都市地域의 地價變動과 그 要因에 관한 硏究 : 서울特別市를 中心으로 = (A)study on the land price fluctuation of urban areas and its primary factors

국문 초록 (Abstract)

이 論文은 都市地域의 地價變動要因을 分析하고 分析結果를 배경으로 政策的 示峻點을 제시하려는데 硏究의 目的을 두고 있다. 이것은 다음과 같은 몇가지 세부 목표로 구성된다. 1) 우리나라 全團과 6大都市 그리고 首都圈 都市戟域의 地價變動實態를 把握한다. 2) 서올市의 地價變勳을 發生시키는 要園과 要因聞의 相關性을 분석한다. 3) 都市地價 問題의 合理的인 해결을 위한 政策方向을 提示한다.
위에서 언급한 硏究의 目的을 이루기 위하여 본 論文은 다음과 같은 硏究의 範圍와 方法을 採擇하고 있다. 1) 硏究의 時間的 範團는 1981年부터 1990年까지 時系列上의 10年間 統計資料를 이용되었다. 공간적 범위로는 서울市 전체와 서울시 사당역 주변을 寧例地域으로 하였다. 2) 硏究의 方法은 地價變動의 原因이 된다고 생각되는 10가지의 變數들과 이들로 구성되는 相關分析方法과 多重圖歸分析方法이 이용되었다. 이들 변수는 家口所得, 物價指數, 通貿量, 國民總生産, 株價指數, 人口規模, 家口規模, 公共投資, 建築許可面積등을 포함한다. 3) 이와같은 分析方法이 실현되게 하기 위해서 都市端域의 地價變勳要因에 관한 文獻과 우리나라 地價變動의 實態들이 包括的으로 分析되었다. 이들 분석은 全國, 首都獨, 6大都市와 특히 서울을 대상으로 하여 이루어졌다.
都市地域의 地價變勳要因에 관한 分析結果는 다음과 같은 몇가지 사항으로 요약될 수 있다.
1) 우리나라 全團의 地價變動은 1981~1990年까지의 10年사이에 年平均 15.36%의 變動率을 보이고 있다. 특히 서울을 中心으로 6大都市의 地價變動은 매우 높은 上昇率을 나타내고 있는데 1988年에는 서울이 28.06%, 부산이 35.25%, 대구가 38.17%, 광주가 59,98%의 上昇率을 보이고 있다. 이들 上昇率은 우리나라 主要 經濟指標인 經濟成長率, 都賣物價上昇率, 消費者物價上昇率 보다 훨씬 높은 것이다. 1989년에 首都圈 全體의 평균 地價 상승률은 53.96%를 보이고 있다. 특히 이 期間의 성남市는 80.30%, 안양市는 56.19%, 부천市는 54.65% 등의 엄청난 總價上昇率을 보이고 있다. 이것은 분당, 평촌. 산본지역의 新都市開發政策과 公共投資의 擴大에 따른 影響인 것으로 판단된다. 2) 서울시 地價變動은 가구소득, 물가지수, 주가지수, 가구수, 건축허가등의 변수와 높은 상관관계를 보이고 있다. 이것은 서울의 地價變勳이 이들 변수에 의하여 이루어지고 있다는 것을 설명하는 것이다. 그리고 서울시 總價變勳은 도로, 상하수도, 구획정리 등과 같은 公共投資와의 관계에서는 비교적 낮은 相關性을 보이고 있다. 이것은 단순한 都市基盤施設에 대한 公共投資가 地價를 上昇시키는 要因은 되지 못한다는 것을 의미하는 것이다. 3) 그러나 서울시에서 지하절과 같은 도시교통기반시설에 대한 투자는 지가를 상승시키는 주요 관건으로 나타났다. 지하철역 주변의 地價變勳은 지하철역으로부터 200m 지점이 그동안 약 17.4배, 500m지점이 약 17.5배 그리고 lOOOm 지점이 약 14.0배로 上昇되었다. 이것은 지가가 주영향권에 가까울수록 변동율이 높게 나타난다는 것을 보이는 것이다.
따라서 이러한 여러가지의 分析結果를 검토해 볼 때 都市地擴의 地價問題를 解決하기 위한 政策的인 示峻點으로는 다음과 같은 몇가지 사항이 提示 될 수 있다.
1) 家口所得의 1단위 중대는 總價氷準을 1.5단위로 上昇시키고 있다. 그러므로 중가된 所得이 건전한 投資로 誘導되게 하기 위하여 金利自律化를 통해 投機資金이 制度金融圈으로 吸收되도록 한다.
2) 株價指戮의 1단위 上昇은 지가지수를 0.2단위 下落시키고 있다. 그러므로 土地投機와 直接關係에 있는 證券市場을 活性化시키는 方案이 요구된다.
3) 不動産 投機抑制 措置들을 나타내는 政策變數는 지가상승과 負의 關係 에 있는 것으로 나타났다. 이것은 지난 10년간 不動産價格安定化 들이 현실적으로 별로 호과가 없었다는 것을 나타내는 것이며 무모한 不動産 政策의 再調整의 必要性을 암시하는 것이다.
4) 都市地域의 지가는 지하철 역과 같은 주영향권에서 가까올수록 地價變化率은 높게 나타난다. 그리고 지하철역의 指定, 計劃, 建設過程과 地價上昇과는 아주 밀접한 관계에 있다. 이것은 土地利用의 增進이 地價上昇을 유발하고 이는 또다시 不勞所得을 야기시키게 되므로 이에 대한 사전 措置가 要求됨을 암시하는 것이다.
이상에서 地價變動의 要因을 分析하고 이에 따라 몇가지 정책적인 示峻點을 제시하였다. 그러나 이것은 資料의 限界와 說明變數의 微弱등으로 인해 단지 부분적인 正當性만을 갖고 있다. 특히 都市地價는 지역별 하위시장에 따라 크게 차이를 나타내고 있기 때문에 巨視的 分析만으로는 극히 부분적인 설명만을 할수밖에 없다. 따라서 의미있는 硏究가 되기 위하여는 충분한 時系列資料를 이용한 巨視的 分析과 함께 個別地償 資料를 이용한 微視的 分析이 竝行되는 것이 요구된다.

