수익극대화를 위한 오피스빌딩 관리운영방안에 대한 연구 = (A) study on management of office building to achieve profit maximization

국문 초록 (Abstract)

1990년대 후반 IMF 외환위기를 기점으로 국내 오피스시장에는 외국계 자본이 본격적으로 유입되기 시작하였고, 부동산 펀드 및 리츠 등을 활용한 간접투자가 확대되면서 오피스 수익률에 대한 관심이 점점 증가하고 있지만 오피스 수익률과 관련한 연구실적은 저조한 편이다.
따라서 본 연구에서는 수익극대화를 위한 오피스빌딩 관리운영에 관한 연구를 통하여 국내 오피스 임대시장 현황 및 선행연구 고찰 등을 파악하고 오피스 수익률에 영향을 주는 요인을 살펴보았으며, 이를 토대로 오피스 수익률을 증대시키기 위한 연구를 실무적인 관점에서 진행하였다.
연구결과를 요약해보면 2009년~2010년 서울지역 오피스 시장의 임대료, 공실률 지수는 2008년 시작된 세계금융위기로 인한 경기침체 및 경기불황의 여파로 임대료는 안정세를 보이고 있으며, 공실률은 2009년 평균 5%까지 상승하다가 2010년 들어 점차 감소하는 양상을 보이고 있다.
오피스빌딩의 안정적인 수익확보 및 수익극대화를 위해서는 임차인 유치전략(신규 및 재계약)을 통한 관리운영방안이 필요하다고 할 수 있으며, 안정적인 오피스 수익률을 유지하기 위해서는 임차인 만족도 제고를 통한 재계약률을 향상시키는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있겠다.
본 연구에서는 설문지조사를 통하여 AHP를 활용한 재계약 결정요인(중요도 산정)을 분석하였고, 이를 통하여 건물주 및 관리회사((PM, FM)가 입주사 재계약률을 상승시키기 위해 중점을 두어야 할 사항에 대해 살펴보았다.　또한 재계약 실패 등으로 인한 임차인 전출 시 공실발생에 따른 손실비용(임차인 만족도 차이로 인한 손실비용 / 임대가 및 전용율 차이로 인한 손실비용)을 추계해 봄으로써 재계약의 당위성과 임차인 만족도 제고를 통한 재계약률 향상이 안정적인 오피스 수익확보를 위해 무엇보다 중요하다는 것을 확인하였다.
본 연구에서는 다양한 기법(①보증금 비율 조정을 통한 임대수익 증대 ②로비 및 광고활용 등을 통한 부대수입 증대 ③임대가 조정을 통한 임대수익 극대화 ④효율적인 PM, FM 관리운영을 통한 비용절감방안 등에 대한 연구) 등을 활용한 오피스 수익극대화 방안 및 비용 절감에 대한 연구를 진행하였으며 이를 통하여 임대가 인상 및 공실률 감소 이외의 오피스빌딩 수익률 증대 방안을 제시하였다.
본 연구는 오피스 수익극대화를 위한 관리운영방안을 실무적인 관점에서 다양한 형태로 제시하였다는 점에 큰 의의가 있다고 할 수 있겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제2장 오피스 임대시장 현황 및 선행연구 고찰 = 4
• 제1절 오피스빌딩 공실률 현황 = 4
• 제2절 오피스빌딩 임대료 현황 = 5
• 제3절 선행연구 검토 = 8
• 제3장 오피스 임차인 유치전략에 관한 고찰 = 10
• 제1절 임차인 유치전략 및 당위성 = 10
• 1. 임차인 유치전략의 개념 = 10
• 2. 임차인 유치전략의 방법 및 고려사항 = 10
• 3. 임차인 유지전략의 당위성 = 20
• 제2절 입주자를 위한 임차인 서비스에 관한 고찰 = 21
• 1. 기본적인 임차인 서비스 = 21
• 2 . 차별화된 임차인 서비스 = 23
• 제4장 재계약 결정유무 시 고려요인 분석 및 손실비용 추계 = 26
• 제1절 AHP를 활용한 재계약 결정요인 분석 = 26
• 1. AHP의 개요 = 26
• 2. AHP의 구조도 = 27
• 3. 자료의 수집 및 분석 = 28
• 4. 분석결과 = 29
• 5. 종합분석 = 32
• 제2절 재계약 실패 시 공실로 인한 손실비용 추계 = 33
• 1. 손실비용 추계를 위한 전제조건 = 33
• 2. 임차인 만족도 차이로 인한 손실비용 추계 = 34
• 제5장 오피스빌딩 수익성 개선방안 = 40
• 제1절 오피스빌딩 수익 증대방안 및 비용절감에 대한 실증분석 = 40
• 1. 보증금 비율 조정을 통한 임대수익 증대 = 40
• 2. 로비 및 광고 활용 등을 통한 부대수입 증대 = 42
• 3. 임대가 조정을 통한 임대수익 증대 = 43
• 4. 효율적인 PM, FM 관리운영을 통한 비용절감 = 45
• 제6장 결 론 = 49
• 제1절 연구의 요약 = 49
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 과제 = 52
• 참고문헌 = 54
• 부록 = 56