서울시 주거환경개선정책 보완ㆍ발전방안 연구

국문 초록 (Abstract)

지난 반세기 동안 우리나라의 경제성장에 힘입어 국내 건설 산업은 급속적인 도시화 성장을 이뤄왔다. 급격한 인구의 증가와 경제성장은 국민의 주거환경 상승욕구로 이어졌으며, 주택공급과 주택가격은 최고의 국민 관심사로 존재해 왔다. 국토개발의 사각지대였던 판자촌의 재개발을 시작으로 2002년부터 시작된 뉴타운 사업으로 불리는 재정비촉진사업과 아파트 재건축사업은 주택의 추가공급과 도심환경정비 차원에서 추진되었으나 아이러니 하게도 부동산 가격상승을 원동력으로 성장해 온 것이 사실이다.
현재의 재개발, 재건축으로 대표되는 도시재생사업은 그간의 시행과정에서 사업기간이 불확실하고 복잡한 사업시행절차, 그리고 여러 이해관계자들이 복잡하게 얽히면서 사업지연과 사업비 분쟁 등으로 수많은 허물을 드러내왔다. 여기에 용산 세입자 사고 등이 벌어지면서 도시재정비 사업의 공공관리 기능의 필요성이 부각되었다.
이에 서울시에서는 주택관련 기존 정책의 중심인 도시 환경 및 주택공급에 의한 주거여건 증대차원의 기능에서 벗어나 공공성과 투명성 이라는 화두로 정책이 전환되고 있으며, 이에 따라 공공의 관리감독 기능을 강화하고 사업장의 이해관계인 간의 유착에서 발생하는 문제 근절을 위해 투명성을 확보하기 위한 주거환경 개선정책을 추진하고 있다.
본 연구는 서울시에서 추진하고 있는 각종 주거환경 개선정책의 배경과 과정을 고찰하고 실행예정인 정책의 실현단계에서 발생할 문제들을 예측함으로써 그에 대한 보완대책을 제안하는 과정을 거쳐 다음과 같은 결론을 제시한다.
정비사업 전문 관리업체의 전문성과 효과적인 기능수행을 위해서는 현재 계획되어진 개선기준으로는 업체간의 마찰만 가중되고 실제 개선효과가 미미할 것으로 예상되므로, 정비업체 선정을 사업장 규모별로 다원화 하여 업체의 규모별 영업 대상 시장을 구분함으로써 정비업체의 마찰을 방지하고 자연스럽게 정비업체의 대형화⋅전문화로 유도하도록 견인하며, 또한, 정비업체 선정시 용역단계를 용역비 부담주체의 구분에 따라 이원화함으로써 주민조합과의 분쟁이 방지되도록 하여야 한다.
정비사업 관련 용역사 선정과 관련하여서 설계자를 추진위원회 구성 이후에 선정함에 따라 주민들에게 제공되는 사업계획서 및 주민부담금에 대한 오차가 크게 발생할 여지가 높은 문제를 보완하기 위해서는, 추진위원회 설립 이전의 설계업무를 구청장이 정비구역 선정을 위한 기본계획 수립시 활용한 설계업체의 용역범위에 포함함으로써 사업계획서의 정확도를 높이고, 추후 추진위 구성 이후 본 설계자를 선정하는 방식으로 보완하여야 한다.
공공관리자 제도에 있어 실제 방대하고 전문성이 요구되는 업무에 비해 공공관리자의 역할대행의 범위가 공공기관에 집중될 여지가 있어 실질적인 전문성의 발휘가 미진할 것으로 예상되는 바, 민간관리자 제도 및 민관합동관리자 제도의 적용을 고민하여야 한다. 제도도입의 취지에 입각하여 판단할 때, 공공에 의한 투명성 확보와 민간 전문성 활용을 위해서는 민관합동관리자제도의 적용이 최선의 대안이라 할 수 있다.
공공관리자에 의한 자금관리 업무 및 재정비사업 촉진을 위한 서울시의 융자금 확대정책과 관련하여 정책 취지와 별개로 현재 제도의 미비로 이행이 되지 않는 사항이다. 자금관리 부분은 결국 금융사와의 연계가 필연적인 사항이므로 부동산 개발사업의 전문성을 확보한 부동산 신탁사를 활용한 방안이 제시된다. 융자금의 지급보증을 제한적으로 허용함으로써 은행의 채권보전방안을 확보하고 사업기간의 자금관리는 신탁사의 자금관리대리사무 상품을 활용함으로써 전체 사업기간의 금전적 사업안정성 및 투명성을 확보하는 것이 현재의 문제를 해결할 수 있는 대안이라 할 수 있다. 단, 부동산 신탁사의 재무건전성과 위험관리능력의 검증은 필수적인 사안이므로 별도의 자격판정기준을 수립하여 재정적 안정성과 사업 전문성을 판단하여 대상 업체를 선별하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

