宅地開發地區內 分讓價上限制 適用에 관한 硏究 : 坡州交河地區를 中心으로 = A Study on Application the Apartment House Sales Price Ceiling System to the Housing Site Development Zones

국문 초록 (Abstract)

오늘날 우리사회에서 주택은 개인 또는 가족의 재산으로 중요한 역할을 수행하고 있으며 住宅이라는 재산은 다른 유형(형태)의 재산보다 안전성이 높으며 타 경제상품에 비하여 상대적으로 고가이기 때문에 實質價値保存이라는 측면에서 중요한 투자 대상이 되고 있다.
그러나 이러한 투자대상이 되기도 하는 주택(주로 공동주택)중에서도 아파트는 그동안 투자의 시각 보다는 투기의 시각으로 보는 사회풍조 현상이 만연하였으며, 그 投機風潮와 함께 1999년 1월 분양가 자율화정책 이후로는 고분양가 문제가 사회적 논란거리고 끊임없이 제기되어 왔다.
예를 들어 판교신도시 중대형아파트의 평당 분양가와 은평뉴타운 평당 분양가가 1500만원이 넘게 책정되며 촉발된 高分讓價 論難에 있어 이는 신규 주택시장 분양가격이 기존 주택의 매매가격을 상승시키고, 매매가격의 상승은 다시 분양가격을 끌어올리는 악순환이 반복되고 있었다.
이에 정부에서는 고분양가의 논란을 잠재우고 분양가 인하의 목적으로 공공택지에서만 적용하던 분양가상한제를 2007년 9월1일부로 민간택지로 확대 실시하여 오고 있다.
이러한 배경 하에서 본 연구의 방법 및 범위는 우리나라 남북의 이념적분단과 국토의 유한성에서 시도되었던 그동안의 주택공급 정책의 방향과 전국적 공급을 위한 주택정책 변화의 과거와 현재를 약술하였다.
주택정책의 변화에 있어서는 분양가 규제와 완화 조치에 대한 내용과 최근 주택시장의 동향과 현황을 공공기관인 국토해양부 분석과 주요 선행 연구 자료를 토대로 본 연구의 기초를 설정하였다.
그밖에 현 정부의 주택시장 방향 및 특징을 서술하고 주택건설 전망과 관련하여서는 수도권을 중심으로 세부지역에 대하여 수요와 공급 및 가격을 핵심적으로 제시하고자 하였다.
또한 분양가상한제 적용지역인 파주교하택지개발지구 2개 블럭의 사례를 통하여 실질적인 분양가 결정의 다양한 요소들인 절차적인 분석과 분양가산출 그리고 공급자와 소비자 사이에 있는 分讓價審査委員會 역할에 대해서는 현지조사와 실무자 면담을 통하여 조사·분석하였다.
다음으로 본 연구에서 다루고자 하였던 宅地開發地區內 分讓價上限制 적용사례를 통한 問題點과 이에 따른 改善方案에 대하여 요약하면 다음과 같다.
첫째, 공공택지 분양가에 있어 과다하게 차지하고 있는 택지비 買入比率을 개선하여야 한다. 이는 공기업(주택공사 및 토지공사 등)이 독점하고 있는 공공택지개발을 민간부문도 공정한 상황에서 참여하고, 경쟁하여 질 좋은 택지를 효율적으로 제공할 수 있도록 시스템을 개선하여야 한다.
둘째, 신도시확정 등의 정책입안에 있어 신중함이 요구된다.
셋째, 분양가상한제의 적용에 있어 분양가 결정에 중요한 역할을 하는 분양가심사위원의 전문성 및 분양가심사위원회의 심의절차와 운영방법의 개선이 필요하다.
이상과 같이 본 연구는 분양가상한제 적용에 있어 드러나는 문제점들을 도출하여 확대적용에 따른 제도의 원활한 운영과 문제점을 최소화하는 방안을 모색하고자 하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Today in our society, houses are important properties of individuals or families. The properties called houses are more stable than other types of properties, being relatively expensive compared with other economic commodities. Hence, houses are regarded as important subjects of investment ensuring preservation of their actual values.
However, the houses (primarily tenements), particularly apartment houses as subjects of investment have frequently been viewed as subjects of speculation, and actually many people have speculated in apartment houses. Since January, 1999 when the apartment house sales prices were deregulated, the high apartment house sales prices have been much controversial, being a topic of disputes.
For example, the medium and large apartment houses in Pangyo New Town and Eunpyong New Town were priced over 15 million won per pyeong (3.24 square meter), igniting the controversy over high apartment house sales price and pushing up the prices of the existing apartment houses, which in turn has pulled up the prices of the existing apartment houses in a vicious cycle.
Thus, since September 1, 2007, the Korean government began to apply the apartment house sales price ceiling system - which had been applied to the public housing sites - to the private housing site development zones, in an effort to calm down the controversy about high sales prices and pull down the prices.
