지방공기업 택지개발사업 활성화방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

한정된 국토면적을 갖고 있는 우리나라는 주택공급정책의 일환으로 1980년 택지개발촉진법을 제정함으로써 택지공영개발방식을 도입하게 되었다. 이법을 계기로 택지개발의 방식은 과거 택지소유자의 협조를 바탕으로 한 토지구획정리사업방식과는 달리 정부가 직접 택지개발사업에 참여하여 사업을 주도하는 개발 방식으로 크게 선회할 수 있게 되었다. 그러나 중앙정부의 산하기구인 한국토지공사등에가 사업권을 부여하여 이들을 주축으로 한 중앙공기업에 의한 중앙집권적 택지 개발사업을 독점하다 보니 몇몇의 성공사례를 제외하면 각종 토지민원등, 시행과정에서 문제점과 비판이 제기되고 있는 실정이다. 또한 중앙공기업이 주도하는 택지개발사업은 지역개발정책과 부합되지 않아 일선시군의 개발정책과 상호모순되는 정책불일치현상이 드러나게 되었다. 이와 같은 개발방식자체의 문제는 지방자치단체와 중앙정부(중앙공기업)간의 갈등을 심화시키는 등 지방자치제의 실시와 자율화요구 등 급변하는 사회변화에 비하여 개발관련 여건의 변화는 이를 따라가지 못하여 중앙공기업의 획일적인 개발방식이 더 이상 효율적으로 추진되지 못한 실정에 와있다.
지방자치시대에 이러한 문제들을 해소하기 위해 택지개발 및 공급의 수단으로써 다양화된 택지개발 방식의 시도가 필요하며, 기존의 택지개발방식의 장점을 살리면서 문제점을 최소화시킬 수 있는 새로운 택지개발방식의 연구개발 필요성이 점차 요구되고 있다. 따라서 이러한 변화에 맞추어 지역개발특성에 부합하는 지역개발을 위해서는 지방공기업의 택지개발사업 참여를 보다 확대해야 할 것이나 중앙공기업에 비해 지방공기업은 소규모의 인력, 자본, 기술 축적수준 등이 열악한 실정이다.
따라서 본 연구에서는 지방공기업의 택지개발활성화를 위하여 첫째, 제도적 측면의 개선으로 예정지구절차의 개선과 택지개발 절차의 간소화방안을 제시하였다.
둘째, 재원조달 방안측면에 개선안으로는 채권발행의 활성화, 토지개발금융제도의 도입, 선수금제도의 활성화, 지역개발기금의 활용화 방안을 제시하였다.
셋째, 전면매수방식에 대한 재원조달 문제점의 개선방안으로 개발방식의 기본틀에 환지방식을 접목시킨 절충식개발방법을 제안하였으며
마지막으로, 정책적 제언으로는 중앙공기업과 지방공기업이 경쟁관계가 아닌 상호 협력관계를 도모하여 공동시행을 유도하여 궁극적으로는 사업시행주체의 단일화를 이루어 광역시도의 공기업이 택지개발사업을 담당하는 방안을 제시하였다.
지방자치제가 정착되어 광역시도가 지역개발사업의 주체로서 역할이 증대가 될 때 정책수행기관인 지방공기업이 더욱 더 중요한 역할을 하게 될 것이다. 이러한 역할을 성공적으로 수행하려면 재원확보, 사업방식의 다양화, 전문화된 수행능력, 지역특성에 맞는 개발계획등이 준비되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea has introduced the Public Development System of Residential Site by establishing the "Residential Site Development Promotion Act" in 1980, which is as part of Housing Supply Policy due to its limited supply of National Land. Upon legislation of this Act, our Residential Site Development system has been moved to be the Government-directed development system, which is far from the old Land sub-division Development System leaded by private land owners.
However, the Government provided the business right to several public enterprises, i.e. Korea Land Development Co. etc., and those public enterprises monopolized the residential site development chances. These monopolization of development by public enterprises resulted in continuing public grievances and various conflicts in the development process except few successful cases. Furthermore, those development projects leaded by public enterprises are proved to be ineffective or inconsistent with most local government's policies or regional development plans.
These conflicts on development process by public enterprises raised conflicts between the Central Government and Local Governments and the system itself is getting to be most ineffective way to develop the land considering the current trend of Local Autonomy and rapidly changing social needs and changes in given conditions in development.
For the purpose of to resolve this issues, I would suggest the new and diverse system of development project as a mean of residential site supply.
The new system shall be utilizing the existing Residential Site Development System and at the same time shall minimize the known conflicts. Local Public Enterprises role and participation on this development projects are expected to be increased than before to match these changing trends and needs on new system of development, however, those Local Public Enterprises are suffer from the fact that lack of human resources, capital, knowhow, track records etc.This thesis proposed those four ideas for the aim of revitalizing the chance of Local Public Enterprises participation on Residential Site Development.
First, Institutional Improvement on Residential Site Development system which will simplify the proposed site designation process.
Second, Funding related improvement including activation strategy on bond issuing, introduction of land development financing system, activation on downpayment system, utilization of Local Development Fund.
Third, Alternative proposal on existing direct land acquisition system under eminent domain which has compromised the land substitution system with existing process.
Lastly, Policy proposal which suggests mutual cooperation between Public Enterprises and Local Public Enterprises and co-development system or unifying of those Public Enterprises and Local Public Enterprises as a new development entity.
I believe that Local Autonomy System will be more stabilized in the near future and if the megalopolis(Mega City or Do) will be the principal of local development, most local government will perform more effective role on its administration. Developing funding sources, diversifying project strategies, professionalization on human resources, proper masterplan which matches the local needs will be required to enabling those proposed ideas on Megalopolis development.

