정비사업전문관리업자의 문제점 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

도시정비사업은 사업기간이 장기간이며 업무가 복잡하고 내용이 다양하여 전문지식과 초기투입 자금조달 능력이 부족한 토지등소유자 스스로 모든 것을 해결하기에는 어려움이 많았다. 따라서 종전에는 관행적으로 설계사나 시공사가 조합의 업무를 지원하고 대행해 주거나 컨설팅사가 그 역할을 담당해 왔다. 그러나 시공사 등은 개발이익을 중시하므로 업무대행과정에서 오히려 토지등소유자에게 피해를 입히거나 조합과 유착하여 부조리를 유발하였고 자격기준이 없이 난립한 컨설팅사 역시 이러한 본질적인 문제를 해결하기에는 부족함이 많았던 것이 사실이다.
본 논문은 위와 같은 문제점을 방지하기 위해 기존의 컨설팅사 등을 제도권으로 흡수, 정비사업전문관리업자로 명칭하여 일정한 자본금 및 인력을 확보하고 시․도지사에게 등록하게 함으로써 주민의 권익을 보호하고 도시정비사업이 투명하게 추진될 수 있도록 제도화된 정비사업전문관리업자 제도의 시행과정에서 나타난 문제점과 제도자체의 모순점 등을 실증적으로 발견, 분석하고 제도개선 내용을 구체적으로 제시하여 정비사업전문관리업자 제도의 필요성과 당위성을 제시하고, 나아가 정비사업전문관리업자제도의 활성화를 위한 제도 개선방안을 제시하는데 초점을 두었다.
본 논문의 문헌조사와 설문조사를 통한 정비사업전문관리업자 제도의 실태를 조사분석한 결과 정비사업전문관리업자의 전문성과 초기자금조달 문제가 핵심 쟁점인 것으로 나타났다.
먼저, AHP기법을 이용하여 평가기준에 대한 중요도 및 우선순위에서 중요도 분석결과 평가기준 소분류 11개 항목중 초기투입자금의 부족이 1순위로서 나타나 가장 높은 중요도를 나타났고, 그 다음으로 관련법령 및 제도의 잦은 변경 때문에 전문성이 떨어지는 것으로 나타났다. 한편 우선순위 항목 11개중 대분류 열악한 자금력 항목은 1순위, 3순위, 4순위로 나타났다는 점에서 도시정비사업추진은 정비사업전문관리업자의 초기투입 자금 확보가 가장 우선시 되어야 할 것으로 보인다. 이에 정비사업전문관리업자의 전문성 강화를 위한 대안을 다음과 같이 제안하다.
첫 번째, 초기투입자금 조달의 경우, 추진위원회 또는 조합의 초기투입자금 자금을 위한 대안을 다음과 같이 제안한다. 1) 정비사업전문관리업자의 자본금 기준에 대한 개선, 2) 시공사 선정시기 조정, 3) 부동산 신탁회사를 활용한 자금조달 등을 통해 현안이 해결될 수 있을 것으로 기대한다.
다음으로, 1) 국가자격증제 도입, 2) 의무교육 및 소양교육시스템 구축 3) 정비사업전문관리업자 선정을 위한 입찰지침서 및 설적공시제도 도입 등을 도입함으로써 정비사업전문관리업자들의 전문성을 확보할 수 있을 것으로 기대된다. 정비사업전문관리업자의 자금력 부족과 열악한 자금력의 문제는 결국 도시정비사업에 있어 심각한 장애요소로 작용하여 정비사업전문관리업자의 업무지원 서비스의 질을 저하시키고, 이권개입으로 인한 비리, 사업지연 등 다양한 문제를 야기시켜 사업참여 주체간 분쟁의 원인을 제공할 뿐만 아니라 궁극적으로 정비사업전문관리업자 제도가 무의미하다는 결론에 이를 수 있기 때문에 하루속히 제도개선에 힘써야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 연구의 구성 및 흐름 = 4
• 1. 연구의 구성 = 4
• 2. 연구의 흐름 = 5
• 제4절 선행연구의 검토 = 6
• 1. 선행연구 검토 = 6
• 2. 선행연구의 시사점 = 7
• 제2장 정비사업전문관리업자 제도의 이론적 고찰 = 8
• 제1절 주택재건축/주택재개발사업 = 8
• 1. 『도시 및 주거환경정비법』의 고찰 = 8
• 2. 도시정비사업의 시행절차 = 11
• 3. 주택재개발사업 및 재건축사업비교 = 19
• 제2절 도시정비사업의 실적 및 현황 = 20
• 1. 주택재개발사업 실적 및 현황 = 20
• 2. 주택재건축사업 실적 및 현황 = 22
• 3. 초기투입 자금 분석 = 24
• 제3절 정비사업전문관리업자 = 26
• 1. 정비사업전문관리업자 제도의 도입배경 = 26
• 2. 정비사업전문관리업자 제도의 운영체계 = 28
• 3. 정비사업전문관리업자의 역할 = 39
• 제3장 정비사업전문관리업자의 문제점 분석 = 42
• 제1절 계층적 분석과정(AHP)에 관한 이론적 연구 = 42
• 1. 복잡한 환경에서 의사결정 = 42
• 2. AHP(Analytic Hierachy Process)의 개념 = 43
• 3. AHP단계별 적용절차 = 44
• 제2절 설문모형의 설계 = 52
• 1. 설문평가자의 설정 = 53
• 2. 평가기준의 설정 = 54
• 3. 측정도구의 개발 = 57
• 제3절 실증조사 분석 및 결과 = 60
• 1. 설문평가자의 특성 = 60
• 2. 적용 분석 결과 = 60
• 3. 평가기준에 대한 중요도와 우선순위 비교 = 63
• 제4절 정비사업전문관리업자 제도의 개선방안 = 65
• 1. 업무전문성 강화방안 = 65
• 2. 초기투입 자금조달 조달방안 = 68
• 제5장 결론 = 71
• 참고문헌 = 73
• 부록 = 76