부동산 거래사고에 관한 법적 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산 거래는 경제활동, 특히 사회활동이나 생산활동에 있어 불가결한 활동의 하나로써 부동산 거래로 인한 사회적․경제적 비중이 점차 중요시되고 있는 실정이다. 부동산 거래는 본원적으로 인간과 부동산과의 조화 및 관계개선이 요청되는 것이나 거래과정에 따라서 불의의 거래사고가 발생하여 오히려 그 관계가 악화되는 경우가 많다.
우리나라 부동산 거래관행은 부동산 거래와 관련해 체계적인 도움을 받기 매우 어렵고, 부동산을 거래하면서 필수적으로 검토해야 하는 권리관계 역시 세밀하고 정확하게 분석하기에는 한계가 있을 수밖에 없다.
이에 본 연구에서는 부동산 거래사고에서 있어서 거래사고를 법률적 관점에 중점을 두고 이를 미연에 방지할 수 있도록 하기 위하여 우선 부동산 거래사고의 유형과 사례를 살펴봄으로써 거래사고를 사전에 예방하며, 이와 병행하여 법적인 개선방안을 제시하고자 하였다.
첫째, 현행 부동산 공시제도는 부동산등기부와 공부의 이원화, 등기공무원의 형식적 심사권, 등기의 공신력 부정 등으로 인하여 부실등기나 허위등기에 대한 예방이 미흡하고, 등기의 외관을 신뢰하여 거래한 자를 보호하지 못해 부동산 거래 안전을 해치는 등의 많은 문제점을 야기하고 있다. 그러므로 부동산 공부청을 사법부(법원) 산하에 신설하여 부동산 공시제도를 일원화하고, 등기담당관에게 실질적 심사권을 부여하는 동시에 등기의 공신력을 인정하거나 등기원인증서의 공증제도를 도입하여 부동산 거래안전을 적극적으로 도모할 것을 제안한다.
둘째, 부동산 거래의 고액화 추세에 따른 리스크 증대, 부동산 시장의 매수자 시장으로의 흐름 전환, 금융기관의 경매물건 대출 리스크의 상존, 인터넷을 통한 부동산 직거래확대 등으로 인한 부동산 거래에 따른 위험이 일반인에게 심각하게 노출되어 실제 부동산 거래사고로 이어지더라도 피해자가 받을 수 있는 손해배상과 관련한 사회적 보장시스템도 매우 취약한 상태라고 할 수 있다. 따라서 부동산 거래로 인한 피해예방 및 손해배상제도를 보완하고, 부동산 직⋅간접투자 시장의 발달을 위해 부동산 권리분석제도를 정착시킬 것을 제시하며, 부동산 매매시 신뢰를 증진시키고 거래의 안정을 도모하기 위해 부동산 권리의 하자로 인해 발생하는 손실을 보장해 주는 부동산권원보험제도와 거래의 안전과 투명성을 증대시키는 에스크로우 제도의 국내 활성화를 위한 입법 방안의 신속한 수립을 제안한다.
셋째, 부동산 거래의 대부분을 차지하고 있는 중개거래활동에 있어 현재의 부동산 중개제도의 문제점을 해소하기 위해서 부동산 거래사고의 근본적인 원인중의 하나로 지적되는 공인중개사제도의 질적 향상과 전문성을 제고할 것을 제안한다. 공인중개사제도를 단계별 전문화함에 있어 미국의 이원화된 부동산 중개자격 제도를 벤치마킹하여 높은 수준의 부동산 전문가제도를 도입하여 현재 과다 배출되어 있는 공인중개사제도를 바로 잡는 계기로 삼아야 할 것이며, 부동산 중개계약시 서면계약을 의무화하도록 제안하는 바이다.
넷째, 부동산 거래사고 예방을 위한 상담과 예방 방안을 연구⋅홍보하며, 부동산 범죄 예방을 위한 다양한 수사기법의 개발 등을 통해 부동산 거래사고 예방업무의 중추적 역할을 수행하게 할 것을 제안한다.

핵심어 : 부동산거래사고, 공시제도 일원화, 구제제도(손해배상), 공인중개사제도의 개선

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 연구의 구성 5
• 제2장 부동산 거래사고의 이론적 고찰 6
• 제1절 부동산 거래사고의 의의 6
• 1. 부동산 거래사고의 개념 6
• 1) 부동산 거래과정 6
• 2) 부동산 거래사고의 의의 8
• 2. 부동산 거래사고의 원인 9
• 1) 제도적 원인 9
• 2) 사회․경제적 원인 14
• 3) 개별적 원인 16
• 제2절 부동산 거래사고의 현황과 유형 18
• 1. 부동산 거래사고의 현황 18
• 2. 부동산 거래사고의 유형 21
• 1) 법률적 측면의 거래사고 23
• 2) 경제적 측면의 거래사고 28
• 3) 기술적 측면의 거래사고 30
• 4) 거래적 측면의 거래사고 32
• 제3장 부동산 거래사고의 사례 분석 34
• 제1절 매매의 성립단계 34
• 1. 계약당사자의 착오에 의한 거래사고 34
• 2. 사기, 강박에 의한 거래사고 36
• 3. 대리행위로 인한 거래사고 39
• 4. 중개업자의 고의, 과실로 인한 거래사고 42
• 제2절 매매의 이행단계 46
• 1. 채무불이행과 계약해제 관련사고 46
• 2. 목적물의 하자에 대한 사고 48
• 3. 매매계약의 위약금 관련사고 50
• 제3절 매매의 완료단계 51
• 1. 권리취득 불가능으로 인한 사고 51
• 2. 목적물의 인수나 이용의 불가능으로 인한 사고 53
• 3. 법률적 하자로 인한 사고 56
• 제4장 부동산 거래사고의 법적 문제 및 개선방안 59
• 제1절 부동산 거래사고 구제제도 59
• 1. 손해배상제도 60
• 2. 권원보험제도 64
• 3. 에스크로우제도 68
• 제2절 부동산 거래사고의 법적 문제 72
• 1. 매매관행상의 문제점 72
• 2. 거래제도상의 문제점 73
• 3. 등기제도상의 문제점 77
• 4. 공인중개사제도의 문제점 79
• 제3절 부동산 거래사고에 대한 개선방안 81
• 1. 권원보험 및 에스크로우제도의 정착 81
• 1) 제도의 필요성 인식 제고 81
• 2) 중개업자의 참여확대 82
• 3) 관련 법률의 정비 82
• 4) 권원조사 업무의 전문성 확보 83
• 2. 부동산권리분석과 등기제도 개선 84
• 1) 권리분석제도 84
• 2) 등기의 공신력 및 등기공무원 심사권 인정 87
• 3) 등기부와 토지 및 건축물 대장의 일원화 89
• 3. 공인중개사제도의 개선 90
• 1) 공인중개사제도의 질적 향상 및 전문성 제고 90
• 2) 서면중개계약제도의 의무화 도입 94
• 3) 손해배상책임의 강화 94
• 4. 부동산거래사고 전담기구 신설 제안 96
• 제5장 결 론 98
• 참고문헌 100
• Abstract 104