實去來價 申告의 問題點과 改善方案에 관한 硏究 = A Study on Actual Transaction Price Declaration System Issues and Ways to Improve

국문 초록 (Abstract)

정부의 가장 큰 이슈 중 하나는 부동산 정책이다. 정부는 부동산시장을 교란하는 투기세력을 규제하기 위해 각종정책을 시행하였지만 그 효과는 미미했다. 급기야 지난 참여정부는 부동산투기의 근본 원인이었던 이중매매계약서 작성관행을 제도적으로 차단하기 위해 부동산 거래 때 실거래가를 해당관청에 신고하도록 하는 실거래가 신고 제도를 도입하였다.
실거래가 신고제 도입으로 이중매매계약서 작성관행이 사라지고, 부동산 투기세력의 투기심리가 줄어들었고 부동산시장이 어느 정도 투명해졌다. 또한 실거래가를 기반으로 공평과세를 실현할 수 있었다. 하지만 여전히 이중매매계약서를 작성하고 과거로 회귀하려는 심리가 상존하여 실거래가 신고제도의 실효성 논란이 계속되고 있다. 그래서 본 연구는 실거래가 신고제도 시행 3년이 되는 시점에 실거래가 신고의 실태와 문제점을 전문가집단의 설문을 통하여 알아보고 그 개선방안을 마련하였다.
첫째, 중개업소에서 체결된 매매계약을 당사자사이의 직거래로 가장하여 대리신고 하고 있는 문제점을 적시하고 개선안으로 중개업소의 중개 없이 직거래를 할 경우 반드시 당사자가 신고를 하도록 하는 방안을 제시하였다.
둘째, 현행 등기부등본에 거래가액 공개의 범위가 매매에 의한 거래일 경우로 국한되어 가액공개의 실익여부와 관계없이 실거래가 신고제 도입의 취지를 구현하는데 한계가 있음을 논하고, 그 개선안으로 거래가액 공개를 확대하여 등기부에 기재하는 방안을 제시하였다.
정책당국은 실거래가 신고제의 안정적인 정착과 제도의 성공을 위해 우선 직거래를 가장한 허위 대리 신고의 심각성을 인식하고 실태파악을 통해 합리적인 대안을 제시할 것으로 기대되며, 등기부에 거래가액 공개대상을 확대하는 방안을 본격적으로 연구하는 계기가 될 것이다.
결국 일련의 부동산경기침체가 각종 규제정책 때문이라는 근시안적인 접근이 자칫 실거래가 신고제 훼손으로 이어지지 않도록 정책당국은 물론 중개업자 그리고 거래주체인 매도인·매수인 모두 중개업법을 성실히 준수하겠다는 강력한 의지가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

One of the biggest issues of the government is a real estate policy. To distort the real estate market, even though the government placed a variety of policy in order to curb speculative forces so far, their effects were so weak.
Finally, the former participation government introduced Actual Transaction Price Declaration System which requires of reporting the real traded price to the related authorities for transactions. It is executed in order to block the Double-Trade Agreement use which has been a fundamental cause of real estate speculation institutionally.
By adopting Actual Transaction Price Declaration System, the custom of using Double-Trade Agreement disappeared and speculation for real estate market decreased. In turn, the transparency of the real estate market was built in some extent. Also, it became possible to impose taxes fairly based on the actual traded price. However, there still exist the desires of composing Double-Trade Agreement and returning back to the past. Besides, the effectiveness of the system continues to be discussed. Responding this situation, this study tried to find out the actual status of real traded price and related problems through survey targeted for professional groups and arrange solutions for improvements at the time point of three years passed after system enforcement.
First, this paper pointed out the problems of declaring of the contracts made in brokerage offices instead of those who are really concerned, pretending direct deals. And it also suggested a solution to make the real contractors report by themselves so as to improve the current situation.
Second, this paper discussed that there are limits to accomplish the objects of adopting Actual Transaction Price Declaration System regardless of the real benefits of price opening. And it suggested one way to extend the traded price opening system and register it on register books as an improving solution.
Policy makers are expected to perceive the seriousness of false deputy declaration pretending direct deals for stable settlement and success of system and suggest rational alternatives. They will be motivated to extend the opening list on the register books.
Eventually, the strong will to abide by Brokerage Law sincerely is needed between not only authorities but agents, buyers, and seller in order for myopic approach that attributes the real estate depression to various regulations not to lead to damages.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제3절 선행연구 검토 = 3
• 제2장 실거래가신고제도 고찰 = 6
• 제1절 실거래가신고의 개념 = 6
• 1. 실거래가신고의 의의 및 특성 = 6
• 2. 실거래가신고제의 도입배경 및 추진경위 = 7
• 제2절 실거래가신고제의 내용 = 8
• 1. 실거래가 신고대상 = 8
• 2. 실거래가 신고절차 및 방법 = 12
• 3. 신고위반자 과태료처분 = 24
• 제3절 실거래가신고제와 유사한 제도 고찰 = 29
• 1. 주택거래신고제도 = 29
• 2. 검인제도 = 31
• 제4절 실거래가액등기 = 33
• 1. 부동산등기제도 = 33
• 2. 부동산등기업무의 전산화 = 38
• 3. 실거래가액등기 = 43
• 제3장 실거래가신고의 실태 및 문제점 = 50
• 제1절 실거래가신고의 실태 = 50
• 1. 실거래가 신고현황 = 50
• 2. 실거래가 신고현황 분석 (대전지역) = 50
• 제2절 실거래가신고의 문제점 = 54
• 1. 직거래를 가장한 대리 신고의 문제점 = 54
• 2. 실거래가 신고제외 대상에 관한 문제점 = 61
• 제4장 실거래가신고의 개선방안 = 67
• 제1절 전문가집단의 설문조사 = 67
• 1. 설문대상선정과 구성 및 방법 = 67
• 2. 설문 분석 = 69
• 제2절 실거래가신고의 개선방안 = 73
• 1. 당사자신고 강화 = 73
• 2. 거래가액 등기부기재대상 확대 = 75
• 제5장 결론 = 79
• 1. 연구 요약 = 79
• 2. 연구의 한계점 및 시사점 = 80
• 참고문헌 = 82
• ABSTRACT = 84
• 【부록】 = 86