부동산거래의 안전성 제고방안 : 판례 및 설문분석을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

부동산은 인간생활의 기반이자 생산의 요소로 공정하게 소유하고 합리적인 거래와 서비스가 이루어져야 한다. 우리나라는 부동산에 대한 강한 소유욕구, 투기적 심리, 부의 창출수단으로 인해 자산의 대부분이 부동산으로 편중되어 있다. 이러한 부동산이 각종 탈법과 불법행위로 인해 거래과정에서 사고와 분쟁이 발생함으로 인해 개인적, 국가적, 사회적 비용을 초래하고 있다. 지금까지 부동산거래사고 방지를 위한 학계와 정부에서 꾸준히 연구가 진행되어 왔지만 대부분 법적, 제도적 측면에만 치중되어 왔고 거래사고를 일으키는 행위주체 측면에서의 연구는 소홀히 다루어졌다.
따라서 본 연구는 주체별 행위분석을 통하여 부동산거래의 안전성, 신뢰성, 투명성을 확보할 수 있는 대안을 마련함으로써 부동산거래의 원활화를 도모하는 것을 목적으로 하였다.
연구목적에 따라 연구한 결과와 시사점은 다음과 같다.
첫째, 판례분석결과 행위주체 중 중개업자에 의한 거래사고가 가장 많아 이들의 전문지식 함양과 윤리교육이 필요한 것으로 나타났다.
둘째, 부동산거래사고 발생원인을 유형화하여 분석한 결과 비합리적인 중개수수료율 체계로 인해 발생한 사고가 가장 많았다. 다음으로 거래당사자의 경험부족과 경솔하고 성급한 판단, 중개대상물 확인설명서 기재방법의 모호성으로 인한 거래사고 순으로 나타났다.
셋째, 부동산거래사고를 발생시키는 주체의 수단인 행위태양을 유형화하여 분석한 결과, 판례분석에서는 처분권과 대리권 사칭, 허위․거짓․과장행위, 중개대상물 확인설명 의무위반 순으로 나타났다. 설문조사에서는 하자고지의무 위반, 허위 및 거짓과장행위, 처분권 및 대리권 사칭 순으로 나타나 부동산 거래시 당사자 본인의 세심한 주의와 철저한 권리분석 활동이 필요함을 시사하고 있다.
이상의 문헌검토와 판례 및 설문조사 결과를 종합하여 거래사고의 방지대책 방안을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 사전적 방지대책으로 중개수수료를 현실에 맞게 조정하고 요율체계를 단순화하여야 한다. 또한 등기부와 지적공부를 일원화하여 이를 관장할 수 있는 등기청을 사법부에 신설하여야 한다. 더불어 중개대상물 확인설명서와 표준계약서 서식은 해석의 여지가 없도록 객관적이고 명확하게 작성하도록 보완함이 필요하다. 중개업자에 대한 전문지식과 윤리교육을 지속적으로 실시하여 국민들로부터 거래전문가로서 신뢰성을 확보하여야 한다.
둘째, 사후적 대책방안으로 권원보험 제도를 활성화 할 필요가 있다. 또한 부동산거래시 불법행위로 취득한 수익은 필수적으로 몰수하고 거래관련 법률 등 특별법의 일부법령을 개정하여 처벌을 강화할 필요가 있다.
이와 같이 부동산거래사고 방지를 위해 강행법규로 통제할 수 있는데는 한계가 있다. 따라서 거래당사자 본인의 세심한 주의와 경솔하고 성급한 판단지양, 현장 탐문조사, 미래가치를 바라볼 수 있는 올바른 안목과 권리분석활동이 선행될 때 거래의 안전성을 기할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As real estate is a foundation for human life and a factor of production, it should fairly be owned and its reasonable transactions and service should be conducted. In Korea, most of Korean people's assets are concentrated on real estate due to their strong desire for its ownership, speculative psychology, a vehicle for wealth creation. This real estate cause individual, social and national costs due to the occurrence of accidents and disputes in the process of its transactions because of all sorts of law-manipulating and illegal acts. The academic world and national government have continued to conduct studies on the prevention of real estate transaction accidents but mostly in terms of legal, institutional terms. But studies have negligently been conducted in terms of the person causing real estate transaction accidents.
Therefore, this study was intended to revitalize smooth real estate transactions by providing for the scheme to establish the stability, transparency and reliability of real estate transactions through the analysis of act by subject. As a result, the following findings and suggestions were obtained.
