미국의 부동산 등기제도 = The Title Registration System in the American Real Property Law

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This article focuses on analysis with regard to the american title registration system, widely known as torrens title registration system named after Sir Richard Torrens who in 1858 invented registration of title in Australia.
Once the buyers find a house they want to buy, they'll begin negotiating a perchase and sale agreement. Usually it's best to hire as attorney to do this, but in some states brokers are permitted to provide the service. In any event, the agreement will probably be done in terms of a form contract. After the contract has been signed by both parties, either the buyers or the seller will order the title search. The buyers will also typically have an inspector visit the property and apply for a mortgage loan. The title company or lawyer who does the search will provide an abstract of title that will list any encumbrances (such as existing mortgages, liens, rights of way) as well as a listing of the preceding owners of the property. Assuming that the title abstract turn up nothing troubling, the transaction moves forward. If the buyers' application for a mortgage is approved by the lender, they are issued a mortgage commitment that is good for a specified period - typically a couple of months. If all of the other contingencies are satisfied, the buyers and their seller proceed to the closing and transfer of title.
An old doctrine says that when a buyer accepts a deed, the buyer is deemed to be satisfied that all the contractual obligations have been met. Thus the contract mergers into the deed, and the deed is deemed the final act of the parties expressing the terms of their agreement. The buyer can no longer sue the seller on promises in the contract of sale not contained in the deed, but must sue the seller on the warranties, if any, contained in the deed. The merger doctrine is now in disfavor and is becoming riddled with exceptions when the buyer does not intend to discharge the seller's contractual obligation by acceptance of the deed. The usual way of avoiding the doctrine is to say the particular obligation of the seller is an independent or collateral obligation.
The weaknesses of the recording system used in America are well known. Over 100 years ago, American legal scholars proposed replacing recording system with the Torrens system. But title insurance is developed because of the inadequacies and inefficiencies of the public records in protecting private titles. Basically, title insurance guarantees that the insurance company has searched the public records and insures against any defects in the public records, unless such defects are specifically excepted from coverage in the policy.
Since 1895, as many as twenty-one states in the US have enacted Torrens registration, but the system is used in only ten jurisdiction now. A principle reason why torrens system will not work well in US is the explosive growth of title insurance in the last 30years because all secondary-market purchasers of mortgage also require lender's title insurance.

국문 초록 (Abstract)

이 논문은 미국의 부동산 물권변동의 공시방법으로 현재 일부 주에서 실시되고 있는 부동산 등기제도(torrens title registration system)의 도입경위와 발전과정을 미국의 대부분의 주에서 실시되고 있는 또 다른 공시방법인 레코딩 시스템(recording system)과 대비하여 연구하였다.
중세독일에서 탄생된 대륙법계에서의 등기제도와는 달리 미국의 부동산 등기제도는 1858년 호주에서 Sir Robert Richard Torrens에 의하여 입법된 토렌스제도(torrens title registration system)이다. 영미법계에서 토렌스제도가 폭넓게 수용되어 있는데 영국본토에서는 1925년 토지등기법(Land Registration Act of 1925)으로 채택되어 오늘에 이르고 있다. 미국의 부동산 물권변동 과정을 분석해 보면 부동산 매매계약(contract)과 계약의 이행으로 매매대금을 지급받음과 상환으로 날인증서(deed)를 교부(delivery)하는 이행의 종결(closing)의 두 단계로 나누어볼 수 있다.
한편 미국은 독립이전 영국의 식민지시대부터 날인증서를 통상 카운티의 청사에 있는 등록소에 등록하는 등록제도를 시행해 왔는데 이 제도의 본래 목적은 현재 부동산의 소유자가 누구인지를 확인해 보는 편리를 제공하거나 소유자 자신이 사적으로 보관하던 날인증서를 분실하였을 경우에 날인증서사본을 재발급받는 편리만을 제공하는 것이었다. 그러나 각주별로 등록법(recording statute)을 입법하는 과정에서 이중매매의 경우 우선권결정을 위하여 자연법상의 선시주의 대신에 형평법상 선의매수인보호법리를 채택함으로써 매수인들은 자신의 우선권을 확보하기 위하여 날인증서를 등록하게 되었다.
날인증서의 등록제도는 보관된 서류를 완벽하게 살펴보더라도 등록되지 않은 채로도 효력을 가지는 권리주장(off-record claim)에 대하여는 소유권을 잃게 되는 결정적 결함이 있었고, 또한 등록된 서류들도 완벽하지 않거나 등록소 직원의 실수가 있는 등 여러 가지 결함들이 있었다. 이러한 등록제도의 결함 때문에 등록제도를 대체하는 대안으로 1890년대 이후 법학자들사이에서 호주식 토렌스제도의 도입이 강력히 검토되었고, 실제로 1895년 일리노이주 Cook County에서 부동산 등기제도가 도입된 이후 전성기에는 21개주에서 부동산 등기제도가 시행되기도 하였다.
미국에서 부동산 등기제도가 21개주까지 도입되었다가 2002년 현재는 10개주로 줄어들었고, 특히 부동산 등기제도를 최초로 도입한 일리노이주는 이미 1992년에 이를 폐지하였다. 향후 미국에서 부동산 등기제도가 확대 될 가능성도 희박하다. 그 이유는 무엇보다 금융산업의 발달로 인한 모기지이차유통시장에서 권원보험(title insurance)의 가입을 강요하고 있기 때문이다.

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