목차 (Table of Contents)

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• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제 2 장 택지개발방식의 개관 = 5
• 제 1 절 택지개발방식의 관련법 체계 = 5
• 1. 택지개발의 의의와 성격 = 5
• 2. 택지개발의 유형 = 6
• 1) 개발주체에 따른 방식 = 8
• 2) 토지취득에 따른 방식 = 8
• 3) 토지처분에 따른 방식 = 8
• 3. 현행 활성화된 방식의 비교 = 9
• 1) 토지구획정리사업 = 9
• 2) 택지개발사업 = 16
• 3) 구획정리방식과 택지개발방식의 차이점 및 장단점 비교 = 23
• 제 2 절 택지개발방식의 내용 = 31
• 1. 사업대상지구의 선정과 취득방식 = 31
• 1) 택지개발대상지구 선정 = 31
• 2) 취득방식 = 32
• 2. 재원조달과 공급체계 = 35
• 1) 재원조달방식검토 = 35
• 2) 공급체계 검토 = 37
• 3. 사업시행주체와 권한 위임 = 40
• 1) 사업시행주체별 사업시행자 검토 = 40
• 2) 권한위임 = 42
• 제 3 장 중앙공기업과 지방공기업의 택지개발사업현황 = 44
• 제 1 절 중앙공기업(한국토지공사 사례) = 44
• 1. 중앙공기업 설립배경 및 택지개발사업 실적 = 44
• 1) 설립배경 및 목적 = 44
• 2) 한국토지개발공사의 설립 = 49
• 3) 주요 택지개발사업 실적 = 52
• 2. 사업추진상의 미비점 = 70
• 제 2 절 지방공기업 사례 = 73
• 1. 지방공기업 설립배경 및 택지개발사업 실적 = 73
• 1) 설립배경 및 목적 = 73
• 2) 지방공기업 설립 = 75
• 3) 주요 택지개발사업 실적 = 76
• 2. 사업추진상의 미비점 = 81
• 제 4 장 지방공기업의 택지개발 문제점 및 활성화 방안 = 84
• 제 1 절 택지개발사업의 문제점 = 84
• 1. 제도적 측면의 문제점 = 84
• 2. 재원조달방안 측면의 문제점 = 87
• 3. 사업방식 측면의 문제점 = 88
• 제 2 절 택지개발사업의 활성화방안 = 89
• 1. 제도적 측면의 개선안 = 89
• 2. 재원조달방안 측면의 개선안 = 90
• 1) 채권발행 활성화 = 90
• 2) 토지개발금융제도 도입 = 95
• 3) 선수금제도 활성화 및 확대방안 강구 = 101
• 4) 지역개발 기금의 적극적 활용 = 101
• 3. 사업방식 측면의 개선안 = 102
• 1) 구획정리방식 활성화 = 103
• 2) 절충식방식 활성화 106
• 제 3 절 정책적 제언 112
• 1. 지방자치단체와 지방공기업 역할 및 협력체계 구축 = 112
• 2. 사업시행자간 공동시행 체제 구축 = 115
• 3. 사업시행자간 지역통합 및 단일화 추진 = 116
• 제 5 장 결론 = 117
• □ 참고문헌 = 119
• < 표차례 >
• <표 2-1> 택지개발방식의 유형 = 9
• <표 2-2> 토지구획정리사업 추진 실적 = 14
• <표 2-3> 토지구획정리사업의 시행시기별 실적 = 14
• <표 2-4> 택지개발사업에 의한 택지공급 추이 = 23
• <표 2-5> 택지개발사업과 토지구획정리사업의 주요내용 = 27
• <표 2-6> 택지개발사업과 토지구획정리사업 장단점 비교 = 30
• <표 2-7> 택지개발사업과 토지구획정리사업의 특성 비교 = 30
• <표 2-8> 매수토지에 대한 양도소득세 감면 내용 = 34
• <표 2-9> 토지채권의 발행관련 제도 = 36
• <표 2-10> 주택규모별 배분기준 = 38
• <표 2-11> 택지공급가격체계 = 38
• <표 3-1> 토지금고와 한국토지공사 비교 = 51
• <표 3-2> 사업주체별 200만호 택지공급계획 = 54
• <표 3-3> 지역별 택지조성계획 = 55
• <표 3-4> 토지공사 택지개발사업 완료 현황 = 58
• <표 3-5> 토지공사 택지개발사업 시행중 현황 = 59
• <표 3-6> 우리나라 신도시의 개발밀도 비교 = 66
• <표 3-7> 유형별 세대수 및 아파트 배분 = 67
• <표 3-8> 토지개발주체별 사업비 대비 개발면적 = 74
• <표 3-9> 지방공사 사업실적 = 77
• <표 3-10> 시도별 택지개발사업 추진실적 = 78
• <표 3-11> 시도별 공영택지개발사업의 평당사업비 = 79
• <표 3-12> 2000년 택지개발사업 추진계획 = 80
• <표 3-13> 사업계획승인 절차의 처리기간 = 83
• <표 4-1> 광역자치단체와 지방공사의 비교 = 85
• <표 4-2> 광역자치단체와 지방공사, 정부투자기관의 강·약점 대비표 = 85
• < 그림차례 >
• <그림 2-1> 토지구획정리사업의 시행절차 = 12
• <그림 2-2> 택지공급방식별 공영개발유형 = 18
• <그림 2-3> 택지개발사업 절차 = 22
• <그림 2-4> 택지개발예정지구 지정의 업무흐름 = 41
• <그림 4-1> 절충식 택지개발방식의 개념도 = 108