First, real estate transaction accidents were most caused by real estate brokers of actors, which suggests that it is necessary that they should cultivate their technical knowledge and have ethical education.
Second, an attempt was made to analyze the cause for occurrence of real estate transaction accidents. As a result, it was found that real estate transaction accidents were caused by low brokerage commission and the complicated premium rate system, followed by the lack of transactors' experiences, rash judgement, and the obscure form of confirmation and explanation about the object of brokerage.
Third, an analysis was conducted by typifying the form of act, the means of the subject causing real estate transaction accidents. As a result, the analysis of the judicial precedents showed that it was in orders of the arrogation of the right of disposal and representation, false and exaggerated acts, the violation of the obligation of confirmation and explanation of the object for brokerage. On the other hand, the results of the questionnaire research showed that it was of in orders of the violation of the obligation of notifying defects, false and exaggerated acts, the arrogation of the rights of disposal and representation. Overall, the arrogation of the rights of disposal and representation and false and exaggerated acts accounted for most of real estate transaction accidents. Therefore, it suggests that parties to the real estate transaction need to take good care and engage in the act of analyzing rights.
Taken together, this study presented the scheme to prevent real estate transaction accidents as follows:
First, it is necessary to adjust brokerage commission fees to fit the realities and simplify the premium rate system as precautionary measures. And it is necessary to unify the register and the book and establish in the Ministry of Justice the agency of registration governing it. It is necessary to complement the written letter of confirmation and explanation of the object for brokerage and the form of the written standard contract and get it completed in an objective and clear manner without its interpretation. And real estate brokers should restore its confidence as specialist from people by continuing to provide them with special knowledge and ethical education.
Second, it is necessary to revitalize the title insurance system as the countermeasure. And it is necessary to confiscate the gains acquired through illegal acts at the time of real estate transaction and reinforce punishment through the amendment of some special laws such as the law related to brokerage.
There is some limitation even though it is possible to control real estate transaction accidents by enforced regulations in order to prevent them. Accordingly, it is possible to expect the stability of real estate transactions when the parties to real estate transaction exercise good care, make an on-spot inspection, have a right eye for looking at the future value and engage in the activity of analyzing the title to real estate.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 3. 선행연구의 검토 5
• Ⅱ. 부동산거래사고의 이론적 고찰 9
• 1. 부동산거래사고의 의의 및 행위주체 9
• 1) 부동산거래사고의 의의 9
• 2) 부동산거래사고의 행위주체 15
• 2. 부동산거래사고의 발생원인 16
• 1) 행위주체적 원인 16
• 2) 법제도적 원인 19
• 3) 사회경제적 원인 23
• 4) 역사적 원인 23
• 3. 행위주체별 거래사고유형 24
• 1) 매도인 측면 24
• 2) 매수인 측면 27
• 3) 중개업자 측면 29
• 4) 제3자 측면 33
• 5) 부동산거래사고 발생원인 유형화 33
• 4. 분석의 틀 34
• Ⅲ. 부동산거래사고의 판례분석 37
• 1. 부동산거래사고 행위태양 38
• 1) 판결문수집 및 분석방법 38
• 2) 판결문의 구성형태 38
• 3) 부동산거래사고 행위태양 유형화 39
• 2. 부동산거래사고 실태의 체계적 분석 39
• 1) 최근 부동산거래현황 39
• 2) 행위주체적 측면 41
• 3) 법제도적 측면 42
• 4) 사회경제적 측면 46
• 3. 행위주체별 부동산거래사고 행위태양 47
• 1) 매도인의 거래사고 48
• 2) 매수인의 거래사고 51
• 3) 중개업자의 거래사고 51
• 4) 제3자의 거래사고 54
• 4. 시사점 56
• Ⅳ. 부동산거래사고의 방지대책 실증분석 58
• 1. 분석개요와 통계량 58
• 1) 분석개요 58
• 2) 통계량 61
• 2. 행위주체별 부동산거래사고의 문제점 74
• 1) 부동산거래사고 행위태양에 대한 인식 74
• 2) 행위주체별 부동산거래사고 발생원인 82
• 3. 행위주체별 부동산거래사고 방지대책 90
• 1) 매도인 측면 92
• 2) 매수인 측면 98
• 3) 중개업자 측면 100
• 4) 제3자 측면 106
• 5) 부동산거래사고 방지대책의 필요성 인식도 108
• 4. 시사점 110
• Ⅴ. 결론 112
• 1. 연구결과의 요약 112
• 2. 한계점 및 향후과제 114
• 참고문헌 115
• 부록 124
• Abstract 131