수도권 고령인구 구조 변화가 아파트 가격에 미치는 영향 = The Impact of Demographic Aging in the Seoul Metropolitan Area on Apartment Prices

국문 초록 (Abstract)

대한민국은 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화가 진행되고 있는 국가 중 하나이며, 특히 전체 인구의 절반 이상이 집중된 수도권에서는 인구 고령화가 주택시장에 미치는 구조적 영향이 점차 중요한 정책·경제적 쟁점으로 부상하고 있다. 기존 주택시장 연구는 주로 65세 이상 인구 비중이나 단일 노인부양비 지표를 활용하여 고령화를 분석해 왔으나, 이러한 접근은 고령층 내부의 이질성이나 생애주기 단계별 행태 차이를 충분히 반영하지 못한다는 한계가 있다. 최근 기대수명의 연장, 실질 은퇴 연령의 변화, 그리고 65–74세 액티브 시니어의 확대는 고령화가 단순한 인구 수적 증가를 넘어 질적으로 전환되고 있음을 시사한다. 이 연구는 이러한 문제의식에 기초하여, 수도권에서 진행되는 고령화의 다층적 특성이 실질 아파트 가격에 어떠한 영향을 미치는지를 실증적으로 규명하는 것을 목적으로 한다.
이를 위해 본 연구는 2013년부터 2023년까지의 기간을 대상으로 수도권 60개 시군구에 대한 패널데이터를 구축한다. 종속변수는 소비자물가로 실질화한 아파트 실거래가의 로그값을 사용하며, 고령화 지표로는 단일 연령 기준을 넘어 다양한 생애 단계와 부양 구조를 반영한 총 9개의 지표를 구성한다. 구체적으로는 법정 고령 인구(65세 이상), 연금 수령 연령 기준 고령층(61세 이상), 기대수명에 근거한 고령층(LE−10, LE−5), 실질 은퇴 연령층, 세 가지 기준의 노인부양비(65세, LE−10, LE−5), 그리고 65–74세 액티브 시니어 비중을 포함한다. 통제 변수로는 지방소득세, 출산율, 기준금리, 건축면적, 의료·녹지시설, 인구밀도, 고용증가율, 아파트 거래량, 전출입 비율 등 도시·경제·인구 요인을 고려한다. 분석은 양방향 고정효과 패널모형을 적용하고, 시군구 단위로 군집화된 표준오차를 사용함으로써 내생성 문제를 완화하고 추정의 통계적 신뢰성을 확보한다.
분석 결과, 대부분의 고령화 지표에서 고령인구 비중은 수도권 아파트 실질가격에 대해 통계적으로 유의한 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타난다. 고령인구 비중이 1%p 증가할 경우 수도권 아파트 실질가격은 대체로 약 –1.5%에서 –5.7%까지 감소하는 관계가 확인된다. 이러한 하락 효과는 특히 서울에서 수도권 평균보다 더 크게 관측되고 있다. 또한 기대수명 이후의 건강 저하 구간을 반영한 LE−10 이상 고령층과 실질 은퇴자 비중은 전통적인 65세 기준 고령지표보다 더 큰 가격 하락 효과를 보인다. 이는 생애 후반기에 나타나는 건강 악화와 소득 감소, 그리고 주택자산 축소 경향이 주택시장에 구조적인 하방 압력으로 작용하고 있음을 시사한다. 반면 65–74세 액티브 시니어 비중은 실질 아파트 가격에 유의한 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나, 이들이 주택을 처분하는 집단이 아니라 자산을 유지하거나 재투자하며 도심 주거 수요를 지지하는 역할을 하고 있음을 보여준다.
이러한 결과는 고령화를 단일 연령 기준으로 파악하는 기존 접근의 한계를 분명히 드러내며, 생애주기 단계, 건강 상태, 은퇴 여부, 그리고 부양 구조를 함께 고려한 다층적 고령인구 정의의 필요성을 제기한다. 특히 초고령사회로 진입하는 과정에서 수도권 주택시장은 고령층 내부의 이질적 행태에 따라 상반된 수요·공급 압력을 동시에 받을 가능성이 크다. 따라서 고령화 정책과 주택정책은 고령층을 하나의 균질한 집단으로 간주하기보다, 액티브 시니어와 실질 은퇴 고령층을 구분하여 차별화된 주거·자산 정책을 설계할 필요가 있다. 이 연구는 이러한 정책적 논의에 대해 수도권이라는 공간적 맥락에서 실증적 근거를 제공한다는 점에서 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea is experiencing one of the most rapid population aging processes in the world, and this demographic transition is particularly pronounced in the Seoul Metropolitan Area, where more than half of the national population is concentrated. As aging accelerates in this region, its structural implications for the housing market have emerged as a critical economic and policy issue. Existing studies largely rely on a single indicator of aging—such as the share of the population aged 65 and over or a conventional old-age dependency ratio—which limits their ability to capture heterogeneity within the elderly population and behavioral differences across life-cycle stages. In contrast, recent demographic changes, including longer life expectancy, shifts in effective retirement age, and the expansion of active seniors, suggest that aging is undergoing a qualitative transformation rather than representing a purely quantitative increase in older populations. Against this background, this study aims to empirically examine how multidimensional aspects of population aging affect real apartment prices in the Seoul Metropolitan Area.
