복합개발사업 활성화 방안에 관한 연구 : 상업시설의 역할을 중심으로 = A Study on an Invigorating Plan for a Multi-Development Project

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 국내 도시의 주요 중심지역 개발방법으로 부각되고 있는 복합개발사업에 대한 이론 고찰과 사례분석을 바탕으로 복합개발사업의 활성화 방안을 모색하는 연구이다.
낙후된 기성시가지의 활성화, 신도시의 자족기능 강화와, 주민편의시설 조기공급, 상업용지의 효율적 활용 등의 요구에 의해 도입된 복합개발사업은 이미 국내 건설 산업의 수익창출의 한 분야가 되었고 이후로도 지속적인 관심분야가 될 것이다. 현재 국내에서 계획 및 진행되는 복합개발사업의 총 예상비용이 120조원 이상으로 국내 경제에서 차지하는 비중도 크다.
복합개발사업은 주거, 업무, 상업, 숙박, 교육, 문화, 오락 등의 여러 시설이 복합되고 그 중에서 상업시설은 기타시설을 뒷받침하는 역할과 복합시설의 활력을 불어넣는 중요한 기능을 하므로 복합개발사업의 성공은 상업시설을 활성화시키는 것이 관건이다.
따라서 본 연구에서는 국내 복합개발사업의 상업시설 활성화 및 비활성화 사례와 분양 성공 및 실패 사례를 분석하여 문제점을 진단해 보고 상업시설 활성화 방안을 제시하여 궁극적으로 복합개발사업을 활성화하는 방안을 도출하였다.
본 연구에서 분석한 사례 중에서 복합개발사업의 상업시설 활성화에 실패한 주요 원인은 입지분석 실패로 인한 도입시설 중복과 과다한 상업시설 규모, 비합리적인 분양가, 복합시설 자체 인구 유발시설 부족, 상업시설 운영관리의 부재였다.
상업시설 활성화 사례의 성공요인과 비활성화 사례의 실패요인을 분석한 결과 본 연구에서 제안하는 복합개발사업 활성화 방안은,
첫째, 복합개발사업 계획시 충분한 검토 기간을 확보하여 지역 특성에 맞는 도입 시설 선정, 적정규모 산정하는 것이다.
둘째, 상업시설 활성화를 위하여 기존의 분양방식에서 벗어난 임대 및 관리방식에 의한 지속적인 관리체계가 필요하고,
셋째, 상업시설 유지에 필요한 기본적인 수요를 발생시킬 수 있는 주거, 업무, 숙박 등이 포함된 시설계획이 필요하다.
마지막으로 복합시설의 인지도를 높이기 위한 랜드마크 계획에서도 기존의 획일적인 초고층 대규모의 건축물을 세우는 방법에서 벗어나 형태의 과감한 변형, 건축물의 예술작품화 등 다양한 집객 방법을 도입하는 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study sought an activated plan of multi-development project based on the theoretical consideration and case analysis to the multi-development project surfacing as a main central area's development method in domestic cities these days.
The multi-development project introduced to request the activation of an old-fashioned established urban area, consolidated self-supporting function of new towns, and early supply of residents' convenience facilities, and effective use of commercial lands has become a part of profit-creation in then domestic construction industry, and in the future it will draw attention. The total estimated expenses of the multi-development project under plan and construction at home is over 120 trillion won or more, so it takes up a high relative gravity in domestic economy.
The multi-development project combines many facilities like residence, business, commerce, accommodation, education, culture and entertainment, and the commerce of them plays an vital role of supporting other facilities and vitalizing it, so the success of that depends on the activation of commercial facilities.
Thus this study analyzed the active and inactive, success and failure cases of commercial facilities in the multi-development project, diagnosed the problems, presented an activation plan of commercial facilities, and finally elicited an activation plan of the multi-development project.
The principal reason for the failure of commercial facilities in multi-development project among the analysis cases was duplication of introduced facilities, excessive commercial facilities, unreasonable selling price, and lack of attracting facilities of population the multi-development project, and absence of operation management due to the failure of the site analysis.
The analysis results of the success factors and failure factors in commercial facilities presented the activation plans of the multi-development project as follows;
First, sufficient review of the plan for the multi-development project, selection of the facilities fit for the local characteristic, and computation of proper scale.
Second, need of continuous management system by lease and management method shaking off existing selling method to activate commercial facilities.
Third, need of facility plan including residence, accommodation and business to generate basic demand for the maintenance of commercial facilities.
Finally, introduction of various customer-gathering methods such as drastic change of form and art-deco type structure getting out of the method to build up an existing consistent super-high large-scale structure even in a land-mark plan to enhance the reputation of the multi-facilities.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 선행연구 고찰 3
• 제2장 복합개발사업의 일반적 고찰 8
• 제1절 복합개발사업의 개념 및 등장배경 8
• 1. 복합개발사업의 개념 8
• 2. 복합개발사업의 등장 배경 9
• 제2절 복합개발사업의 유형 11
• 1. 복합개발사업의 입지에 따른 분류 11
• 2. 복합개발사업의 규모와 기능에 따른 분류 11
• 3. 복합개발사업의 건축 유형에 다른 분류 14
• 제3절 복합개발사업 방식 16
• 1. 사업주체에 따른 복합개발사업 방식 16
• 2. 프로젝트 파이낸싱 18
• 제3장 복합개발사업 추진 사례 분석 및 시사점 24
• 제1절 분석의 틀 24
• 1. 분석측면 24
• 2. 사례 선정 24
• 제2절 상업시설 운영 활성화 및 비활성화 사례 26
• 1. 운영 활성화 사례 26
• 2. 운영 비활성화 사례 37
• 제3절 상업시설 분양성공 및 실패 사례 42
• 1. 분양 성공 사례 42
• 2. 분양 실패 사례 49
• 제4절 시사점 62
• 제4장 복합개발사업 활성화 방안 64
• 제1절 복합개발사업의 상업시설 활성화 저해 요인 64
• 1. 입지 분석 실패 64
• 2. 비합리적인 분양가 65
• 3. 자체 인구 유발시설 부족 65
• 4. 운영관리 부재 66
• 제2절 복합개발사업의 상업시설 활성화 방안 68
• 1. 충분한 사업 준비 기간 확보 68
• 2. 지역 특성에 부합하는 개발 69
• 3. 상업시설 운영 관리 능력 제고 70
• 4. 복합시설 자족성 강화 71
• 5. 복합시설의 집객 방법 다변화 72
• 제5장 결론 74
• 참고문헌 76
• ABSTRACT 79