民間宅地開發政策에 관한 硏究 : 投資要因分析을 中心으로 = (A) Study on the policy for the private sector's land development

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The land development project, which involves substantial risks as it is directly and indirectly financed by developers’ investment, is affected by various factors necessary for developers’ decision-making such as elimination of risk factors and feasibility study of the project before its implementation. However, the theoretical and empirical researches on the private sector's land development are limited when compared to their actual necessity and significance. In addition, while the housing problems faced by the people have emerged as a pending issue of economy and society in terms of quality of the people's life, the researches focusing on the factors affecting the decision-making of investment in the private sector's land development project are practically needed.
In this context, this study, through perception of experts related to the land for housing, tried to identify the factors affecting the investment possibility of private sector's land development to accomplish the goals of private sector's land development set by Government, and based on the findings, suggest the desirable policy directions for the private sector's land development through examination of the policy relevance for private sector's land development.
To this end, an empirical study was carried out. For an analysis of the investment factors affecting the private sector's land development, an in-depth questionnaire was conducted among the experts in the field of residential site. The questionnaire consisted of two types to accurately analyze the opinions by experts regarding 21 investment factors selected in the study. One of them was a questionnaire of Likert scale for an analysis of structural equation, and the other a questionnaire for an analysis of AHP (Analytic Hierarchy Process). The member companies of the Korea Housing Association and the Korea Housing Builders Association conducted the questionnaire survey among 158 people who were executives and employees, professors, and researchers responsible for development of the private sector's land(Korea Housing Institute, Korea Research Institute For Human settlements, Korea Housing Association), persons of public organizations (Korea Land Corporation, Korea National Housing Corporation) in charge of land for housing development, and public officials in charge (Ministry of Construction and Transportation, municipal governments).
The results from an analysis of the questionnaire survey are summarized as follows.
First, an analysis of the structural equation showed that the various payment of share, contribution of public facilities, land for housing price and the sale price ceiling system were found to be significant factors affecting the possibility of investment. Therefore, for the possibility of private investment to be improved, it was suggested that regulation should be lessened for the share imposed on development and residential site price and sale price ceiling system.
Secondly, the results from AHP analysis showed the priority in the following order; application of residential site price and sale price ceiling system, security of development lot, various payment of share, contribution of public facilities, licensing procedure of residential site development, financial system for development, land use and development programs.
Thirdly, the policy for structure of residential site development, the methods of land acquisition, the security of development lot such as claim for sale, the policy for investors of initial finds, the interest rate policy for initial funds, and the policy for fund-raising such as PF all requiring modification, complementation, intelligence and alteration received negative response from both developers and constructors, but public officials, if anything, showed a positive response toward the policies.
Based on the results of the study above, the policy implications are suggested as follows.
First, considering the current structure of development project where the constructors carry out the responsible construction only when the land and development work by developers has progressed by 80% and more, the structural relationship between developers and constructors should be evolved into a new one. A new system needs to be explored to alleviate the financial burden born by developers and at the same time, improve the simple acceptance of contract work by constructors for strengthening the constructors' responsibility through their involvement in the initial phase of development. In addition, for an exercise of claim for sale, the rate of housing land security should be lowered along with improvement of system such as simplified procedure of clam for sale.
Secondly, under the current system, the costs of residential site are recognized within 120% of the appraisal value even if the extra costs of development are verified. Therefore, it is necessary to improve the system so that the basic investment costs can be recovered.
Thirdly, an improvement of the system needs to be made to lessen the various types of share incidental to development of private sector's land.
Fourth, an improvement of the system needs to be made to alleviate the initial financial burden and lessen the financial costs burden born by developers.

국문 초록 (Abstract)