To this end, the study constructs a balanced panel dataset covering 60 districts in the Seoul Metropolitan Area over the period 2013–2023. The dependent variable is the logarithm of real apartment transaction prices, deflated by the consumer price index. To move beyond a single age-based definition of aging, the analysis incorporates nine alternative aging indicators that reflect different life-cycle stages and dependency structures. These include the statutory elderly population aged 65 and over, the pension-eligibility elderly population aged 61 and over, life-expectancy-based elderly groups (LE–10 and LE–5), the share of effective retirees based on OECD criteria, three old-age dependency ratios defined by the 65+, LE–10, and LE–5 thresholds, and the share of active seniors aged 65–74. A comprehensive set of urban, economic, and demographic control variables—such as local income tax revenues, fertility rates, policy interest rates, construction area, medical and green facilities, population density, employment growth, apartment transaction volume, and migration rates—is included. The model is estimated using a two-way fixed-effects panel specification with clustered standard errors at the district level to address unobserved heterogeneity and enhance statistical reliability.
The empirical results show that, across most aging specifications, a higher share of the elderly population exerts a statistically significant negative effect on real apartment prices in the Seoul Metropolitan Area. Specifically, a one-percentage-point increase in the elderly population is associated with a decline in real apartment prices ranging approximately from 1.5 percent to 5.7 percent, indicating a clear negative relationship. This negative effect is more pronounced in Seoul than in the broader metropolitan region. Moreover, aging measures that capture the post–healthy-life stage—particularly the LE–10 elderly group and the share of effective retirees—exhibit larger price-depressing effects than the conventional 65-and-over indicator. These findings suggest that declining health, reduced income, and the gradual downsizing of housing assets in later life stages generate structural downward pressure on housing prices. In contrast, the share of active seniors aged 65–74 has a statistically significant positive effect on real apartment prices, indicating that this subgroup functions not as net sellers of housing assets but as demand-supporting agents who maintain or reinvest in housing and continue to favor urban residential locations.
Overall, the results demonstrate the limitations of interpreting population aging through a single age threshold and highlight the importance of adopting a multidimensional definition that accounts for life-cycle stages, dependency structures, and regional context. As Korea enters a super-aged society, housing markets in the Seoul Metropolitan Area are likely to face both downward and stabilizing forces depending on the composition of the elderly population. These findings imply that housing and aging policies should move beyond treating older adults as a homogeneous group and instead adopt differentiated strategies that distinguish between active seniors and post-retirement elderly households. By providing robust empirical evidence from the Seoul Metropolitan Area, this study contributes to improving the policy coherence between housing market management and aging-related social policies in an advanced aging society.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 필요성 2
• 3) 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 3
• 1) 공간적 범위 3
• 2) 시간적 범위 4
• 3. 연구 방법 4
• 4. 연구의 구성 5
• Ⅱ. 이론적 논의 및 선행 연구 고찰 7
• 1. 이론적 논의 7
• 1) 생애주기 이론 7
• 2) 인구구조 변화 가설 8
• 3) 주택가격 결정 이론 9
• 2. 선행 연구 고찰 10
• 1) 자산 처분 시기 10
• 2) 주택 자산 유지 12
• 3) 지역 주택시장 14
• 4) 주택가격 하락의 복합요인 17
• 5) 정책 및 제도의 영향 18
• 6) 선행연구와의 차별성 22
• Ⅲ. 연구 설계 24
• 1. 연구모형 24
• 1) 생애주기 이론의 반영 24
• 2) 인구구조 변화 가설의 반영 27
• 3) 주택가격 결정 이론의 반영 27
• 2. 자료와 변수 28
• 1) 종속변수: 로그 실질 아파트 거래가격 29
• 2) 핵심 설명변수: 다양한 범주의 고령인구 비중 29
• 3) 통제 변수 33
• 3. 분석 방법 39
• 1) 고정효과 모형 40
• 2) 클러스터 강건 표준오차 적용과 표본 구성의 타당성 41
• Ⅳ. 실증 분석 결과 42
• 1. 수도권 고령화와 아파트가격 추이 42
• 1) 수도권 고령화 추세 42
• 2) 수도권 아파트 가격 현황 46
• 2. 표본의 기술 통계량 48
• 3. 범주 유형별 패널 회귀분석 결과 50
• 1) 유형 1 : 법적·제도적 고령인구(모형1-2) 51
• 2) 유형 2 : 기대수명(건강) 반영 고령인구(모형 3-4) 56
• 3) 유형 3 : 노인 부양비(모형 5-7) 57
• 4) 유형 4 : 실질 은퇴 고령인구(모형 8) 61
• 5) 유형 5 : 액티브 에이징 고령인구(모형 9) 63
• 6) 모형의 설명력 비교 65
• Ⅴ. 결론 68
• 1. 연구 요약 68
• 2. 연구의 차별성 및 의의 69
• 3. 정책적 시사점 70
• 4. 연구의 한계 및 향후 연구과제 71
• 참고문헌 72
• Abstract 81