韓國의 宅地公營開發에 관한 硏究 : 木洞·鳳鳴地區의 事例를 中心으로 = (A) Study on the Public Land development in Korea : with reference to Mokdong and Bongmyeongdong Areas

국문 초록 (Abstract)

우리는 지금까지 國土를 開發하고 都市를 建設하는 과정에서 많은 土地問題를 경험해 왔다. 地價問題, 土地去來秩序 확립문제, 都市의 무질서한 擴散問題, 住宅問題, 각종 産業用地問題 등 이루 헤아리기가 어렵다. 이와같은 문제 중에서도 住宅問題는 더욱 우리의 關心事가 아닐 수 없다.
住宅은 인간 삶의 최초기능을 담는 그릇이며, 國家形成의 기본요소로 國民福祉指標의 하나이기 때문이다.
최근 經濟企劃院이 밝힌 韓國經濟指標에 의하면 1987年度末의 우리나라 住宅普及率은 69.2%에 달하고 있다. 이같은 통계는 都市의 住宅普及率이 더욱 낮음을 示峻하기도 한다.
住宅普及率이 낮은 원인은 需要側面에서 인구의 증가와 핵가족화, 그리고 도시의 人ㅁ集中을 손꼽을 수 있으며, 供給側面에서 주택공급의 부족을 들 수 있다.
宅地不足問題의 해결방안은 住宅의 需要的 側面과 供給的 側面에서 찾을 수 있지만, 本稿에서는 공급적 측면에 主眼點을 두고 住宅供給의 중요 부문인 宅地開發을 探索하게 되었다. 住宅問題의 해결방안은 住宅의 需要的 側面에서도 찾을 수 있지만 供給的 側面에서 찾는 것이 더 바람직하다. 그런데 住宅의 供給에는 반드시 宅地의 供給이 수반된다.
우리나라는 1970년대 이후부터 國土開發計劃(national land development plan)으로 宅地供給을 많이 해 왔다.
그 동안 택지공급 방법으로는 土地區劃整理事業(land subdivision)을 시행해 왔으나 이에는 몇가지 문제점이 副作用으로 지적되어 왔다. 즉 地價의 上昇과 土地投機가 그것이었다. 1980년대 초에 접어 들면서 정부는 주택문제를 國民福祉 차원에서 政策的인 비중을 두어 대규모의 宅地開發事業(land development projects)을 적극적으로 모색하기에 이르렀다. 그러나 土地區劃整理事業方式으로는 값싼 宅地의 供給이 어렵고, 土地投機틀 근절할 수 없다는 判斷에서 宅地公營開發方式(public land development method)을 도입하기에 이르렀다. 택지공영개발방식은 土地區劃整理事業에서 오는 폐단을 불식하고 土地의 公槪念을 확대시키며, 開發利益을 효과적으로 社會에 還收하여 區劃된 新市街地를 건설한다는데 說得力이 있었다.
서울시 木洞과 지방의 淸州市 鳳嗚洞은 宅地公營開發이 이루어진 최초의 대상지역이었으며, 그후 이 方式온 전국적으로 확대되었다. 그러나 宅地公營開發은 주민과의 마찰이라는 새로운 문제를 야기시켰고, 地方化時代의 到來, 地方自治制의 실시는 公共政策에 住民參與(Citizen Participation)라는 근원적視角에서 사회문제가 되었다.
여기서 本稿는 우리나라의 宅地公營開發이 추구하는 理想向의 實踐과 주민의 협조가 조화롭게 결합되는 宅地開發의 橫型에 관심을 갖게 되었다. 그래서 우리나라 宅地公營開發의 연구를 命題로 서울의 木洞과 淸州의 鳳嗚洞을 사례지구로 硏究하게 되었다.
硏究의 內容을 要約하면 다음과 같다.
첫째, 연구의 범위는 宅地公營開發의 目標가 정부의 의도대로 成就되었는가 하는 점과 目標의 達咸過程에 주민의 意思反映實態 및 衡平性의 문제를 측정하는 것으로 국한하였다.
둘째, 연구의 내용은 第1章에서 연구의 目的과 範圍 및 方法을 서술하고, 第2章에서 宅地開發의 기본이념을 검토 하였으며, 宅地開發方式을 비교하고 分析의 틀을 說定하였다.
第3章에서는 分析의 틀에 따라 事例地區의 宅地公營開發 目標와 주민의 意思反映實態 그리고 衡平性을 分析하였고, 第4章에서 이들 요소에 대한 評價와 代案을 제시하였으며, 第5章에서 結論을 맺었다.
세째, 연구의 방법은 文獻調査와 사례지의 開發模型을 分析하였으며, 評價의 ' 客觀性을 기하기 위해 事例地住民을 대상으로 設問調査를 병행하였다.
이상과 같은 연구에서 얻어진 結論은 ① 택지공영개발의 목표에 土地情報의 중요성을 추가하였고, ② 目標達成 여부는 대체로 긍정적이었으나 地價의 上昇抑制와 開發利益의 還收에는 문제가 있었으며, ③ 計劃과 執行過程에 住民參與의 制度的 장치화의 필요성과 ④ 새로운 不公平事例로 開發利益의 偏在가 지적되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

