토지임차인이 행사하는 지상물매수청구의 상대방으로서의 임대인 지위 - 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72546 판결을 중심으로 - = Landlord‘s status as the other party to the land purchase claim exercised by land tenant - on the basis of 26, April 2017, case number : 2014Da72449, 72546 -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The provisions of Article 283 shall apply mutatis mutandis to buildings, trees, or any other facilities on land remaining after the expiration of the period of the lease of land where the object is to own a building or any other structure, or is for planting, collecting salt, and stock farming(article 643).
In this case, the other party to the right to purchase a building, trees, or any other facilities on land remaining after the expiration of the period of the lease of land that is exercised by the landowner for the purpose of ownership of the building shall be construed as the "landowner's tenant" at the time of the expiration of the lease right. The Supreme Court precedent also states that the other side of the landowner's right to purchase buildings aimed at owning the building is the landowner at the time the lease rights expire due to the expiration of the period. It emphasizes that exercising the right to buy a landowner's right to claim land that is not only harsh to the tenant but also socially and economically unsustainable does not have much practical benefits.
However, the right to purchase land-based facilities such as rental buildings, as stipulated in Article 643 of the Civil Act, will be identified to the extent that it is intended to protect the tenants, and it will not be possible to force the tenant to make sacrifices considering the relationship between the tenant and the landowner. The draft civil law also clearly defined the leaseholder as the counterpart of the right to buy. From a comparative point of view, Japan's Land Housing Lease Act, which has a similar regulation as Article 643 of the Korean Civil Act, also stipulates that the other party is the right-setter. Therefore, the other party of the right to buy the right is sufficient if it is the lessee at the time of the expiration of the right to lease by faithfully interpreting the provisions of the Civil Code. In principle, it is open to reconsideration that the judgment under study on this issue determines that the tenant with the ownership of the land may be the other party to the right to buy the land at the time of the lease right's demise. It is not reasonable to focus on whether the lessee who enters into the lease with the remaining adherence to the title of the owner, the landlord, is the owner of the land that is the object of the lease contract. The right to buy is more reasonable, given the contents of the draft civil law or the contents of Japan's lease law from a comparative point of view, which is interpreted as “in principle, it can be exercised against tenants at the time of the demise of the lease rights.”

국문 초록 (Abstract)

이 논문은 토지임차인이 행사하는 지상물매수청구권의 상대방에 대한 연구이다. 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 기간이 만료하였을 때, 건물 기타 공작물이 현존한 경우에는 임차인은 임대인을 상대로 임대차의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 위 갱신을 거절할 때에는 임차인은 임대인을 상대로 상당한 가액으로 위 건물 기타 공작물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제643조, 제283조). 이 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 행사하는 건물매수청구권의 상대방은 기간 만료로 인한 임차권 소멸 당시의 「토지 소유자인 임대인」이라고 해석한다. 판례도 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인이라고 판시하고 있다. 소유권을 상실한 임대인을 상대로 매수청구권을 행사하게 되면 취득한 지상물로 토지를 점유할 권원이 없어 철거의무나 손해배상 등을 부담하게 될 수 있다는 점에서 임대인에게 가혹할 뿐만 아니라 사회경제적으로도 존속할 수 없는 지상물의 매수청구권을 인정할 실익이 별로 없다는 점을 강조한다.
그렇지만, 민법 제643조가 규정하고 있는 임차인의 건물 등 지상시설에 대한 매수청구권은 어디까지나 임차인을 보호하기 위한 내용으로 파악할 것이지, 임대인과 토지 소유권자의 관계까지 고려하여 임차인의 희생을 강요할 수는 없을 것이다. 민법전 초안에도 분명히 임대인을 매수청구권의 상대방으로 규정하고 있었다. 비교법적인 관점에서 우리 민법 643조와 유사한 규정을 두고 있는 일본의 차지차가법도 상대방을 차지권설정자라고 규정하고 있다. 따라서 매수청구권의 당사자는 민법전의 규정에 충실하게 해석하여 청구권자는 원칙적으로 임차권 소멸 당시 임차 토지상의 건물 등 지상시설의 소유자인 임차인이 되겠지만, 그 상대방은 임차권 소멸 당시의 임대인이면 충분한 것이지 소유권자인 임대인이라고 해석할 필요는 없다고 본다.
본 사안의 연구 대상 판결이 「건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것」이라고 판시한 부분 까지는 타당하지만, 「원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다」는 부분은 재고의 여지가 있다고 본다. 특히 소유권자인 임대인이라는 내용에 집착한 나머지 임대차계약을 체결한 임차인이 임대차계약의 목적물인 토지의 소유권자인지 여부를 중점적으로 살피게 된 결과, 임대인과 토지 소유자와의 명의신탁 여부 까지 언급하게 되면서 임차인의 매수청구권을 배척하게 되었다는 점은 아쉬움이 남는 대목이다. 이 부분은 민법 제643조 규정에 충실하게 매수청구권은 「원칙적으로 임차권 소멸 당시의 임대인을 상대로 행사할 수 있다」고 해석함이 민법 초안의 내용이나 비교법적인 견지에서 일본의 차지차가법의 내용 등을 감안할 때, 더욱 합리적인 해석이라고 할 것이다.

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