역세권개발 사업의 프로젝트 파이낸싱 성공조건 : 오송역세권개발 사업을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Starting in the 1980s, the new Paradigm of the public reform that had appeared on for the efficient operation of national finance is ‘the New-Public Management theory’, and the concept raised to bind the private business techniques to government administration is the ‘Third Sector’.
The ‘Third Sector’ started out anticipating that the public interests would be combined with private interests rationally, and it is the ‘Project Financing’ that is used as the tool to combine the private capital and technology with public value in a large development project.
The project financing is the term to serve the large scale project for one specific enterprise not to be apt to carry out, but as the concept of the common designation for the financing method to supply necessary capital to carry out just a project with the security of future cash flow from that project, distinguished from the financing method to loan the capital with the security of property and credit. As for the public institution to perform the project, the project financing is an available method to induce the private capital.
The project financing has the following merits.
First, as many institutions and corporations take part in the project, they can gather various opinions of specialists through the analysis of the propriety and economical efficiency of the project.
Second, the pubic institution as the subject of the project can not only fill up the short financial resources and technology but also disperse the risk.
Third, the private construction and investment companies can pursue the stable returns through the political support and tax favor.
But the rational combination of the public and the private could fail, because there are many participants in the large project, and the process and structure of project are very complicated.
Also, due to the project being a relatively a long term project, the financial, technical and structural risks in the project owing to the various inside and outside factors of politics and economy etc., could appear.
The Yongin Jookjun railroad station area development project is the first case to use the project financing for the large scale development project in our country. But most of the projects like the Yongsan railroad station area development project were failing except the early years’ some projects.
The O-Song railroad station area development project that the Chungcheongbuk-Do province is promoting from 2011 is suffering difficulty for the project financing too. So this study will find out the success factors of the project financing for the railroad station area development project through the comparison study of the domestic major railroad area development projects.
The Yongin Jukjun railroad station development project(2001~2006) and the Seoul Choongjungro Metro station area residence-commerce complex building development project are the representative cases among the project financing style of large railroad station area development projects. Especially the Yongsan railroad station area international business district development project, the largest scale from the establishment of our country, was dropped down suffering a enormous loss.
The crisis such as this was brought out from the severe stagnation of the real estate business condition now is from the global banking crisis in 2008. Also the incomplete prediction about the validity and the economical efficiency of the project, the limit of the risk management, the increase of the cost charge owing to the over competition induction and the discord among the project main bodies are the factors of the failure.
While the Chungcheongbuk-Do province designated the 1,650,000 ㎡ around the O-song railroad station area as the urban development region (2011.12.30.) fitting the opening of the O-song railroad station, attempted to find the project operator through the public announcements for the project financing to attract the private capital from the land development project, but no private corporations showed any interest in investing in such matter. The development region designation will be automatically called off unless the Chungcheongbuk-Do finds a way to set up the development plan inducing the project operator by the end of this year. And then the area around the O-song railroad station will be nothing but a wasted land
Based on factors of both successful and unsuccessful cases of the railroad area development projects this study suggests following points for the successful financing of the O-song railroad station area development project as Chungcheongbuk-Do pushes on forward,
First, a precise analysis about the propriety and economical efficiency of the project is necessary.
Second, the current public announcements method for the project financing is not fit for this project. The project propel style should be converted to public development style.
Third, the cooperation of the land development part and the marketing part of the local government is necessary.
Fourth, the cost risk should be minimized in case of delay in provision of project and unpredictable situation.
Fifth, the win-win system should be constructed through a reasonable distribution of the risk and earnings among the participants of the project.
Sixth, a capability to operate the business by joining the participating companies must be possessed.
Seventh, a plan should be devised so the residents in the development zone of the O-song railroad station area can take a part in the project. Cash compensation would be possible for the substitution of the land..
Conclusively, the project financing for the O-song railroad station area development project will succeed, when all these terms are met. These factors are to be applied to not only the O-song railroad station area development project but also all the large scale development project including the railroad station area development project.