With such background in mind, this study aimed to review the directions and changes of the housing supply policies so far, assuming that the national land has been limited, while being divided between South and North.
The review of changes of the housing policies focused on regulation and deregulation of the apartment house sales prices in reference to the data published by Ministry of Land, Transport & Maritime Affairs as well as from major preceding studies.
Besides, this study described directions and characteristics of current government's housing market policies and thereupon, analyzed the supplies and demands of houses in some samples areas centered about the capital region.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序論 = 1
• 第 1 節 硏究背景 및 目的 = 1
• 1. 연구배경 = 1
• 2. 연구목적 = 2
• 第 2 節 硏究範圍 및 方法 = 4
• 1. 연구범위 = 4
• 2. 연구방법 = 5
• 第 2 章 住宅政策 變化 및 住宅市場 動向 = 6
• 第 1 節 住宅政策 變化 = 6
• 1. 주택정책 변화의 배경 = 6
• 2. 분양가격 규제 = 10
• 3. 분양가격 완화 = 14
• 第 2 節 住宅市場 動向 및 現況 = 18
• 1. 주요지역 매매동향 = 18
• 2. 미분양 주택현황 = 27
• 3. 주택공급 현황 = 31
• 第 3 節 現 政府의 住宅政策 方向 및 特徵 = 35
• 1. 주택정책 방향 및 핵심 추진과제 = 35
• 2. 주택 시장의 특징 = 39
• 3. 주택 규제정책 = 41
• 第 4 節 住宅建設 展望 = 44
• 1. 수요전망 = 44
• 2. 공급전망 = 45
• 3. 가격전망 = 45
• 第 3 章 分讓價上限制의 主要內容 = 47
• 第 1 節 適用時期 및 算定方法 = 47
• 1. 적용시기 및 대상 = 47
• 2. 분양가격 산정방법 = 49
• 3. 택지비 산정방법 = 49
• 第 2 節 建築費 算定方法 = 56
• 1. 기본형 건축비 = 56
• 2. 지상층 건축비 = 57
• 3. 지하층 건축비 = 59
• 4. 지자체별 기본형 건축비 산정 = 59
• 5. 건축비 가산항목 = 60
• 6. 기타 건축비 가산비용 = 64
• 第 3 節 分讓價格 公示制度 = 65
• 1. 분양가격 공시지역 = 65
• 2. 공시대상 항목 = 65
• 3. 공시방법 = 66
• 4. 주의문구 명시 = 67
• 第 4 節 分讓價審査委員會 = 67
• 1. 분양가심사위원회 설치 및 운영 = 67
• 2. 분양가심사위원회 구성 및 임무 = 68
• 3. 분양가심사위원회 운영방안 = 69
• 第 5 節 選擇品目制度 = 70
• 1. 기본선택품목제도(마이너스 옵션) = 70
• 2. 추가선택품목제도(플러스 옵션) = 72
• 第 4 章 坡州交河新都市 分讓價上限制 適用事例 = 74
• 第 1 節 開發目的 및 方向 = 74
• 1. 개발목적 = 74
• 2. 개발방향 및 목표 = 74
• 3. 특기사항 = 75
• 第 2 節 事業日程(交河地區, 雲井 1, 2, 3地區) = 76
• 1. 입지현황 = 76
• 2. 교하지구 사업면적과 사업일정 = 77
• 3. 운정 1, 2, 3지구 사업면적과 사업일정 = 79
• 4. 파주교하지구 명칭 변경 = 82
• 5. 파주교하 택지조성사업의 개발사업적 의미 = 84
• 第 3 節 住宅供給 現況 = 85
• 1. 교하지구 주택가격 현황 및 변동 현황 = 85
• 2. 운정 1, 2지구 주택가격 현황 및 변동 현황 = 87
• 3. 운정 1, 2지구 분양가상한제 미적용 신규공급 아파트 = 89
• 4. 운정 1, 2지구 내 분양가상한제 적용 민간 동시분양 8개단지 현황 = 90
• 第 4 節 算出內譯(A, B블럭) = 91
• 1. 사업동기 및 목적 = 91
• 2. A블럭 분양가 및 산출내역 = 91
• 3. B블럭 분양가 및 산출내역 = 95
• 第 5 節 分讓價審査 結果分析(A, B블럭) = 98
• 1. 분양가심사위원회 진행 현황 = 98
• 2. A, B블럭 심사절차 = 99
• 3. 분양가심사위원회 개선 방향 = 99
• 第 6 節 追加選擇品目의 波及效果 = 100
• 1. 발코니 확장비용 및 계약변경 경과 과정 = 100
• 2. 발코니 심사참고 기준내용 = 101
• 3. 발코니 심사참고 기준 효과 = 102
• 第 5 章 結論 = 105
• 參考文獻 = 108
• ABSTRACT = 112