부동산투자회사제도의 문제점 및 개선방안 = (The) problems and improvement plans of the real estate investment company system

국문 초록 (Abstract)

부동산투자회사가 도입된 직접적인 계기는 IMF 경제위기로 이때는 기업이나 금융기관의 유동성 확보가 절실한 과제였었다. 따라서 기업이나 금융기관은 안정적인 유동성을 확보하기 위해서는 소유하고 있는 자산, 특히 부동산의 처분이 필요하였다. 침체된 부동산 경기를 활성화하고 기업들이 구조조정을 위하여 부동산을 효율적으로 처분할 수 있도록 부동산투자회사제도를 시행하게 된 것이다.
부동산 간접투자에 있어 부동산투자회사법은 부동산투자회사의 활성화를 통해 부동산 간접투자를 확대하고 국내 부동산시장의 선진화를 도모하고자 하며, 회사형태의 다양화, 설립 및 영업활동에 대한 규제 완화, 투자자 보호 및 투명성 강화를 위해 여러 법 개정을 거쳐 왔다. 그러나 최근 부동산투자회사법이 안정화 되고 있는 이 시점에서 세제 감면 혜택 등에 관한 개정을 앞두고 있어 부동산 및 자산관리회사 업계에서는 이에 대한 논란이 계속되고 있다.
정부는 부동산투자회사법을 정착시키는데 정책적 지원과 도움을 주기 위하여 2001년 부동산투자회사 제도 도입 당시부터 2004년도까지는 취․등록세 전액을 감면 해 주었으나 이후 PFV제도를 새롭게 도입하는 과정에서 취․등록세의 50% 감면을 추진하였고 이와 관련하여 간접투자기구의 조세감면율 형평성을 고려한다는 측면에서 부동산투자회사에 대한 취․등록세율도 전액 감면에서 50%로 일시에 하향 조정하게 되었다.
PFV는 50% 세제 감면을 원안대로 유지해 주고 부동산투자회사에 대하여는 30% 세제 감면으로 감면율을 축소함으로서 간접투자기구로서의 경쟁력이 PFV에 비하여 현저하게 하락할 것이 예상되어 부동산투자회사(리츠) 시장의 활성화에 있어서는 역행한다고 생각한다.
또한 세제감면 축소로 인한 투자 심리 위축으로 인하여 투자자 모집에 어려움이 발생된다면 부동산투자회사 설립에 직접적인 악영향을 끼치게 되어 금융⋅기업 구조조정 및 부동산 간접투자시장 발전 저해는 물론 거래 자체가 형성되지 않음으로 인하여 오히려 부동산 간접투자시장에 부정적으로 작용하게 되어 정부의 기대와 다르게 상당한 세수 감소 초래가 예상된다.
따라서 2012년까지 조세감면 혜택을 줌과 동시에 장래에는 조세감면 제도가 폐지될 것이라는 인식을 심어주는 준비기간이 필요하며, 부동산투자회사업계는 자구 노력을 성실히 하고 정부는 대폭적인 영역 확장 및 규제 완화 등 제도적 뒷받침을 통하여 자생력을 키운 다음 점진적으로 폐지하는 것이 타당하다고 판단된다.
또한 연기금뿐만 아니라 은행 및 보험사 등의 금융기관도 공모 의무 예외 대상에 추가적으로 포함하거나 출자제한을 해당 법에 있어 일부 완화 해 줄 수 있는 법 제도 보완이 필요하며, 전문 인력 양성을 위해 자산관리회사 등록 시 일정 수준 이상의 전문가 보유 수준을 정하는 전문성 요건을 현재보다 더욱 강화하여 명시하여야 하며, 부동산 처분 금지 기간을 현행 3년에서 축소하거나 투자 상품을 설립할 당시의 정해 높은 운용기간이 기준이 아니더라도 운용상의 적합성을 따져 보고 자유로이 청산할 수 있는 기간 상의 제한을 완화시켜주거나 청산을 미리 약정할 수 있게 할 수 있는 제도적인 보완 장치가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 부동산투자회자제도의 일반이론 5
• 제1절 부동산 투자회사의 의의 5
• 제2절 부동산투자회사 제도의 도입과 그 배경 6
• 제3절 부동산투자회사의 유형 10
• 제4절 부동산투자회사의 구조 12
• 제3장 부동산투자회사제도의 운영현황 16
• 제1절 부동산투자회사법의 주요 내용 16
• 1. 부동산투자회사의 설립 16
• 2. 부동산투자회사법의 특례 23
• 3. 부동산투자회사와 부동산펀드의 비교 25
• 제2절 부동산투자회사법의 주요 개정 내용 28
• 1. 부동산투자회사법의 개정 배경 28
• 2. 부동산투자회사법의 개정 과정 29
• 제3절 부동산투자회사의 운용 40
• 1. 부동산투자회사의 유형 및 차이점 40
• 2. 부동산투자회사의 운용 현황 43
• 3. 부동산투자회사의 운용현황 분석 47
• 4. 자산관리회사의 부동산투자회사 운영 업무 위탁 51
• 제4절 부동산투자회사의 조세지원 현황 55
• 1. 조세지원의 필요성 55
• 2. 조세지원의 내용 56
• 3. 부동산투자회사 유형에 따른 조세지원 60
• 제4장 부동산투자회사제도의 문제점과 개선방안 63
• 제1절 부동산투자회사제도의 문제점 63
• 1. 과세제도 상의 문제점 63
• 2. 운영상의 문제점 64
• 제2절 부동산투자회사제도의 개선방안 67
• 1. 과세제도의 개선방안 67
• 2. 운영방식의 개선 76
• 제5장 결론 80
• 참 고 문 헌 84
• ABSTRACT 86