  Current urban regeneration project with representative of redevelopment and reconstruction has been showed many flaws in the meantime such as uncertainty of project period, complicated project process procedure, and dispute between stakeholders during the process implementation.  Thus, Seoul city switched off from the existing residential related urban environment and housing supply focused policy with the function of increasing residential condition to the policy with topics such as publicity and transparency.  According to this, residential environment improvement policy is set forward.
     This study considered background and procedure of various residential environments improving policy, which is promoted by Seoul city, and proposed supplementing countermeasures by predicting problems that could occur during realization stage of each scheduled policy. 
    For the professionalism of maintenance specialized managing company and the effective functioning, maintenance company selection should be diversify according to the project scale, classify business subject markets according to a company’s scale, and dualize selection of maintenance company service stage according to the classified service expense bearing subjects in order to prevent conflicts with a resident union.
     Regarding a maintenance project designer selection, a mayor primarily needs to use the utilized design firm for maintenance region selection when establishing a master plan and then needs to complement with the method which chooses the designer after the future project committee formation.
     When it comes to the public management system, the study proposed application of the public-private joint administration in order to secure the professionalism and function of the public.  Furthermore, the study provides measures that secure business stability and transparency through utilization of real-estate trust company in order to increase the effectiveness of the Seoul city’s loan policy. 

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 배경 및 방법 2
• 1. 연구의 배경 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 도시재생사업의 개념과 법률 5
• 제1절 도시재생사업의 개념 5
• 1. 도시재생사업의 의의 5
• 2. 도시재생사업의 유형 7
• 제2절 도시재생사업 관련 법률 8
• 1. 법률 체계 8
• 2. 법률별 기본적 고찰 9
• 3. 재생사업 주요 근거법 비교 14
• 제3절 해외 사례 17
• 1. 일본 18
• 2. 프랑스 20
• 3. 독일 22
• 제3장 서울시 주거환경 개선정책 분석 24
• 제1절 주거환경 정비사업 주요이슈 24
• 1. 서민 주거불안 24
• 2. 투명성 확보를 위한 공공의 역할부여 26
• 제2절 공공관리 제도 29
• 1. 제도 도입배경 및 목적 29
• 2. 공공관리자 단계별 업무구성 30
• 3. 예상 효과 32
• 제4장 서울시 주거환경정책 보완방안 34
• 제1절 정비사업 관련업체 선정 및 관리개선 34
• 1. 추진위원회 난립 시 대처 방안 34
• 2. 정비사업 전문관리업제도 개선 35
• 3. 정비업체의 업무역할 모호성 36
• 4. 설계업체 선정시기의 문제 37
• 제2절 공공관리자 제도 38
• 1. 공공관리자 업무수행 방향 선택 39
• 2. 민간 관리자 제도 41
• 3. 민관합동 관리자제도 42
• 제3절 공공관리자에 의한 자금관리 43
• 1. 자금집행관리의 필요성 44
• 2. 자금집행관리 구도 및 세부업무 예측 45
• 제4절 정비사업 융자금 운용⋅위탁 방안 46
• 1. 추진현황 46
• 2. 일반정비사업 채권보전 현황 48
• 3. 부동산 신탁사 활용방안 50
• 제5장 결 론 56
• 참고문헌 59