도시철도 역사를 중심으로 한 개별공시지가제도 개선방안 연구 : 서울특별시 양천구, 강서구를 중심으로 = A Study on Improvement Measures for the Announced Price of Individual Lot System, Focusing on Urban Railway Stations : Focusing on Yangcheon-gu and Gangseo-gu, Seoul

국문 초록 (Abstract)

도시철도의 역세권이 시민의 생활에서 중요한 장소로 인정되면서 역세권의 가치가 높아지고 이에 따라 지하 역사 주변의 실거래가 수준은 비역세권에 비해 높아지고 있다.
현재의 개별공시지가제도는 철도 및 도시철도 지상 역사 접근성을 조사하고 있다. 이는 소음 및 먼지와 지상 역사가 갖는 지역 간의 단절 및 상권 낙후 등의 영향으로 인해 감가 요인으로 조사하고 있다. 하지만 지하 역사 접근성은 이러한 지역적인 영향도 없을 뿐만 아니라 현대 사회에 역세권 선호 현상이 만연한데도 개별공시지가제도에서 지하 역사 접근성을 따로 조사하고 있지 않다. 이는 과세 형평성의 불균형을 유발해 부동산 시장의 불안정을 초래할 수 있다.
본 연구의 목적은 도시철도 역세권 중 지하 역사 역세권이 실거래가와 개별공시지가에 미치는 영향의 정도를 분석하고, 개별공시지가제도의 문제점과 그에 따른 개선 방안을 도출하고자 하였다. 연구의 주요 내용은 다음과 같다.
우선, 본 연구에서는 2020년부터 2024년 5월까지의 양천구 및 강서구 내 도시철도 역세권의 실거래가와 개별공시지가 데이터를 수집하였다. 이러한 데이터는 QGIS를 이용한 공간분석과 Python 및 Excel을 활용한 통계분석을 통해 분석되었다. 분석 방법으로는 다중회귀분석 및 상관관계분석이 사용되었다.
본 연구의 결과, 지하 역사와 지상 역사로부터의 거리가 실거래가와 개별공시지가에 미치는 영향을 파악하였다. 특히, 지하 역사 접근성이 실거래가에 미치는 양의(+) 영향이 크며, 이에 따라 개별공시지가에도 반영되어야 할 필요성을 확인하였다. 또한, 지상 역사의 경우 지상 역사와 가까울수록 개별공시지가가 낮아지는 경향이 있음을 발견하였다.
이러한 분석 결과를 바탕으로, 본 연구는 개별공시지가제도의 개선 방안으로 지하 역사 접근성을 토지 특성 조사표에 추가하고 지하 역사 접근성을 고려한 토지 가격 비준율 산출과 이를 개별공시지가 산정에 반영할 것을 제안한다. 이를 통해 개별공시지가의 적정성을 제고하고, 부동산 시장의 투명성과 공정성을 높이는 데 기여할 수 있을 것이다.
본 연구는 개별공시지가제도의 현실화율 향상 및 과세 형평성 제고를 위한 정책적 제언을 포함하며, 향후 연구에서는 더욱 다양한 변수들을 고려하여 개별공시지가와 실거래가의 관계를 심층적으로 분석할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As urban railway station areas are recognized as important locations in citizens' lives, the value of these areas has increased, resulting in higher actual transaction prices around underground stations compared to non-station areas. The current Announced Price of Individual Lot System investigates the accessibility of above-ground railway stations and urban railway stations, considering factors such as noise, dust, regional disconnection, and commercial decline, which are seen as depreciation factors. However, despite the absence of these regional effects and the prevalent preference for station areas in modern society, the system does not separately investigate the accessibility of underground stations. This imbalance can lead to inequities in tax fairness and instability in the real estate market.
The purpose of this study is to analyze the extent of the impact of underground station areas on actual transaction prices and the Announced Price of Individual Lots, and to identify the issues of the Announced Price of Individual Lot System and propose improvement measures. The main contents of the study are as follows.
First, this study collected data on actual transaction prices and the Announced Price of Individual Lots in the urban railway station areas within Yangcheon-gu and Gangseo-gu from 2020 to May 2024. These data were analyzed through spatial analysis using QGIS and statistical analysis using Python and Excel. The analysis methods included multiple regression analysis and correlation analysis.
The results of this study identified the impact of the distance from underground and above-ground railway stations on actual transaction prices and the Announced Price of Individual Lots. Specifically, it was found that accessibility to underground stations significantly influences actual transaction prices positively, indicating the necessity to reflect this in the Announced Price of Individual Lots. Additionally, it was discovered that the closer to above-ground stations, the lower the Announced Price of Individual Lots tends to be.
Based on these analysis results, this study proposes improvement measures for the Announced Price of Individual Lot System, including adding accessibility to underground stations in the land characteristic survey form, calculating land price adjustment ratios considering accessibility to underground stations, and reflecting these in the Announced Price of Individual Lots. These measures are expected to enhance the appropriateness of the Announced Price of Individual Lots and contribute to increasing transparency and fairness in the real estate market.
This study includes policy suggestions to improve the realization rate of the Announced Price of Individual Lot System and enhance tax equity. Future research should consider a wider range of variables to analyze the relationship between actual transaction prices and the Announced Price of Individual Lots more deeply.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구 범위 및 방법 4
• 1. 연구 범위 4
• 2. 연구 방법 5
• 제 3 절 선행연구 동향 분석 8
• 제 2 장 공시지가와 부동산 실거래신고 제도 12
• 제 1 절 공시지가제도의 개념 12
• 1. 표준지공시지가 12
• 2. 개별공시지가 19
• 3. 개별공시지가의 활용 29
• 4. 개별공시지가제도의 한계와 문제점 31
• 제 2 절 부동산 실거래 신고제도 31
• 1. 부동산 실거래 신고제도의 정의 31
• 2. 부동산 실거래 신고제도의 절차 32
• 제 3 절 역세권의 범위 설정 33
• 1. 역세권의 개념 33
• 2. 역세권의 범위 34
• 제 3 장 헤도닉 가격 모델을 활용한 데이터 분석 38
• 제 1 절 데이터 분석 방법 및 연구대상지 선정 38
• 1. 데이터 분석 방법 38
• 2. 연구대상지 선정 40
• 제 2 절 헤도닉 가격 모델과 변수 설정 41
• 1. 헤도닉 가격 분석 모델 41
• 2. 변수 설정 42
• 제 3 절 변수 설정을 위한 데이터 분류 45
• 제 4 장 다중회귀분석을 통한 개별공시지가제도 개선 50
• 제 1 절 기초 통계 분석 50
• 제 2 절 도시철도 역사와 개별공시지가 비교분석 51
• 1. 역사로부터의 거리와 개별공시지가의 관계 51
• 2. 역사로부터의 거리와 실거래가의 관계 57
• 3. 역사부터의 거리별 실거래가와 개별공시지가의 차이 64
• 4. 지상 역사로부터의 거리와 실거래가, 개별공시지가의 관계 70
• 제 3 절 개별공시지가제도 개선 방안 72
• 1. 지하 역사 접근성을 반영하기 위한 토지 가격 비준율 산출 73
• 2. 지하 역사 접근성을 반영한 개별공시지가의 변화 74
• 제 5 장 결론 77
• 참고문헌 80
• Abstract 84
• 감사의 글 86