부동산 담보신탁에서 공동우선수익자의 법률관계 = Legal relationship of joint priority beneficiary in real estate collateral trust

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The legal relationship of the joint beneficiary in a real estate mortgage trust is not regarded as quasi-joint ownership relationship(civil code section 278) among the bonds of plurality of debtors but in a relationship of the creditor and the debtor as a relationship of divisible claims(civil code section 408) in the bonds of plurality of debtors, as each creditor's receivables or each debtor's liabilities are independent, the grounds for default consequential transactional contract violations arisen to one person among joint priority beneficiaries are not influenced by different priority beneficiaries.
Therefore, As requests for execution of receivables at the bottom of that or disposal request about trusted real estate are also independent, one person among joint priority beneficiaries can wield independently.
The regulation that, with respect to decision-making method in the case of multiple beneficiaries under the Trust Act, it requries agreements of all beneficiaries is sensible to interpret as application as decision-making method of beneficiaries in the offshore fund than in the mortgage.
Especially, because the main purpose of a real estate mortgage is in what guarantee the repayment of bonds by a priority beneficiary who is a creditor, unless the secured claims as indivisible claims or joint priority beneficiary as a union member jointly co-own one right to benefit the fist place, It can be said that it is possible to ask for a public sale of real estate which is collateralized trust with only one short sale request.
Thus, under the Trust Act that requries all agreements of all the beneficiaries about decision-making method in case where there are multiple beneficiaries, it is desirable that making a contract the legal relationship of joint priority beneficiaries dearly, in advance, to reflect definitely such things as a trusting act such as a trust agreement etc in real estate trust company.
In legislative theory, when the beneficiary is plural, it is necessary to definitize authority to request a public auction of priority by mandatory to write standardized real estate collateral trust contract so that it can ask a public auction of real estate a collateral trust by priority beneficiary's request by letter.

국문 초록 (Abstract)

부동산 담보신탁에서 공동우선수익자의 법률관계는 다수당사자의 채권관계 중에서 준공동소유관계(민법 제278조)로 볼 것이 아니라 수인의 채권자 및 채무자의 관계로서 분할채권관계(민법 제408조)로 보아야 한다. 다수당사자의 분할채권관계에서 각 채권자의 채권 또는 각 채무자의 채무는 독립한 것으로 공동우선수익자 중 1인에게 발생한 여신거래계약위반에 따른 채무불이행의 사유는 다른 우선수익자로부터 영향을 받지 않는다. 그러므로 이를 원인으로 하는 채권의 이행청구 및 신탁 부동산에 대한 처분(공매)요청 역시 각각 독립한 것으로 공동우선수익자 중 1인이 단독으로 행사할 수 있다.
신탁법상 수익자가 여럿인 경우의 의사결정 방법에 대하여 수익자 전원의 동의를 요한다(법 제71조 제1항)고 하는 규정은 부동산 담보신탁에서 보다는 금전 투자신탁에서 수익자들의 의사결정 방법으로 적용하는 것으로 해석하는 것이 합리적이다.
특히 부동산 담보신탁의 주된 목적이 채권자인 우선수익자의 채권상환을 담보하는 것에 있으므로 그 피담보채권이 불가분채권이거나 공동우선수익자가 조합원으로서 하나의 우선수익권을 합유적으로 공동소유하고 있지 않는 한, 공동수익자 중 1인의 공매요청만으로도 담보신탁된 부동산의 공매요청이 가능하다고 보아야 한다. 따라서 수익자가 여럿인 경우의 의사결정 방법에 대하여 수익자 전원의 동의를 요한다는 신탁법하에서 부동산 신탁회사로서는 신탁계약 등의 신탁행위로서 이러한 내용을 명확하게 반영하여 공동우선수익자의 법률관계를 사전에 분명하게 약정하는 것이 바람직하다.
입법론적으로는 우선수익자가 복수인 경우에 최우선 순위의 우선수익자의 서면요청에 의하여 담보신탁된 부동산의 공매 요청을 할 수 있도록 표준화된 부동산 담보신탁계약서를 작성하도록 의무화함으로써 여러 순위의 복수의 우선수익자들의 공매요청권을 명확히 할 필요가 있다.

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