국문 초록 (Abstract)

1980년대 들어서면서 국가재정의 효율적 운영을 위해서 행정개혁의 새로운 패러다임으로 등장한 것이 ‘新公共管理論’이며, 정부행정에 민간의 경영기법을 접합시키면서 대두된 개념이 ‘제3섹터’다. ‘제3섹터’는 공공부문의 공익성과 민간부문의 수익성이 합리적으로 결합할 것이란 기대에서 출발한 것이다. 그리고 대규모 개발 사업에서 민간의 자본과 기술을 행정의 공익적 가치에 접목시키는 수단으로 활용된 것이 프로젝트 파이낸싱(PF ; Project Financing)이다.
프로젝트 파이낸싱이란 자산과 신용을 담보로 하여 대출을 받는 금융방식과 달리, “특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념”으로서 특정 단일 기업이 감당하기 어려운 대형 프로젝트에 적합한 자본조달 방식이다. 프로젝트를 발주하는 공공기관의 입장에서 보면 민간자본을 유치하는 유효한 방식이다.
프로젝트 파이낸싱은 다음과 같은 장점을 갖고 있다.
첫째, 여러 기관과 사업체가 공동으로 참여하게 되므로 사업의 타당성과 경제성을 분석함에 있어서 전문가 의견이 다양하게 수렴된다.
둘째, 사업의 주체인 공공기관은 민간을 참여시켜 부족한 재원과 기술을 보충함과 아울러 위험(Risk)을 분산시킬 수 있다.
셋째, 민간의 건설업체와 투자기관들은 정부의 제도적·정책적 지원 및 세제혜택 등을 통해 안정적 수익을 추구할 수 있다.
그러나 대형 프로젝트는 참여자가 많고 절차와 구조가 복잡하여 공공과 민간의 합리적 결합이 실패할 수 있다. 또한 사업수행기간이 비교적 장기간이어서 정치·경제 등 다양한 내·외부요인에 의하여 재정적·기술적·구조적 리스크가 발생하게 된다.
우리나라에서 대규모 부동산개발 사업에 프로젝트 파이낸싱이 활용되기 시작한 것은 2000년대 들어 시행된 용인의 죽전역세권개발 사업부터다. 그러나 초기의 일부사업 외에 용산역세권개발 등 많은 사업이 어려움을 겪고 있다. 충청북도가 2011년부터 추진하고 있는 오송역세권개발 사업도 프로젝트 파이낸싱에 어려움을 겪고 있다. 이에 본 연구는 국내의 주요 역세권개발 사업 비교 검토를 통해 역세권개발 사업의 프로젝트 파이낸싱 성공조건을 도출하고자 한다.
프로젝트 파이낸싱 방식의 역세권개발 사업 중 용인죽전역세권 사업(2001~2006)은 성공적 완성사례로 평가받고 있으며, 최근 성남 판교역 복합단지 개발사업은 단계별 개발추진과 민간의 사업회생의지가 결합하여 사업정상화를 향해 달려가는 사업으로 평가받고 있다. 그러나 용산역세권 사업, 광명역세권 사업, 천안·아산역세권 사업 등은 모두 사업이 중단되거나 취소되는 위기에 직면해 있다. 특히 건국 이래 최대 규모의 용산역세권 국제업무지구 개발 사업은 막대한 손실을 입고 좌초되었다.

이와 같은 위기가 초래된 것은 2008년 글로벌 금융위기 이후 극심한 침체에서 벗어나지 못하고 있는 부동산 경기가 가장 큰 원인이라고 할 것이다. 또한 사업의 타당성과 경제성 예측의 부실, 리스크 관리의 한계, 지나친 경쟁유발로 인한 비용부담의 증가, 사업주체간 불협화음 등을 실패요인으로 들 수 있다.
이러한 중에, 충청북도는 2010년 KTX 오송역 개통에 맞춰 오송역세권 일대 50만평을 도시계획법상 도시개발지구로 지정(2011.12.30.)하고, 택지개발사업에서부터 민자를 끌어들이기 위해 PF공모를 하였으나 아직까지 투자를 원하는 민간사업자가 나타나지 않고 있다. 금년 말까지 사업자를 유치하여 개발계획을 수립하지 못할 경우 역세권개발을 위한 지구지정이 자동 해제된다. 그러면 오송역 주변지역은 난개발로 얼룩지게 될 것이다.
이에 본 연구는 역세권개발 사업들의 사례에서 도출된 성공요인과 실패요인을 토대로 충청북도가 추진하고 있는 오송역세권개발 사업의 프로젝트 파이낸싱 성공조건을 다음과 같이 제시한다.