We have experienced a lot of problems in the course of land development and urban planning. There are problems, such as high land price, the establishment of fair land trade, the excessive expansion of unordered metropolitan, shortage of houses, and cultivating land for industrial complex. Among these, the shortage of houses is the most urgent problems of all. Because house is the center of all activities as a basic unit of social life.
According to the report of the economic planning board, the house possession rate of Korea amount to 69.2% as of the end of 1987. And this report shows that the house possession rate of city was lower than the average. The main reason which the house possession rate is lower in cities than countries ascribe to two aspects : one is the demand aspects such as, increase of the population, nuclearization of family, and centralization of population into city, and the other aspects is the shortage of housing supply. To solve this housing shortage problem, I think it is worthwhile to investigate the supply factors than the demand factors. But in the supply factors of house, the problem of the land for building is necessarily involved. It was by the decree of land development planning that government supply land for constructing houses since 1970's. Through only this decree, government could supply the necessary land for building houses and constructing industrial complex.
Meanwhile the land subdivision method for supplying land caused to arise some side effects, such as high land price and land speculation. Since the beginning of 1980's, the Korean government begin to look at the housing stortage Problems as the welfare of the people. Therefore government start to positively participate in land development business in large scale throughout the country. But Korean government acknowledged that through the land subdivision method, it was difficult to supply low price land and also to root out the land speculation. So they can not but make another decree of public land method. This decree was desirable in two points : First, it could get rid of the defects of former land subdivision method. Second, by introducing the public interest concept of land, government could impose high tax on inhabitants who bought the land. So government could get enough money through development gains and they could be able to invest to build a planned new town.
It was the first case that the decree of public land development was applied to Mokdong in Seoul and Bongmeongdong in Chong-Ju. And then this method begin to spread to other area. But this new method also arose a lot of problems, that is, conflict with its inhabitant. And it becomes the social problems, because inhabitant begin to ask more citizen participation according to the development of regional autonomy. In this thesis, the author try to suggest an ideal model to satisfy both government whcih ky to supply cheap land for building house and inhabitants who want to sell these land expensively. The scope of case study of Mokdong in Seoul and Bongmeongdong in Chong-Ju is as fellows : First, did government achieve its original purpose? And in the course of carrying out its purpose, the opinions of its inhabitants was received positively and balancely. Second, the content of the study included ; in the 1st chapter, it contained the purpose, scope, and method. In the 2nd chapter, it contained the basic concept of land development and then the author established the model of analysis. In the 3rd chapter, it contained how much the government achieved its purpose and how much the opinions of its inhabitants reflected and how much this kind of projects keep its balance according to the model established. In the 4th chapter, it contained the results of evaluation of those factors and suggested a new plan in land development. In the 5th chapter, it contained the conclusion of this study. Third, in the method of investigation included the data analysis of the corpus on the model land development. To keep its objectivity, the author investigate the questionaire collecting from the inhabitants involved.
The results of this study are as follows : 1) land information in the land development plan factors in necessarily included 2)the achievement of its original purpose was appeared positively but there was some problems in constraining the rising of land price and redemption its development gains 3) it was necessarily for inhabitants to participate in making plans for land development and earring out its plan 4) there appeared new kind of unfair land trading case from this study.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 國文要約 = viii
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範團 = 3
• 第3節 硏究의 方法 = 4
• 第2章 宅地公營開發의 理論的 背景 = 6
• 第1節 宅地公營開戮의 基本理念 = 6
• 1. 定住性 = 6
• 2. 公益性 = 9
• 3. 經濟性 = 13
• 4. 福祉性 = 16
• 第2節 宅地開發方式의 類型 = 20
• 1. 單純開發方式 = 20
• 2. 換地芳式 = 21
• 3. 買收方式 = 26
• 4. 混合方式 = 27
• 5. 合同·信託開發方式 = 32
• 第3節 外國의 宅地開發方式 = 35
• 1. 美國 = 35
• 2. 日本 = 38
• 3. 英國 = 41
• 4. 台灣 = 43
• 第4節 宅地公營開發의 長·短點 = 47
• 1. 導入背景과 그 論理性 = 47
• 2. 本質的 構咸要素 = 48
• 3. 事業施行歸次 = 50
• 4. 長·短點 比較 = 52
• 第3章 木洞·鳳嗚裏例地區의 分析 = 56
• 第1節 分析의 틀 = 56
• 第2節 事例地區의 開發目標 = 58
• 1. 宅地의 大量供給과 住宅難 緩和 = 60
• 2. 宅地價格의 安定 = 62
• 3. 地域開發의 活性化 = 64
• 第3節 住民의 意思灰映 實態 = 77
• 1. 開發計劃의 樹立 = 80
• 2. 土地의 取得과 補償 = 85
• 3. 住民移住對策 = 93
• 第4節 宅地公營開發의 衛平性 實態 = 98
• 1. 土地 및 住宅의 補償과 分讓 = 102
• 2. 對象地區 內·外소地所有者의 得失 = 107
• 第4章 宅地錢醫開發의 評價 및 代案 = 111
• 第1節 宅地公營開發의 目標達成度 = 114
• 1. 土地需要充足과 住宅難 緩和 = 114
• 2. 地價上昇抑制와 開發利益還收 = 122
• 3. 新市街地開發과 地域發展의 活性化 = 135
• 4. 地籍파 土地情報機能의 提高 = 142
• 第2節 住民의 意思反映度 = 150
• 1. 計劃樹立過程 = 150
• 2. 計劃執行過程 = 156
• 3. 土地開發 이후 過程 = 164
• 第3節 宅地公營開發의 衡平性 = 172
• 1. 制度上의 間題 = 172
• 2. 地域의 均衡開發問題 = 175
• 第4節 發展的 代案 = 179
• 1. 地方自治團體의 宅地公營開發擴大 = 179
• 2. 住民參與制度의 活性化 = 183
• 3. 土地「센서스」의 採擇 = 185
• 4. 廣域宅地開發政策의 制度化 = 187
• 5. 土地補償制度의 改善 = 189
• 6. 새로운 宅地公營開發方式의 橫索 = 192
• 第5章 結論 = 194
• 參考文獻 = 197
• 附錄 = 210
• 英文抄鑛 = 214