토지거래허가구역 지정이 부동산 가격에 미치는 영향 : 국제교류복합지구를 중심으로 = The Impact of Land Transaction Permit Zone Designation on Real Estate Prices: Focusing on the Seoul International District

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울 동남권의 핵심 거점인 국제교류복합지구（SID） 조성사업과 토지거래허가구역 지정이라는 공법적 규제 환경 속에서, 거래 규제 조치가 상업·업무용 부동산 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 특히 일반 매매시장에서 나타난 거래 위축 현상과, 규제 적용 방식이 상이한 법원 경매시장으로의 수요 이동 양상을 비교 분석함으로써, 정책 목표와 시장 반응 간 차이가 어떠한 형태로 나타나는지를 살펴보는 데 연구의 목적을 두었다.

연구 방법으로는 성향점수매칭（PSM）을 통해 처치집단과 통제집단 간의 동질성을 확보한 후, 이중차분법（DID）과 공간계량모형（SDM）을 결합하여 정책 효과의 인과적 식별과 공간적 종속성을 동시에 통제하였다. 분석을 통해 도출된 주요 결론은 다음과 같다.

첫째, 개발 호재 하에서 시행된 거래 규제는 거래량의 급격한 위축과 함께 특정 자산군에서 가격 지지선이 강화되는 양상을 보였다. 실증 분석 결과, 일반 매매시장에서는 규제로 인해 매물이 고착화되는 공급의 비탄력성（Lock-in Effect）이 심화되어 지가의 하방 경직성이 강화되었다. 반면, 규제 면제 특성을 지닌 경매시장에서는 특정 입지와 자산 규모를 중심으로 수요가 집중될 가능성을 시사하는 결과가 관찰되었다. 이는 규제 시행 이후 시장의 수급 조정 과정에 일정한 변화가 발생하였을 가능성이 시사되며, 핵심 지역 자산의 희소성 프리미엄을 강화하였을 가능성을 시사한다.

둘째, 상업·업무용 부동산 시장에서는 자산 규모에 따라 규제 반응 양상이 이질적으로 나타남을 확인하였다. 전체적인 낙찰가율 분포가 안정화되는 경향 속에서도, 상대적으로 안정성과 선호도가 높은 중·대형 자산군을 중심으로 수요가 집중되는 질적 전이（Flight to Quality） 현상이 관찰되었다. 이러한 차이는 자산 규모별 투자 주체의 특성, 자본 조달 여력, 그리고 규제 환경에 대한 대응 방식의 차이와 부분적으로 연관될 가능성이 있는 것으로 해석된다.

셋째, 공간적 상호작용 분석을 통해 개발 호재의 외부성과 규제의 간접 효과를 규명하였다. 공간더빈모형 분석 결과, SID 개발 편익이 행정 경계를 넘어 인접 지역으로 파급되는 효과가 유의미하게 도출되었으며, 규제 지역 지정에 따른 간접 효과가 직접 효과를 상회하는 것으로 나타났다. 이는 국지적 규제 시행 이후 일부 수요가 인접 비규제 지역으로 이동하는 경향이 나타났으며, 이러한 현상이 입찰 경쟁 변화와 관련될 가능성을 보여준다.

이상의 연구 결과는 획일적인 공간 규제가 도심 공간의 유기적인 수급 기능을 제약하고 자산 가치분포에 영향을 미칠 가능성을 시사한다. 따라서 향후 부동산 정책 설계 과정에서는 자산 위계별 수요 특성을 고려한 차등적 접근이 필요할 수 있으며, 규제 이후 대체 시장으로의 수요 이동 가능성을 함께 고려한 통합적 정책 관리 방안이 검토될 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically examines the impact of the Land Transaction Permit （LTP） system on real estate prices within the Seoul International District （SID） development area. By comparing the lock-in effect observed in the general transaction market with the spatial spillover effects into the court auction market, which is relatively less affected by direct LTP restrictions, the study explores the differences between policy intentions and actual market responses.

To improve group comparability, Propensity Score Matching （PSM） was employed, while Difference-in-Differences （DID） and the Spatial Durbin Model （SDM） were applied to account for both policy effects and spatial dependence. The empirical findings can be summarized as follows.

First, under strong development expectations, transaction regulations appeared to be associated with increased price rigidity rather than overall market stabilization. In the general transaction market, the LTP system was associated with supply inelasticity consistent with a lock-in effect, as some property owners postponed sales in anticipation of future capital gains. In contrast, the auction market exhibited demand concentration toward relatively high-quality assets, suggesting that transaction restrictions may have contributed to changes in market allocation and scarcity perceptions for prime assets.

Second, regulatory responses differed across asset scales within the commercial and business real estate market. Despite an overall downward trend in auction winning-bid rates, demand appeared to concentrate on mid- to large-scale premium assets, showing patterns consistent with a “Flight to Quality” phenomenon. These differences may be related to variations in investor characteristics, capital capacity, and adaptation strategies under regulatory conditions.

