독일의 개정 임대차법에 관한 연구 : 주택임대차에 관한 규정을 중심으로 Zum Wohnraummietrecht = Das deutsche Mietrechtsreformgesetz

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Die deutsche Mietrechtsreform fu¨hrt durch die Zusammenfassung des bisher in verschiedenen Gesetzen geregelten mietrechtlichen Vorschriften im Bu¨rgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ihre jetzt u¨bersichtliche Gliederung insbesondere im Bereich der Wohnraummiete zu einer erheblichen Vereinfachung fu¨r die Betroffenen. Daneben entha¨lt das im BGB zusammengefaβte Wohnraummietrecht aber auch wichtige inhaltliche A¨nderungen. Wa¨hrend der Mieterschutz an einigen Stellen ausgebaut wird, wird die Vertragsfreiheit gesta¨rkt.
Das im deutschen BGB zusammengefaβte private Mietrecht finden sich jetzt in den §§ 535 ff. BGB. Eingeleitet werden sie durch allgemeine Vorschriften fu¨r Mietverha¨ltnisse, also Vorschriften, die unabha¨ngig von der Art der gemieteten Sache fu¨r alle Arten von Mietverha¨ltnissen gelten. Daran anschliβend gliedern sich die Vorschriften u¨ber Wohnraummiete, und schlieβlich u¨ber andere Sache (z.B. Gescha¨ftsraummiete).
Das deutsche Wohnraummietrecht ist die Vorschriften u¨ber die Miete und Betriebskosten ausfu¨hrlich geregelt. Fu¨r frei finanzierte Wohnungen werden die Mieten bei Abschluβ des Mietvertrages und bei spa¨teren Mieterho¨hungen grundsa¨tzlich frei vereinbart. Falls Vermieter und Mieter Wohnungen sich aber nicht auf eine frei vereinbarte Mieterho¨hung einigen, kann der Vermieter eine gerechtfertigte Mieterho¨hung nach dem Vergleichsmietensystem durchsetzen. Betriebskosten bleiben insoweit auβer Betracht. Bei der Mieterho¨hung wegen gestiegener Vergleichsmiete darf er die Miete aber innerhalb von 3 Jahren nur maximal 20% erho¨hen. Hat der Mieter das Mieterho¨hungsverlangen erhalten, kann er das Mietverha¨ltnis schriftlich ku¨ndigen. Nach einer vorgesehenen Modernizierung dart der Vermieter die Miete auch erho¨hen. Der Mieter hat dabei ebenfalls ein spezielles Ku¨ndigungsrecht. Bei der Abrechnung der Betriebskosten bringt die Mietrechtsreform durch die neue Regelung mehr Klarheit.
Nach dem deutschen Wohnraummietrecht endet ein Mietverha¨ltnis auf bestimmte Zeit mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit, und ein Mietverha¨ltnis auf unbestimmte Zeit durch eine wirksame Ku¨ndigung nach Abaluf der Ku¨ndigungsfrist. Hier gibt es verschiedene Ku¨nigungsarten. Das Gesetz unterscheidet zwischen ordentlicher und auβerordentlicher Ku¨ndigung (also die fristlose Ku¨ndigung). Bei der ordentlichen Ku¨ndigung kann der Vermieter nur dann ku¨ndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverha¨ltnisses hat. Diese Ku¨ndigung des Vermieter muβ der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er unter bestimmten Umsta¨nde widersprechen und die Fortsetzung des Mietverha¨ltnisse verlangen. Auβerdem kann der Vermieter oder der Mieter das Mietverha¨ltnis fristlos ku¨ndigen, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen la¨sst, daβ dem underen Teil die Fortsetzung des Mietverha¨ltnisses nicht zugemutet werden kann.
Zwischen deutschem und koreanischem Wohnraummietrecht bestehen die rechtsvergleichend bemerkenswerten Unterschiede im Hinblick auf das Mieterho¨hungsverlangen und das Eintrittsrechtbei Tod des Mieters. Wa¨hrend nach deutschem Wohnraummietrecht fu¨r die Mieterho¨hung sog. die ortsu¨bliche Vergleichsmiete (und auch sog. die Kappungsgrenze) in Betracht kommt, wird im koreanischen Wohnraummietrecht nur prozentuale Obergrenze beru¨cksichigt. Zudem hat im deutschen Mietrecht der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterho¨hung bis zur ortsu¨blichen Vergleichsmiete. Dagegen wird in Korea dieser einfach als Gestaltungsrecht angesehen. Fu¨hrt in Deutschlund der Mieter mit seinem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tod des Mieters der Lebenspartner in das Mietverha¨ltnis ein.
Wenn er nicht eintreten will, so wird es mit den Erben des Mieters fortgefu¨hrt. Aber nach dem koreanischen Wohnraummietrecht treten in diesem Fall der Lebenspartner und den Erben des Mieters gemeinsam ein.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 들어가는 말
• Ⅱ. 개정과정
• Ⅲ. 주택임대차에 있어서 차임과 관리비
• Ⅳ. 보증금
• Ⅴ. 수선의무
• Ⅵ. 주택임대차관계의 종료
• Ⅶ. 맺는말