세일즈앤리스백 소득수익률과 부동산 소득수익률의 상관관계에 관한 연구 : A은행 세일즈앤리스백(SLB) 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

매각후재임차거래 (Sales and Leaseback, 이하 SLB)는 단순 매각방식 대비 상대적으로 복잡한 구조이지만, 최근 SLB 거래가 증가하는 추세이다. SLB 방식이 새로운 거래의 대안으로 조명받는 이유는, 매도인은 비유동자산을 현금화시키는 한편 해당자산을 계속 사용할 수 있으며, 투자자는 장기간 안정적인 임차 수입원을 확보할 수 있으므로 양 당사자에게 이익이 되기 때문이다.
그동안 오피스 빌딩의 소득수익률에 관해서 다양한 연구 결과가 있었지만 SLB에 대한 수익률 연구사례는 상대적으로 미흡하였다. 이에 본 연구는 매매금액과 임차료가 결합하여 약정되는 특수한 형태의 SLB 거래가 부동산 시장의 일반적인 소득수익률과 유사 여부를 분석하였다. 분석결과를 토대로 매도인과 투자자 등 SLB 거래 이해관계자들에게 시장 소득수익률 추세에 따른 합리적 임차료 의사결정 범위 제시를 목적으로 하였다.
연구방법은 SLB 소득수익률과 국토교통부에서 발표하는 상업용부동산의 소득수익률과의 상관관계를 분석하였으며, 분석방법은 t-검정을 사용하였다. 본 연구에 사용된 자료는 국내 A은행의 2009년부터 2014년까지 6년간 31건의 SLB 거래 사례이다. 그 다음 본 연구결과에 대하여 부동산전문회사 직원들과 표적집단면접(FGI)을 실시하였다.
분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, A은행 SLB 거래 소득수익률은 부동산시장의 전국 기준 소득수익률과 상관관계가 있다. 둘째, SLB 소득수익률이 매매 부동산의 해당지역 소득수익률과는 특별한 상관관계가 없는 것으로 나타났는데 이는 SLB거래가 양질의 모기지 채권과 유사하여 임차인의 신용도에 많은 영향을 받는다고 보여진다. 본 연구결과를 토대로 상업용 부동산시장의 전국 기준 소득수익률을 매도인과 투자자간에 합리적 투자 의사결정 기준으로 제시하였다. 상업용 부동시장의 소득수익률을 투자자와 기존 건물주간에 합리적 수치로 사용할 수 있다면 쌍방간의 매매가와 임차료 등의 거래조건 성사에 기여할 수 있다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, there has been an increase in sales and leaseback (SLB) transactions in the real estate market. The main reason for this increase is that SLBs are beneficial to both sides of the transaction; sellers can liquidize their assets while maintaining the usage rights for the transacted asset while, on the other hand, buyers can secure stable income streams for the long term. Though there has been active research on income yield rates of office buildings, there has been lack of focus on income yield rates of office buildings transacted through SLB deals. Therefore, for this research, an analysis was conducted to see if there were similarities between income yield rate of general transactions and that of SLB transactions which is mainly impacted by the purchase price and rent of the transacted asset. The purpose of this paper is to provide a reasonable range of rent based on market level, whichall stakeholders (e.g. seller, investor, etc.) of SLBs can refer to when engaging in such transactions.
Using the t-test, an analysis was conducted on income yield rates for SLBs and those for commercial real estate which are announced by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. As for SLBs, statistics on a total of 31 transactions conducted from 2009 to 2014 by Bank A, a local bank, wereused for this research. In addition, an FGI (Focus Group Interview) was carried out on real estate agency staff members.
The analysis showed two results: Firstly, thereis a correlation between Bank A's income yield rate for SLB transactions and nationwide income yield rate. Secondly, there is no specific correlation between income yield rate of SLB transactions and the income yield rate of the area the transacted asset is located at. This is because, similar to high-quality mortgage bonds,the lessee's credit rating has a major impact on the transactions. This shows that sellers and investors may refer to nationwide income yield rate for commercial real estate as a standard to make reasonable decisions for SLBs.
In addition, if nationwide income yield rate of commercial real estate can be a reasonable standard the investor and landlord can refer to, it may also contribute to negotiating SLB transaction conditions by offering a reasonable range of purchase price, rents, etc

목차 (Table of Contents)

• 차 례
• 표차례 ⅰ
• 그림차례 ⅱ
• 국문요약 ⅲ
• 1. 서 론 ................................................................................................ 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 ................................................................................... 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 ................................................................................... 2
• 1.3 선행연구의 동향 및 연구의 차별성......................................................... 6
• 1.3.1 선행연구의 동향....................................................................... 6
• 1.3.2 선행연구와의 차별성..................................................................... 8
• 2. 세일즈앤리스백의 이론적 고찰 ............................................. 9
• 2.1 세일즈앤리스백의 개념 및 특성........................................................... 9
• 2.1.1 세일즈앤리스백 개념............................................................. 9
• 2.1.2 세일즈앤리스백 특성............................................................12
• 2.2 세일즈앤리스백 회계처리 및 세무 쟁점.................................................17
• 2.2.1 회계 처리 기준..................................................................................... 17
• 2.2.2 세무상 쟁점...........................................................................23
• 2.3 국내외 세일즈앤리스백 사례연구 ................................................ 25
• 2.3.1 국내 세일즈앤리스백 사례분석 .................................................. 25
• 2.3.2 해외 세일즈앤리스백 사례분석 .............................................. 29
• 2.3.3 국내외 SLB 거래 비교의 시사점................................................... 37
• 3. 세일즈앤리스백 소득수익률과 부동산 소득수익률의 상관 관계 분석...................................................................39
• 3.1 분석관련 지표 선정....................................................................39
• 3.1.1 자료의 구축.................................................................... 39
• 3.1.2 오피스 빌딩과 매장용 빌딩 적용의 관점................................... 43
• 3.2 상관관계 분석 설계 및 결과......................................................... 46
• 3.2.1 분석설계.................................................................................46
• 3.2.2 분석결과..................................................................................50
• 4.분석결과의 시사점.........................................................53
• 4.1 시사점...............................................................................................................53
• 4.1.1 SLB와 부동산 소득수익률의 동조 추세..................................53
• 4.1.2 소득수익률에 근거한 SLB 임차료 결정........... ........................55
• 4.2 표적집단면접(FGI) 요약 .......................................................................57
• 5. 결 론 .............................................................................................................60
• 참고문헌 ....................................................................................................63
• 부록
• 표적집단면접(FGI) ................................................................................ 66
• ABSTRACT.................................................................................................73