첫째, 사업의 타당성과 경제성에 대한 보다 면밀한 분석이 필요하다.
둘째, 현 시점에서 민간공모 PF방식으로는 곤란하다. 사업추진 방식을 공영개발방식(민관 합동개발방식)으로 전환해야 한다.
셋째, 택지개발부서와 투자유치(마케팅) 부서의 협력이 필요하다. 오송 역세권개발 사업은 그 규모를 3,100억 원 규모로 작게 잡았으나 이는 택지개발 사업에만 한정된 것이고, 사실상으로 택지를 분양받을 수요자들은 지상의 건축물을 건립하게 되는 사업자들이므로 건축비용까지 감안하면 사업규모는 수조원대로 증가한다. 따라서 개발택지 분양을 위한 마케팅은 개발부서만의 노력으로는 한계가 있다. 투자유치부서의 적극적인 지원과 협조가 필요한 사업이다.
넷째, 사업지연이나 예기치 않은 상황을 대비하여 비용 리스크를 최소화해야 한다.
다섯째, 개발사업 참여업체간 리스크와 수익의 합리적 배분을 통한 Win-Win 체제를 구축해야 한다.
여섯째, 참여업체들이 공동으로 설립하여 사실상 사업을 수행하게 되는 특수목적법인(SPC)의 전문역량을 갖춰야 한다.
일곱째, 오송역세권 개발지구의 지역주민들도 사업에 참여하는 방안을 강구해야 한다. 현금 보상 대신 환지를 해주는 방법 등을 생각해 볼 수 있다.

결론적으로 이러한 조건들이 충족될 때 오송역세권 개발을 위한 프로젝트 파이낸싱이 성공할 수 있다고 본다. 위의 조건들은 오송역세권개발 사업에만 적용되는 것은 아니다. 역세권사업을 포함한 대규모개발 사업에 모두 적용된다고 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구목적 1
• 제2절 연구범위 및 방법 2
• 1. 연구범위 2
• 2. 연구방법 3
• 제2장 역세권 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 이론적 고찰 4
• 제1절 프로젝트 파이낸싱의 의의 4
• 1. 개념 4
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 특징 6
• 제2절 프로젝트 파이낸싱의 구성요소 8
• 1. 시스템 및 참여자 8
• 2. 절차 11
• 3. 자금구조 13
• 제3절 프로젝트 파이낸싱의 필요성과 역세권 개발 15
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 활용 필요성 15
• 2. 역세권 개발의 개념과 중요성 17
• 제3장 역세권 개발사례를 통한 프로젝트 파이낸싱의 성공요인 분석 19
• 제1절 분석의 틀 19
• 1. 분석 틀의 구성 19
• 2. 분석요소의 정의 20
• 제2절 프로젝트 파이낸싱의 사례분석 및 평가 27
• 1. 용인 죽전역세권 개발사업 28
• 2. 성남 판교역 복합단지 개발사업 32
• 3. 용산역세권 개발사업 36
• 4. 광명역세권 개발사업 42
• 5. 천안·아산역세권 개발사업 43
• 제3절 프로젝트 파이낸싱 사례를 통한 成敗要因 정립 47
• 1. 성공요인 47
• 2. 실패요인 49
• 제4장 오송역세권 개발사업 현황과 프로젝트 파이낸싱 성공조건 51
• 제1절 오송역세권 개발현황 51
• 1. 사업개요 51
• 2. 세부 개발구상 52
• 3. 오송신도시(광역) 개발계획 54
• 4. 오송역세권 개발사업의 당면문제 59
• 제2절 오송역세권 개발사업의 프로젝트 파이낸싱 성공조건 65
• 1. 사업의 타당성과 경제성 정밀 분석 66
• 2. 실효성 있는 사업추진방식 설정(민관 합동개발방식으로 변경) 67
• 3. 민자의 효율적 유치를 위한 개발과 마케팅의 협력체계 구축 69
• 4. 개발비용의 리스크 최소화 70
• 5. 개발사업 주체간 Win-Win체제 구축 70
• 6. 특수목적 법인(SPC)의 전문역량 확보 70
• 7. 지역주민의 사업 참여방안 강구 71
• 제5장 결론 72
• 참고문헌 75
• ABSTRACT 77