순환정비사업의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 성남시 순환정비사업을 중심으로 = A Study on the Problem of the Circulation Improvement Project and Its Improvements

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울에서 시작된 재개발사업이 인천시 도시재생사업에 이르기까지 추진되어진 일반적인 문제점과 새로운 주택재개발사업방식을 시도한 성남시 순환정비사업을 살펴봄으로써 주택재개발사업의 발전적 방향과 활성화를 도모 하고자 성남시 재개발사업인 순환정비사업의 문제점을 도출하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다.
성남시 순환정비사업의 제도가 가옥주 및 세입자의 대량 이주시 사업지구 인근지역의 주택수급 불균형이 초래될 우려를 해소하며 원활한 정비사업의 추진을 위해서는 단계별 계획과 연계하여 이주단지를 확보하는 장점이 있는 반면 시행과정에서 여러 제도적인 문제점이 있음을 알 수 있었다.
문제점과 개선방안을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 순환정비방식의 순환용 주택의 상대적으로 높은 임대료 수준으로 인해 이주단지의 입주율이 낮게 나타나므로 관련 제도를 개정해 순환정비방식의 이주단지를 위한 임대아파트의 가격을 낮춰야 순환정비방식을 도입한 취지를 살릴 수 있다. 도시 및 주거환경정비법에서 순환용 이주단지에 대한 특별한 규정을 두고 있기 때문에 제도의 취지를 살리기 위해서라면 가격 수준 또한 다른 공공임대의 책정 방법과 차등을 두어야 한다.
두 번째 문제점으로는 순환용주택의 입주가 시기를 맞추지 못하면 어려운 상황에 직면하게 되는 것이다. 성남시 2단계 재개발의 경우 총 권리자수는 6,828명, 세입자수는 17,991세대인데, 해당주택의 공급방안은 판교, 여수택지개발지구와 예정중인 위례신도시내에 건립예정인 국민임대주택 11,732호, 구역내 임대주택 1,752호와 재활용 임대주택 2,534호까지 2단계 정비사업을 위해 총 16,000여호를 활용할 수 있는 계획이다. 그러나 아직 위례신도시는 사업추진이 더디게 진행되고 있고 각 구역마다 추진되는 시기가 동시다발적으로 추진이 된다면 입주시기가 중복되어 상당히 혼란스러울 것이다. 사업성분석만이 아니라 순환재개발방식에 부합되도록 좀 더 입주시기와 이주용주택의 입주시기가 어긋나지 않도록 공급되어야 한다.
세 번째로는 원활한 사업의 추진을 위해서는 성남시가 태생적으로 해결해야 하는 군용항공기지법에 의한 고도제한과 용적율이다. 성남시의 용적률과 고도제한과 관련하여 성남시 자체적으로의 계획으로는 어렵다고 판단되므로 도시재정비촉진계획과 같은 광역적인 계획의 수립을 통한 진행이 필요하다.
군용항공기지법과 관련된 성남시는 도시기본계획이나 도시관리계획으로 고도제한의 완화가 불가하며 국방부등 여러 중앙부처와의 협의와 실천적인계획이 뒷받침되어야 한다. 또한 성남시가 한국토지주택공사와 공동시행합의서를 경쟁없이 체결하였으나 한국토지주택공사를 단독시행사로 지정하는것보다 경기개발공사등과 민영 건설사를 참여시켜 경쟁입찰 등 다양하고 공정한 선정방안이 필요하다. 그리고 성남중동3 및 성남단대 지구에서는 세입자의 비율이 거주자의 69.8%, 80.4%를 차지하고 있어 권리자 보다 세입자의 비중이 크다. 권리자의 98%, 97%가 재정착하였으나, 세입자는 39%, 34%만이 재정착하여 세입자가 원주민의 약 70% 이상을 차지하고 있음을 감안하면 대부분의 세입자는 재정착 하지 못했다는 것을 알 수 있다.
재개발사업을 통해 건설되는 주택은 설계나 임대료 기준에서 다양성을 추구해야 한다. 현재 대부분 공급되는 한 가구만 거주하는 방식으로 설계된 아파트보다는 일부를 남에게 세를 줄 수 있도록 설계한 부분임대형 주택을 공급하는 것도 필요하다. 즉 원주민의 다양한 특성과 부담능력을 감안한 맞춤형 주택설계로 다양한 규모의 주택을 공급하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to investigate the general problems occurring in the projects promoted from the redevelopment project begun in Seoul City to the urban regeneration project conducted by Incheon City, and the circulation improvement project by Seongnam City attempting a new way of housing redevelopment project. Thereby, it elicited the problem of the circulation improvement project, the redevelopment project of Seongnam City and its improvements in an attempt to develop and revitalize the housing redevelopment project.
The circulation improvement project of Seongnam City has the advantage of securing the migration complex in linkage with stepwise planning to resolve the possibility of leading to the unbalance of housing demand and supply in the area adjacent to the project district when homeowners and tenants move massively and to promote the improvement project smoothly. On the other hand, it might have several institutional problems in the process of execution. Therefore, this study attempted to investigate those problems and their improvements as follows:
There are the following problems: 1. the problem of the rent of the circulation housing; 2. the problem of accommodating the circulation housing of the circulation redevelopment method; 3. the problem of selecting the redevelopment project method and the developer; and 4. the problem of the resettlement rate after the redevelopment project. Their improvements are as follows: 1. adjustment of the rent of the circulation housing; 2. raising the possibility of accommodating the circulation housing of the circulation redevelopment method; 3. changes in the selection of the redevelopment project method and the developer; and 4. raising the resettlement rate after the redevelopment project.
