不動産 仲介業市場의 問題點과 發展方案에 관한 硏究 = (A) study on problem and improving measures of the real estate agency market

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산 시장은 1996년부터 1998년까지 빠르게 개방되었다. 1996년에는 不動産 仲介業과 부동산 감정업, 부동산 관리업 등 부동산 서비스업을 개방하였고, 1998년 1월에는 주거용, 비주거용 건물 임대업과 분양 공급업, 이어 5월에는 토지 공급업과 임대업을 개방하였다. 그리고 1998년 6월에는 외국인의 토지취득을 전면 허용하였다. 이에 따라 외국의 세계적인 선진 대형부동산회사와 不動産 仲介業 회사들이 국내에 들어왔으며 개방화는 국제화, 정보화의 바람을 타고 더욱 가속화 될 조짐이다.
한편 우리나라의 不動産 仲介業은 公認仲介士 제도의 도입 이후에도 과거의 복덕방 수준에서 현저히 벗어나지 못하고 있어 규모와 자본 · 정보 · 기술 등에서 영세성과 낙후성을 탈피하지 못하고 있다. 또한 외환위기 이후 양산된 公認仲介士의 경우 자격증만 가지고서는 섣불리 개업해서 성공하기 어렵게 되었다. 이는 전체 公認仲介士들의 잦은 휴 · 폐업과 합격자 중 70％ 이상이 자격증을 따고도 다른 직업에 종사하는 것 한국부동산정책학회, 公認仲介士 試驗制度 개편이 이를 잘 말해주고 있다. 이러한 현실은 수요자의 요구에 효율적이고 종합적인 양질의 서비스로 부응하지 못하고 있으며 이는 개방화 이후 점차 거세게 상륙해오는 외국의 대형 경쟁업체와의 경쟁에서 밀릴 수밖에 없을 것이다.
본 연구의 목적은 급변하고 있는 부동산 환경에서 우리나라 不動産 仲介業의 현황을 분석하고 이에 대한 새로운 경영전략을 제시하는데 있다. 본 논문은 개방화, 국제화, 정보화 시대를 맞아 不動産市場의 환경변화에 능동적으로 대응하고 不動産 仲介業의 성공적인 경영전략을 도출하기 위한 연구로 이러한 연구목적을 달성하기 위하여 제1장 에서는 연구의 목적과 방법, 범위 등을 설명하였고, 제2장은 不動産 仲介業의 특성과 외국의 不動産仲介業제도에 관하여 고찰하였다. 제3장은 우리나라 不動産 仲介業의 問題點을 제도상과 운영상으로 구분하여 실태를 분석해 보았다. 정보화 시대에 들어선 우리나라 不動産 仲介業의 間題點을 고찰한 후, 不動産仲介業의 경영 기본 전략을 새로이 조명하고 전속仲介契約제도의 활성화, 不勳産仲介業의 대형화, 검인계약제도의 義務化, 부동산 프랜차이즈를 통한 方案을 살펴보고, 인터넷을 통한 홍보전략과 정보 인프라 구축 그리고 종합 서비스를 통한 새로운 경영전략을 제시하였다. 제4장에서는 3장에서의 운영상의 間題點과 제도상의 問題點의 改善方案을 모색하여 정리하였으며, 이러한 모든 不動産仲介業의 해결책을 마지막으로 5장에서는 이상의 내용을 종합적으로 정리하였다.
본 논문이 연구 방법으로는 문헌 연구와 실증적 연구로서 국내외 문헌과 연구논문, 서적등을 기본자료로 활용하였다. 또한 부동산 관련 잡지 등의 정기 간행물, 건설교통부와 국토연구원, 한국감정원 등의 통계자료, 전국 不動産 仲介業협회와 한국정책연구학회를 비롯한 학술단체 및 기타 유관 단체의 연구 자료들을 정리하여 분석하였으며 본 연구는 범위와 깊이에 제약점을 갖고 있는 만큼 구체적이고 계속적인 연구가 요망된다고 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 초록 = ⅵ
• 제1장 序論 = 1
• 제1절 硏究의 目的 = 1
• 제2절 硏究의 方法 및 範圍 = 2
• 제2장 不動産 仲介業의 개관 및 외국의 不動産 仲介制度 = 3
• 제1절 不動産仲介業의 槪念 = 3
• 제2절 不動産仲介業의 특성과 여건변화 = 4
• (1) 不動産仲介業의 특성 = 4
• (2) 不動産仲介業의 여건變化 = 5
• 제3절 외국의 不動産仲介制度 = 7
• (1) 미국의 不動産仲介業 = 7
• (2) 영국의 不動産仲介業 = 15
• (3) 일본의 不動産 仲介業 = 21
• (4) 외국의 不動産 仲介制度를 통해서 본 시사점 = 27
• 제3장 우리나라 不動産仲介業의 실태와 間題點 = 29
• 제1절 不動産仲介業의 운영현황 = 29
• (1) 仲介業자현황 = 29
• (2) 仲介業務 = 32
• (3) 不動産거래정보망의 지정 및 이용 = 34
• (4) 선진중개기법의 도입 = 35
• (5) 프렌차이즈仲介業 = 38
• 제2절 不動産仲介業의 제도상의 問題點 = 39
• (1) 자격試驗制度의 問題點 = 39
• (2) 不動産 중개 업무영역의 問題點 = 40
• (3) 不動産 중개사고에 대한 손해배상책임의 한계 = 41
• 제3절 不動産仲介業의 운영상의 問題點 = 42
• (1) 不動産仲介業자의 전문성 부족 = 42
• (2) 公認仲介士의 과대배출 및 不動産중개사무소의 난립 = 45
• (3) 不動産통합서비스의 缺如 = 46
• 제4장 不動産仲介業의 改善方案 = 48
• 제1절 不動産仲介業의 改善 및 定着方案 = 48
• (1) 公認仲介士 자격시험의 응시자격 制限 = 48
• (2) 不動産 仲介業자의 자격 강화 = 50
• (3) 不動産 仲介業무 보조자의 자격 강화 = 52
• (4) 不動産중개사무소의 현대화 = 53
• (5) 不動産 통합서비스 = 56
• (6) 거래 및 仲介契約제도의 활성화 = 58
• (7) 대외개방화에 따른 중개서비스의 과제 = 60
• 제2절 不動産중개사고 예방을 위한 改善方案 = 61
• (1) 不動産 중개의뢰계약의 義務化 = 61
• (2) 공탁ㆍ보증금액의 증액 = 62
• 제5장 結論 = 63