목차 (Table of Contents)

• 目次 = ⅳ
• 國文要約 = ⅰ
• 表目次 = ⅶ
• 그림目次 = ⅷ
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 6
• 1. 硏究의 範圍 = 6
• 2. 硏究의 方法 = 7
• 第3節 論文의 構成 = 9
• 第2章 地價變動의 理論的 考察 = 11
• 第1節 地價理論 = 11
• 1. 地價의 槪念 = 11
• 2. 地價理論의 變遷 = 16
• 1) 古典的 地代理論 = 17
• 2) 近代的 地價理論 = 23
• 3) 새로운 地價理論 = 27
• 3. 地價의 決定 = 29
• 1) 地代의 決定 = 30
• 2) 地價의 決定 = 31
• 第2節 地價變動理論 = 33
• 1. 地價變動의 槪念 = 33
• 2. 地價變動의 要因 = 35
• 1) 經濟的 要因 = 37
• 2) 社會的 要因 = 40
• 3) 行政的·土地政策的 要因 = 41
• 4) 心理的 要因 = 44
• 3. 地價變動의 效果 = 48
• 第3節 公共投資와 地價變動 = 52
• 1. 交通施設에 대한 公共投資와 土地生産性 = 52
• 2. 交通施設의 改善과 地價變動의 過程 = 53
• 第3章 韓國 都市地價變動의 一般的 特性 = 57
• 第1節 全國과 6大都市의 地價變動 推移 = 57
• 1. 地價變動과 主要經濟指標 = 59
• 2. 6大都市의 地價變動 = 62
• 第2節 首都權 主要都市의 地價變動 推移 = 68
• 1. 서울特別市의 地價變動 = 68
• 2. 仁川直轄市의 地價變動 = 71
• 3. 京畿道內 市의 地價變動 = 73
• 第4章 서울시 地價變動要因에 대한 實證分析 = 77
• 第1節 서울시 地價變動의 巨視的 要因分析 = 78
• 1. 分析節次 = 78
• 2. 變數의 選定과 利用資料 = 80
• 3. 模型의 推定과 分析結果의 解析 = 92
• 第2節 서울시 地價變動의 微視的 要因分析 = 104
• 1. 分析方法 및 節次 = 104
• 2. 分析對象地城의 槪要 = 106
• 3. 分析 結果 및 解析 = 114
• 第5章 結論 = 123
• 第1節 硏究結果의 要約 = 124
• 第2節 政策的 示唆 및 向後 硏究動向 = 126
• 參考文獻 = 130
• 英文抄錄 = 145