This study found out these problems and their improvements through the questionnaire research for actually living native residents. That is, the circulation improvement project should be positioned as the expanded development method of the housing redevelopment project by supplying the housing of diverse sizes through the customized housing design taking into consideration the diverse characteristics and affordability of native residents.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 3
• 3. 선행연구의 검토 = 5
• 제2장 재개발사업의 이론적 고찰 = 9
• 제1절 재개발사업의 개요 = 9
• 1. 재개발사업의 추진배경 = 12
• 2. 재개발사업의 유형 = 14
• 제2절 재개발사업의 필요성 및 문제점 = 18
• 1. 재개발사업의 필요성 = 18
• 2. 재개발사업의 문제점 = 20
• 제3절 재개발사업의 사업절차 = 22
• 1. 계획단계 = 25
• 2. 시행단계 = 26
• 3. 완료단계 = 31
• 제4절 순환정비사업의 개요 = 32
• 1. 순환정비사업의 개념 = 32
• 2. 순환정비사업의 도입배경 = 33
• 3. 순환정비사업의 시행방법 및 장단점 = 34
• 4. 순환정비사업의 유형 = 36
• 5. 순환정비사업 관련 법. 제도 = 37
• 제3장 재개발사업의 현황 및 분석 = 39
• 제1절 사례지역의 선정 및 분석방법 = 39
• 1. 사례분석 대상지구의 선정 = 39
• 2. 분석방법 = 39
• 제2절 서울시 재개발사업의 현황 = 40
• 1. 서울시 재개발사업의 개요 = 40
• 2. 서울시 재개발사업의 추진 현황 = 41
• 3. 서울시 신림 1지구의 주요 사업 내용 = 44
• 제3절 경기도 재개발사업의 현황 = 47
• 1. 경기도 재개발사업의 개요 = 47
• 2. 경기도 재개발사업의 추진현황 = 49
• 3. 성남시 순환정비사업의 추진현황 = 51
• 제4절 인천시 재개발사업의 현황 = 52
• 1. 인천시 도시재생사업의 개요 = 52
• 2. 인천시 도시재생사업의 배경 및 목적 = 52
• 3. 인천시 재생사업의 시행방식 및 추진현황 = 52
• 4. 인천시 도시. 주거환경 기본계획 현황 = 55
• 5. 인천시 구별 사업 추진현황 = 57
• 6. 인천시 송현지구 주요 사업 내용 = 58
• 제5절 해외 재개발 사례 = 60
• 1. 미국의 재개발제도 = 60
• 2. 영국의 재개발제도 = 64
• 3. 독일의 재개발제도 = 66
• 4. 외국의 재개발사업 시사점 = 66
• 제4장 성남시 재개발사업의 현황 및 분석 = 68
• 제1절 성남시 특성과 현황 = 68
• 제2절 성남시 재개발사업 현황 = 70
• 1. 성남시의 재개발방식 = 70
• 2. 성남시 도시 및 주거환경정비계획 = 73
• 제3절 성남시 재개발사업 추진현황 = 78
• 1. 성남시 1단계 사업추진현황 = 79
• 2. 성남시 2단계 사업추진현황 = 81
• 3. 성남시 3단계 사업현황 = 84
• 제5장 성남시 재개발사업의 문제점과 개선방안 = 85
• 제1절 성남시 재개발사업의 문제점 = 85
• 1. 순환용 주택의 임대료 = 85
• 2. 순환재개발 방식의 순환용주택 수용가능성 = 86
• 3. 재개발 사업방식 및 시행자 선정 = 87
• 4. 재개발 사업후 재정착율 = 89
• 제2절 성남시 재개발사업의 개선방안 = 91
• 1. 순환용 주택의 임대료 조정 = 91
• 2. 순환재개발 방식의 순환용주택 수용가능성 제고 = 92
• 3. 재개발 사업방식 및 시행자 선정의 변화 = 93
• 4. 재개발 사업후 재정착율 제고 = 94
• 제6장 성남시 재개발사업에 대한 실증분석 = 96
• 제1절 표본의 특성 = 96
• 제2절 순환재개발사업에 대한 분석 = 99
• 1. 순환재개발사업의 문제점에 대한 응답자의 인식 = 99
• 2. 재개발사업의 개선방안에 대한 응답자의 인식 = 105
• 제3절 응답자의 특성에 따른 인식차이 분석 = 112
• 1. 순환재개발사업의 문제점 및 개선방안에 대한 교차분석 = 112
• 2. 순환재개발의 문제점 및 개선방안에 대한 평균비교분석 = 123
• 제7장 결 론 = 128
• 1. 연구결과 요약 = 128
• 2. 연구의 한계점 및 향후 연구과제 = 129
• 참 고 문 헌 = 131
• ABSTRACT = 136