아파트분양계약과 사정변경의 원칙 = 아파트분양계약의 변경과 해제를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

아파트분양계약을 체결한 후 세계적인 금융위기와 부동산경기 침체로 인근 아파트의 가격이 현저히 하락한 경우에 사정변경의 원칙을 적용하여 분양금의 인하를 요구할 수 있는가? 이러한 경우에 사정변경의 원칙을 적용하여 계약변경의 요구와 함께 아파트분양계약의 해제를 주장할 수 있을까?
‘완공 전 아파트분양계약’은 계약 당사자 사이에 장기간 권리와 의무가 지속되는 계약의 성질이 있으므로 사정변경의 원칙을 적용할 수 있는 계약관계이다.
계약법에서는 계약준수의 원칙이 적용되어 계약의 구속력이 인정되지만, 그 예외로써 사정변경의 원칙이 인정되는 이유는 공정한 거래계약과 위험의 분담이라는 신의성실의 원칙에 근거한 것이다.
글로벌금융위기와 전반적인 부동산경기침체로 발생한 ‘완공전 분양계약 아파트’의 가격하락 문제에 대해 사정변경의 원칙을 적용하지 않는 것은 경제적 약자이며 거래를 제한받는 아파트 분양권자에게만 부당한 위험을 부담지우는 결과이므로 공평한 위험분담의 원칙에 의해서 계약내용의 변경청구권과 계약해제권을 인정해야 한다.
만약 계약 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않으면 사법부에 계약의 내용변경을 청구하여 아파트분양계약의 내용을 조정하고 변경하는 판단을 구할 수 있을 뿐만 아니라, 변경된 계약내용에 대해 정당한 이유 없이 이행하지 않거나 거부하는 경우에는 계약의 해제도 가능하다고 해석하는 것이 계약정의다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In case the price of neighboring apartments has fallen markedly due to global financial crises or the depression of real estate business after an apartment sales contract was concluded, can the buyer demand a change in the contents of the contact to lower the price by applying the principle of circumstance change? In such cases, can apartment purchasers assert the termination of apartment sales contract along with demanding the change of contract based on the change of circumstances?
The Law of Contracts acknowledges the binding force of contract by applying the principle of contract compliance, but exceptionally it acknowledges the principle of circumstance change by expanding the principle of good faith for fair transaction contracts and the sharing of risk. In addition, even for an apartment sales contract, it has priority to perform the contract according to the purpose of the contract, and therefore, risk in the contract should be shared by providing an opportunity to change the contents of the contract for fairness rather than terminating the contract immediately for the reason that there is a change of circumstance. If the parties fail to reach an agreement or reject the courts decision, the party affected by the change may terminate the contact.
Accordingly, it is unfair to place the whole risk of the fall of apartment price caused by global financial crises and the depression of the real estate market on the purchase right holders, and the rights to change the contents of contract and to terminate the contract should be acknowledged by the principle of fair risk sharing.
In conclusion, even in the Law of Contracts that acknowledges private autonomy, a contract party of an apartment sales contract can demand the change of the contract to the opposite party before complete performance of the contract if there is a change of circumstance that destroys fairness, equity, justness or the principle of good faith and sincerity in the contract. Thus, it is valid to interpret that if the contract parties fail to reach an agreement on the change, the claiming party can bring the case to the court for adjusting or changing the contents of the contract, and if the changed contents are not performed or are rejected without a good reason, the party can terminate the contract.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• Ⅰ. 서언
• Ⅱ. 아파트분양계약의 법적 구조
• Ⅲ. 아파트분양계약과 사정변경의 원칙
• Ⅳ. 아파트 분양계약에서 사정변경 원칙의 적용
• Ⅴ. 결어
• 參考文獻
• ABSTRACT

참고문헌 (Reference)

1 정상현, "프랑스 民法上 不豫見理論과 우리 民法에의 示唆點" 한국민사법학회 (41) : 483-533, 2008

2 남효순, "채권법 개정안에 관한 주제발표"

3 곽윤직, "채권각론" 박영사 2002

4 김형배, "채권각론" 박영사 2001

5 조한창, "집합건물 분양계약의 해제" 법원도서관 (46) : 2004

6 김대정, "아파트분양계약의 사법상의 법률관계" 한독법률학회 13 : 2002

7 김대정, "사정변경의 원칙을 명문화한 민법개정시안 제544조의4에 관한 검토" 전북대학교 법학연구소 22 : 2001

8 成渭錫, "사정변경의 원칙" 경북대학교 법학연구소 2 : 1998

9 하영욱, "사정변경의 원칙" 부산대학교 법학연구소 45 (45): 2004

10 김형배, "민법학강의" 신조사 2005

11 황적인, "민법연습 I" 박영사 1986

12 민법개정안연구회, "민법개정안의견서" 삼지원 2008

13 지원림, "민법강의" 홍문사 2004

14 김용길, "미국계약법상 consideration 법리에 관한 고찰" 법학연구소 17 (17): 321-350, 2005

15 권대우, "공동주택분양업자의 하자담보책임에 관한 연구" 한국소비자보호원 1988

16 김욱곤, "계약의 효력 in: 주석민법 : 채권각칙 I" 한국사법행정학회 1985

17 Michael Stathopoulos, "계약의 구속력과 계약관계의 해소에 관한 비교법적 고찰" 연세대학교 법학연구소 6 : 1986

18 이상태, "건설공급계약:담보책임을 중심으로" 숙명여자대학교 26 : 1985

19 김영신, "繼續的 契約關係 및 그 解止에 관한 考察" 한국민사법학회 (41) : 3-45, 2008

20 정종휴, "契約의 拘束力의 根據 -日本에서의 論議를 中心으로-" 한국민사법학회 (37) : 421-452, 2007

21 遠藤浩, "マンション : 建築・賣買・管理・賃貸" 靑林書院 1985

22 Kluth, Peter, "Wirtschaftliches Risiko und Äquivalenzstörung - Zum Wegfall der Geschäftsgrundlage bei langfristigen Gewerberaummietverträgen"

23 v. Savigny, "System des heutigen röm. Rechts I"

24 Dauner-Lieb, "Prozessuale Fragen rund um § 313 BGB"

25 "Münchener Kommentar zum BGB, Bd.2a, 5. Auflage"

26 Feldhahn, Peer, "Die Störung der Geschäftsgrundlage im System des reformierten Schuldrechts"

27 Palandt, "BGB, 64. Aufl"