재건축사업의 단계별 리스크 구성요소 선정 및 중요도 분석 = Identification of risk factors for reconstruction projects by stage and their importance analysis

국문 초록 (Abstract)

재건축사업 진행 중 다양한 업무에서 갈등과 분쟁이 발생되고 있으며 그로 인해 물리적·정신적 피해가 발생하고 있다. 따라서 갈등·분쟁요인을 사전에 파악하여 갈등과 분쟁을 예방할 수 있는 정책적 대안이나 이론이 제시된다면 재건축사업이 보다 수월해질 것이다. 이러한 사업 진행 중 발생되는 갈등·분쟁의 원인이 단계별 진행 업무의 어느 단계에 속해 있고 갈등·분쟁을 감소시킬 수 있는 방안을 마련하여 사전에 대처하는 것에 의의가 있다. 따라서 본 연구는 재건축사업의 사업계획단계, 사업준비단계, 사업시행단계, 사업완료단계 중 사업단계별로 발생하고 있는 리스크의 중요도를 분석하고 조합관계 유경험자(주민), 정비사업 전문관리 업체(위탁), 행정전문가(공무원)의 전문가 집단이 생각하는 갈등요인의 순위를 비교하였다.
본 연구의 방법을 살펴보면 사전 의식조사(FGI:표적 집단 면접)를 통해 성과를 측정할 수 있는 갈등요인을 선정하였고 전문가 집단을 대상으로 사전 의식조사를 실시하였다. 이후 최종적으로 갈등과 분쟁에 관한 요인을 도출하고 이를 통해 AHP 모형에 활용할 재건축사업의 갈등요인이 사업에 미치는 단계별 리스크 중요요인을 도출하였다. AHP 설문을 작성하고 재건축사업과 관련된 경험자와 전문가를 대상으로 설문을 실시하였고, 회수된 설문결과값을 바탕으로 각 사업단계별 갈등요인 중요도를 분석하고 각 전문가 집단별 차이점 비교·분석하였다.
설문조사의 결과를 토대로 실증분석한 사업단계별 발생하고 있는 갈등요인의 중요도 결과를 요약 정리하면 다음과 같다.
조합관계 유경험자(주민) 집단의 가중치 및 순위를 살펴보면 상위 5개 항목으로는 사업계획서, 사업계획의 의결과정, 건축계획, 권리가액 산정, 추진 주체간의 의사소통의 순으로 나타났으며, 정비사업 전문관리 업체(위탁) 집단의 가중치(영향값) 및 순위를 살펴보면 상위 5개 항목으로는 사업계획서, 사업계획의 의결과정, 주체간의 의사소통, 건축계획, 이주비대여 및 상환조건의 순으로 나타났으며, 행정전문가(공무원) 집단의 가중치 및 순위를 살펴보면 상위 5개 항목으로는 정비사업 구역면적, 추진 주체간의 의사소통, 정비예정구역 지정기준, 건축물의 밀도계획, 주민의사 계획반영의 순으로 나타났으며, 정책전문가(교수·연구원) 집단의 가중치 및 순위를 살펴보면 상위 5개 항목으로는 정비사업 구역면적, 사업계획서, 용적률 인센티브, 건축계획, 사업계획의 의결과정 순으로 나타났으며, 마지막으로 전체 집단의 가중치 및 순위를 살펴보면 상위 5개 항목으로는 사업계획서, 사업계획의 의결과정, 건축계획, 추진 주체간의 의사소통, 정비사업 구역면적의 순으로 나타났으며, 하위 5개 항목으로는 세입자 이주대책, 공공시설 설치 지연, 국공유지매수 지연, 이주관련 금융지원 조건, 정비사업관리업체 선정 순으로 나타났다.
전체적인 순위의 내용을 살펴보면, 전체 집단의 순위에 조합관계 유경험자(주민), 정비사업 전문관리 업체(위탁), 정책전문가(교수·연구원) 세 집단의 순위는 유사한 결과를 보였으나, 행정전문가(공무원) 집단의 경우 세 집단의 결과와 근소한 차이를 보이는 것으로 나타났다.
AHP 분석결과를 바탕으로 높은 순위를 기록한 갈등요인을 중심으로 정책적 개선방안에 대해 생각해보면 재건축사업의 성공적 추진을 위해서는 행정기관이 민간 추진 사업에 참여하여 진행하도록 하여 사업의 안정성과 명확성을 보장하는 설명회·공청회 등을 주기적으로 개최하는 등 행정기관의 적극적인 관리·감독의 의지가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 흐름 5
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 재건축사업의 정의 7
• 1. 재건축사업의 개념 7
• 2. 재건축사업의 시행과 추진절차 8
• 3. 재건축사업의 현황 및 문제점 12
• 제2절 재건축사업의 갈등요인 19
• 1. 갈등의 의의 및 특성 19
• 2. 재건축사업의 갈등 28
• 제3절 선행연구의 고찰 및 차별성 33
• 1. 선행연구 고찰 33
• 2. 연구의 차별성 41
• 제3장 분석의 틀 43
• 제1절 분석체계 설정 43
• 1. 분석의 흐름 43
• 2. 분석의 변수 선정 44
• 제2절 변수의 선정 44
• 1. FGI를 통한 재건축사업 단계별 주요 절차 검증 44
• 2. 연구모형의 구성 변수 58
• 제3절 자료의 수집 63
• 1. 설문 개요 63
• 2. 설문 대상 63
• 3. 설문대상자의 특성 65
• 제4장 재건축사업 단계별 리스크 및 중요도 67
• 제1절 지표의 중요도 67
• 1. 일관성 검증 67
• 2. 중요도 산정 70
• 3. 지표의 가중치(영향값) 및 순위 99
• 제2절 소결 116
• 1. AHP 분석결과 116
• 2. 결과에 따른 정책적 개선방안 120
• 제5장 결론 122
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 122
• 제2절 연구의 한계 125
• 참고문헌 126
• 부 록 1. 133
• 부 록 2. 140
• ABSTRACT 147

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