Third, the spatial analysis identified meaningful spatial externalities and indirect regulatory effects. The SDM results suggest that the development benefits associated with the SID project extended beyond administrative boundaries, while indirect regulatory effects appeared larger than direct effects. These findings are consistent with the possibility that localized regulations contributed to the spatial redistribution of demand toward adjacent non-regulated areas.

Overall, the findings suggest that uniform spatial regulations may generate heterogeneous market responses depending on asset characteristics and spatial market structures. Accordingly, future real estate policy design may benefit from incorporating differentiated approaches that consider asset-specific demand characteristics and the spatial interactions between primary and alternative transaction channels.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 논문의 구성 5
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 부동산 정책과 시장 간 상호작용의 이론적 고찰 7
• 1. 국제교류복합지구 개발과 거점 지역의 도시계획적 위상 7
• 2. 토지거래허가제에 따른 공급의 비탄력성과 매물 고착화 현상 9
• 제2절 시장 간 상호관계와 공간적 수요 전이 이론 12
• 1. 거래 시장의 분화와 가격 형성의 탈동조화 12
• 2. 수요의 공간적 재배치와 지역 간 전이 효과 14
• 제3절 상업용 부동산시장의 자본이동 메커니즘의 재해석 14
• 1. 공급의 비탄력성과 지가 하방 경직성 15
• 2. 자본의 선택적 집중과 자산 위계별 이질성 15
• 3. 수요의 질적 여과와 시장 재편 15
• 제4절 상업용 부동산 가격 결정 요인에 관한 실증 문헌 17
• 1. 상업 및 업무용 부동산의 가격 형성 요인 17
• 2. 물리적 특성의 비선형성과 도로 조건의 영향 17
• 3. 공간적 의존성과 공간계량 분석의 타당성 19
• 제5절 소결 및 본 연구의 차별성 20
• 제3장 연구 설계 및 방법론 22
• 제1절 분석 변수의 선정 및 연구 가설의 설정 22
• 1. 분석 변수의 선정 및 타당성 검토 22
• 2. 연구 가설의 설정 23
• 제2절 변수 설정 및 데이터 수집 26
• 1. 분석 데이터의 구성 및 정제 26
• 2. 표본의 정제 및 특수물건 배제 27
• 3. 주요 변수의 정의 27
• 제3절 분석 방법론 34
• 1. 성향점수매칭 34
• 2. 이중차분법 및 삼중차분법 36
• 3. 공간계량모형 38
• 제4장 실증분석 결과 43
• 제1절 시장 데이터 탐색 및 기초 통계 43
• 1. 연구 대상지의 공간적 범위 및 표본 분포 43
• 2. 변수별 기술통계량 및 데이터 분포 확인 44
• 3. 변수 간 상관관계 및 다중공선성 검토 49
• 제2절 일반 매매시장 분석: 토지거래허가제의 실효성 및 공간적 파급 검증 50
• 1. 일반 매매시장 기초 데이터 비교 및 회귀분석 50
• 2. 토지거래허가제 시행 전·후 가격 및 거래량 변동 추이 52
• 3. 성향점수매칭을 활용한 강건성 분석 결과 55
• 4. 공간계량모형을 활용한 일반 매매시장의 정책 파급 효과 분석 60
• 5. 규제 효과의 시장 이질성 분석 66
• 6. 분석 결과의 강건성 검토 70
• 제3절 토지거래허가제 도입에 따른 경매시장의 반응분석 72
• 1. 경매시장 분석 방법론 및 기초 데이터 검토 72
• 2. 경매시장 이중차분 분석 결과 75
• 제4절 일반 매매시장과의 비교 및 정책 효과의 비대칭성 고찰 81
• 1. 일반 매매시장과 경매시장의 규제 반응 및 가격 결정 구조 대조 81
• 2. 시장 간 대조를 통한 정책 효과의 비대칭성 고찰 82
• 제5장 공간적 전이 효과 분석 결과 및 고찰 86
• 제1절 공간계량모형의 적합성과 공간 자기상관성 검토 86
• 1. 종속변수의 공간 자기상관성（Moran's I） 진단 86
• 2. 공간더빈모형의 통계적 적합성 검토 87
• 제2절 낙찰가율 기준 공간적 전이 효과 분석 88
• 1. 공간더빈모형 추정 결과 88
• 2. 직접·간접 효과 분해를 통한 전이 실증 89
• 제3절 응찰자 수 기준 수요 전이 메커니즘 검증 91
• 제4절 소결 및 정책적 함의 95
• 1. 실증 분석 결과 요약 95
• 2. 토지거래허가제 및 부동산 시장에 대한 정책적 시사점 96
• 제6장 결론 98
• 제1절 연구의 요약 및 결론 98
• 1. 실증 분석 결과 요약 98
• 2. 데이터 분포의 공간적 비대칭성에 관한 고찰 99
• 제2절 정책적 시사점 및 연구의 기여점 100
• 1. 연구의 학술적 및 실무적 기여 100
• 2. 부동산 시장에 대한 정책적 제언 101
• 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 101
• 참고문헌 103
• 부록 107
• ABSTRACT 121