택지개발사업은 개발사업자의 직·간접적인 자금투자가 이루어지기 때문에 상당한 위험부담을 안고 시행하는 사업으로, 사업시행 전 위험요소의 제거와 사업타당성 검토 등 사업개발자의 투자의사결정은 필요한 다양한 요인에 의해 영향을 받게 된다. 하지만 민간택지개발의 현실적 필요성과 중요성에 비해 이에 대한 이론적·실증적 연구는 미흡하다. 또한 국민의 주거문제는 국민의 삶의 질 측면에서 경제사회에 현안문제로 대두되고 있어 주택공급의 근원인 민간택지개발투자결정에 영향을 미치는 요인에 초점을 둔 연구가 실천적으로 필요하다.
이에 본 연구는 정부의 민간택지개발정책목표를 달성하기 위한 민간택지개발 투자가능성에 영향을 미치는 요인을 택지관련 전문가들의 인식을 통해 규명하고, 이를 기초로 민간택지개발 정책의 적실성을 검토하여 바람직한 민간택지개발 정책방향을 제시하고자 하였다.
연구목적을 수행하기 위해 실증적 조사연구를 하였다. 민간택지개발의 투자요인을 분석하기 위하여 관련된 전문가를 대상으로 심층 설문조사를 하였다. 설문지는 본 연구에서 선정한 21개 투자요인에 대한 전문가의 의견을 정밀하게 분석하기 위하여 두 가지로 구성되었다. 하나는 구조방정식 분석을 위한 Likert 척도의 설문지이고, 다른 하나는 계층적 분석방법(AHP)을 위한 설문지였다. 설문조사는 한국주택협회 및 대한주택건설협회의 회원사에서 민간택지개발업무 (시행사, 시공사)임직원, 연구원(주택산업연구원, 대한주택협회), 공기업(토지공사, 주택공사) 택지개발 담당자, 관계공무원(건설교통부, 지방자치체) 등 158명을 대상으로 하였다.
설문조사를 통해 분석된 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 구조방정식 분석결과 각종 부담금 납부·공공시설 기부체납, 택지비 분양 상한가 제도가 투자 가능성에 유의미한 요인으로 나타나 민간택지개발 투자가능성을 높이기 위해서는 개발행위시 부담금과 택지비분양상한가제도의 규제완화가 필요함을 시사하고 있다.
둘째, AHP에 의한 분석결과 전체적으로 택지비 분양 상한가제도 적용, 개발용지 확보, 각종부담금 납부·공공시설 기부체납, 택지개발 인·허가절차, 개발금융 시스템, 토지 이용·개발계획의 우선순위를 보였다.
셋째, 택지개발구도 정책, 토지취득방식, 매도청구권 등 개발용지확보, 초기자금 투자자 정책, 초기자금 이자율 정책, PF식 자금조달 정책에 대하여 수정보완, 보안 및 변경이 필요한 정책으로서 전체적으로 시행사와 시공사는 부정적인 입장을 취하고 있는 반면에 공무원은 다소 긍정적인 입장이었다.
이상의 연구결과를 바탕으로 다음과 같은 정책적 시사점을 제시하였다.
첫째, 현재 시행사의 토지 및 개발 작업이 80%이상 진행되었을 때 시공사가 책임 시공하는 현재의 개발사업구도에서 시행사와 시공사의 관계가 새로운 구도로 개선될 필요가 있다. 특히 시행사의 자금부담을 완화하고 시공사의 책임을 강화하기 위해 시공사의 단순도급공사로의 수주를 개선하여 시공사도 개발초기부터 적극적으로 참여하는 시스템의 모색이 요청되고, 매도청구권의 행사를 위한 택지확보율을 낮추고 매도청구절차를 간소화하는 제도의 개선이 필요하다.
둘째, 현재의 제도에서는 초과한 개발비용을 입증하더라도 감정평가금액의 120%이내에서만 택지비가 인정되고 있어 택지에 대한 기본적 투자비용을 회수할 수 있도록 제도의 개선이 필요하다.
셋째, 민간택지개발과정에서 수반되는 각종 부담금을 줄일 수 있는 제도의 개선이 요청된다.
넷째, 시행사의 초기자금부담을 완화하고 금융비용을 줄일 수 있는 제도의 개선이 요청된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 = 5
• 제3절 연구의 방법 = 6
• 제2장 민간택지개발정책에 관한 이론적 고찰 = 7
• 제1절 민간택지개발에서 정부역할에 대한 논의 = 7
• 1. 민간택지개발의 공공성과 필요성 = 7
• 2. 택지개발에 있어서 정부실패와 민간부문의 확대 = 11
• 3. 민간부문의 확대와 민간택지개발정책의 변화 = 21
• 4. 민간택지개발의 새로운 환경 = 26
• 제2절 민간택지개발정책에 대한 제도적 고찰 = 28
• 1. 민간택지개발정책 관련 제도의 변천 = 28
• 2. 민간택지개발정책에 관련 법제 = 34
• 제3절 민간택지개발의 공급과 수요정책 = 45
• 1. 주택시장과 주택공급 = 45
• 2. 민간택지개발 공급과 실적 = 49
• 제4절 민간택지개발정책과 투자요인에 관한 선행연구 = 57
• 1. 민간택지개발정책에 관한 선행연구 = 57
• 2. 민간택지개발 투자요인에 관한 선행연구 = 61
• 3. 민간택지개발 투자요인의 설정 = 68
• 제3장 민간택지개발 투자요인에 관한 실증적 조사분석 = 84
• 제1절 조사설계 = 84
• 1. 자료의 수집 및 분석방법 = 84
• 2. 투자요인 분석변수의 구성 = 88
• 제2절 구조방정식 분석결과 = 95
• 1. 분석의 틀의 설정 = 95
• 2. 기술통계 분석결과 = 97
• 3. 구조방정식 모형검증의 타당성 평가 = 100
• 4. 구조방정식 모형검증의 추정결과 = 104
• 제3절 계층적 분석(AHP)결과 = 112
• 1. 분석의 틀 = 112
• 2. 분석결과 = 113
• 제4절 결과의 요약 = 139
• 제4장 민간택지개발정책의 발전방향 = 142
• 제1절 택지비 분양상한가 제도의 개선 = 142
• 제2절 개발용지확보 방안 = 143
• 제3절 각종 부담금 및 공공시설 기부체납의 완화 = 145
• 제4절 토지이용계획, 개발 인·허가 절차의 개선 = 148
• 제5절 개발금융시스템의 개선 = 151
• 제5장 결론 = 153
• 참고문헌 = 156
• 국문초록 = 191
• Abstract = 193