REITs 관련 법제 개선방안에 관한 연구 : 부동산펀드와의 비교를 중심으로 = (A) Study on Improvement Plan of Relevant Laws of the REITs : Focused on Comparison with Real Estate Fund

국문 초록 (Abstract)

부동산의 증권화 및 유동화를 통한 부동산간접투자시장은 1997년 외환위기로 초래된 대규모의 기업 부도와 부동산 가격의 급락으로 인해 부동산 시장이 침체하고, 이로 인해 기업 및 금융구조조정에 상당한 장애요인이 발생하자 부동산경기 활성화와 이를 통한 구조조정을 촉진하기 위해 도입되었다.
새로운 금융상품으로서의 부동산개발의 전문성 제고, 부동산공급의 확대, 부동산 증권화의 촉진 등 부동산 시장의 선진화, 투명화에 기여 및 자본시장의 활성화를 기대하며 일반투자자들이 참여 가능한 자산유동화 제도로서 「부동산투자회사법」이 2001년 4월 제정되고, 2001년 5월 1차 개정으로 기업이나 금융기관의 구조조정 지원 목적의 CR-REITs를 도입하고 2001년 7월부터 시행되고 있다. 이후 두 차례의 주요 개정을 통해 REITs 제도의 활성화를 꽤하였다. 2004년 10월 4차 개정을 통해서는 명목회사인 위탁관리REITs의 도입과 최저자본금을 250억원으로 완화하고, 2007년 7월 7차 개정을 통해서는 발기설립과 영업인가제를 통해 최저자본금 100억원 완화 등 REITs의 설립절차를 간소화하고 개발전문 REITs 도입을 통해 부동산펀드에 비하여 제한이 많은 개발사업 분야에서도 경쟁력을 확보하고자 하였다.
그럼에도 불구하고 REITs 시장규모는 2003년 10월 뒤늦게 제정된 간접투자자산운용법상의 부동산펀드와 비교하여 미흡한 수준으로 REITs 제도의 한계를 드러내고 있다. 본 연구에서는 REITs 설립, 운영, 해산 및 청산에 이르는 일련의 자산운영 과정에서의 실제 경험을 바탕으로 취합한 것들을 중심으로 법률 개정의 필요성 및 내용을 제시하였으며, REITs 시장 활성화를 위해 REITs의 발전방안을 연구하고, 업계의 의견을 수렴하고 협의할 수 있는 REITs 협회 신설과 REITs 시장을 이끌고 있는 자산관리회사의 자생력 강화방안에 대하여 검토해 보고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate market became depressed due to the large-scale bankruptcy of firms caused by the exchange crisis in 1997, the sharp drop in the real estate price, which generated considerable impedimental factors. The indirect real estate investment market was introduced to invigorate real estate business and promote structural adjustment or restructuring through the securitization and liquidization of real estate.
The「Real Estate Investment Company Act」was enacted in April, 2001 as the asset liquidization system that makes it possible for the general investors to participate, in anticipation that a new financial product would contribute to the advancement and transparency of the real estate market such as the enhancement of speciality in real estate development, expansion of real estate supply, promotion of real estate securitization and the like, and revitalize the capital market. And CR-REITs was introduced for the purpose of supporting the restructuring of firms or financial institutions through its first amendment in May, 2001 and has been enforced since July, 2001. An attempt was made to revitalize the REITs system through two major amendments. Through the fourth amendment in October, 2004, REITs, the nominal company, was introduced and the minimum capital was set to 250,000,000won. In the 7th amendment made in July, 2007, the procedures for incorporation of REITs was simplified such as the easing of the minimum capital to 100,000,000won through the incorporation of the promoter and the business authorization system. Efforts were made to secure competitiveness in the development project field with many restrictions compared to the real estate fund, through the introduction of REITs specializing in development.
Nonetheless, the size of the REITs market is insufficient compared to the real estate fund in the Indirect Investment Asset Operation Law enacted in October, 2003 and so demonstrates the limit of the REITs system. This study presented the need to amend the law and its contents with a focus on the matters collected with a focus on actual experiences in a series of asset operation processes ranging from the establishment of REITs to its operation, disorganization and liquidation. And it attempted to investigate the development scheme of REITs through the revitalization of the REITs market and examine the scheme to establish the REITs association that can collect and consult the opinions of the business world and reinforce the self-generating power of the asset management company that can lead the REITs market.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅳ
• 국문초록 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적과 배경 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제3절 선행연구의 검토 = 3
• 제2장 부동산간접투자제도의 이론적 고찰 = 5
• 제1절 부동산간접투자의 일반적 개념 = 5
• 제2절 우리나라의 부동산간접투자 제도 = 16
• 제3장 REITs와 부동산펀드 현황 및 문제점 = 89
• 제1절 REITs 현황 = 89
• 제2절 부동산펀드 현황 = 103
• 제3절 부동산펀드 대비 REITs법제의 문제점 = 111
• 제4장 REITs 법제 개선방안 = 114
• 제1절 REITs 설립 및 운영 = 114
• 제2절 REITs 전환, 해산 및 청산 = 118
• 제3절 REITs 시장 저변 확대 = 122
• 제5장 결론 = 124
• 참고문헌 = 126
• ABSTRACT = 128