association members and the reflection of their opinions are poor in formulating the resident-proposed improvement plan.
Second, there is controversy over which pays the required cost between the promotion committee and the succession committee before the establishment of the former.
Third, the conflict becomes deepened by mobilizing the illegal means for unifying residents' views.
Fourth, there are the unreasonable written resolution and the crippled operation of the general assembly of the association.
Fifth, the evasion of the law occurs due to the inadequate criterion and procedure for selection of the business firms participating in the project.
Sixth, there is a problem that corruption caused by members' private interests such as the officers of the promotion committee is still in existence.
Accordingly, this study presented the following improvement scheme for operation of the promotion committee by illustrating the case of interview over the occurrence of corruption.
First, it is necessary to institutionalize resident participation in linkage with the public agency in each stage of the project.
Second, it is necessary to establish the committee to succeed to the costs required before the establishment of the promotion committee.
Third, it is necessary to impose the penalty on the use of the unapproved name of the promotion committee and make promotion members accountable for it in solidarity.
Fourth, it is necessary to resolve the illegal action and prevent the crippled operation of the assembly meeting by regarding the member of the promotion committee as the position of the public official.
Fifth, it is necessary to prepare the regulations on the criterion and procedures for selection of the participating firms such as the construction company and the like. Sixth, it is necessary to improve joint penal provisions so that the landowner suffering from the primary damage due to the illegal action of the association officers may not suffer from the secondary damage due to the payment of the fine in compliance with joint penal provisions, by institutionalizing the protection of th victims in joint penal provisions.

Key words : housing redevelopment project, association establishment promotion committee, landowner, participating firm

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅳ
• 국문초록 ⅴ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구의 고찰과 차별성 3
• 1. 선행연구의 고찰 3
• 2. 선행연구의 시사점 및 차별성 8
• 제2장 주택재개발사업의 이론적 고찰 10
• 제1절 주택재개발사업의 개념 및 의의 10
• 1. 주택재개발사업의 개념 10
• 2. 주택재개발사업의 의의 10
• 제2절 주택재개발사업의 종류 및 목적 12
• 1. 주택재개발사업의 종류 12
• 2. 주택재개발사업의 목적 14
• 제3절 주택재개발사업의 시행절차 16
• 1. 계획단계 16
• 2. 준비단계 17
• 3. 시행단계 19
• 4. 완료단계 21
• 제4절 주택재개발사업 조합설립추진위원회의 업무 24
• 1. 조합설립추진위원회의 업무 개관 24
• 2. 정비사업전문관리업자의 선정 및 계약 24
• 3. 조합설립을 위한 창립총회 개최 25
• 제3장 주택재개발사업 조합설립추진위원회의 법적지위와 운영실태 27
• 제1절 주택재개발사업 조합설립추진위원회의 법적지위 27
• 1. 조합설립추진위원회 구성 27
• 2. 조합설립추진위원회의 기능 29
• 3. 조합설립추진위원회의 법적지위 29
• 제2절 주택재개발사업 조합설립추진위원회의 운영실태 31
• 1. 조합설립추진위원회 구성과정 31
• 2. 조합설립추진위원회 운영 37
• 3. 정비사업전문관리업자 선정 40
• 4. 정비사업 시행계획 작성 40
• 5. 조합설립 인가 41
• 제3절 시사점 43
• 제4장 조합설립 추진위원회의 운영상 문제점과 개선방안 46
• 제1절 조합설립 추진위원회의 운영상 문제점 46
• 1. 주민제안정비계획 수립 시 조합원 참여와 의사 반영 미흡 46
• 2. 조합설립추진위원회 설립 전 소요비용 승계위원회와 부담 소재 논란 47
• 3. 주민의사 결집 시 불법적 수단 동원으로 갈등 심화 48
• 4. 불합리한 서면결의와 조합 총회의 파행적 운영 49
• 5. 시공사 등 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 탈법 조장 50
• 6. 임원 등 구성원의 사욕에 의한 비리 상존 52
• 제2절 조합설립추진위원회의 운영 개선방안 57
• 1. 사업 단계별 공공기관과 연계한 주민참여 제도화 57
• 2. 조합설립추진위원회 설립 전 소요비용 승계 위원회 정립 60
• 3. 미승인 추진위원회 명칭사용 벌칙부과와 추진위원 연대책임 부여 64
• 4. 추진위원회위원 공무원 의제로 불법행위 해소와 총회 파행 방지 67
• 5. 시공사 등 참여업체 선정기준과 절차에 대한 규약 마련 68
• 6. 양벌규정상 피해자 보호 제도화 69
• 제5장 결론 71
• 제1절 연구결과의 요약 71
• 제2절 연구의 한계와 향후의 과제 74
• <부록 1> 75
• <부록 2> 80
• 참고문헌 83
• Abstract 88