한국 상장 리츠의 특성 및 주가 영향요인에 관한 연구 = A Study on the Characteristics and Effects Factors Influencing Stock Price of Listed REITs in Korea

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, various systems have been improved so that public and listed REITs can be activated, such as the introduction of anchor REITs form 2016. Therefore, it has recently become a product of interest to general investors. currently, 302 REITs in operation, of which 15 are listed and traded. In addition, total assets exceeded KRW 7 trillion. Since 2016, the number of REITs has increased by about 78% and the asset size has increased by about 182%.
The purpose of this study is to help REITs investors in their investment decision-making by predicting REITs stock prices based on previous studies, and to help set the government’s policy establishment direction. Therefore, in this study, the results of previous studies are re-tested at the time after REITs activation. Also, as the biggest difference from previous studies, the influence factors were analyzed using the real estate market consumer sentiment index.
All variables used in the analysis were weekly data from August 13, 2018 to July 26, 2021, and the stock prices of Ktopreits, Areit, Shalphareit, Ereits, and Modetourreit were indexed using the market capitalization weighted method. As a proxy variable for the discount rate, a credit spread obtained by subtracting 3-year government bonds from 3-year non-guaranteed corporate bonds (AAA) was used. In addition, as proxy variables for real estate prices, the KOSPI index yield, the won-dollar exchange rate change rate, the construction industry index yield, the Seoul apartment sales price index increase/decrease rate, and the real estate market consumer sentiment index increase/decrease rate were used.
This study used the VAR(Vector Autoregressive) model. Therefore, the unit root tests, Granger’s test of causality, decision of Appropriate time difference, impulse response function, and variance decomposition analysis were performed in the order, and the results are as follows. First, REITs were found to be close to the type of investment in stocks among real estate and stocks. Second, The hypothesis of whether REITs is closer to local business or global business cannot be known from the results of this study. Lastly, although the consumer sentiment index of the real estate market has an effect on the stock price of REITs, It was found that the effect was not significant.
In this study, it was confirmed that the psychology according to real estate consumption also affects the price of REITs, but additional research using data from more diverse psychological indices will be needed. Therefore, the limitations of this study is that the consumer sentiment index of the real estate market was not studied by type of REITs investment company, and macro sentiment index data excluding the consumer sentiment index of the real estate market were not sufficiently reflected. In addition, the fact that the number of listed REITs was not large and that sufficient data could not be used due to the lack of accumulated data is also a limitation of this study.
Because of the activation of REITs, I think that future research will be able to sufficiently compensate for these limitations and proceed with higher-level research. Therefore, this study is meaningful in that it broadened the academic perspective for the study on the effect of real estate-related psychology on the stock price of REITs.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 2016년부터 앵커리츠를 도입하는 등 공모･상장 리츠의 활성화를 위해 다양한 제도가 개선되었으며, 최근 일반 투자자들도 관심을 갖는 상품이 되었다. 현재 리츠는 302개의 리츠가 운용 중에 있고 그 중 15개는 상장되어 거래되고 있으며, 자산총계는 7조원을 넘어섰다. 2016년 이후 리츠의 수는 약 78%가량 증가하였고, 자산 규모는 182%가량 증가하였다.
본 연구의 목적은 기존의 선행연구들을 토대로 리츠 투자자들의 리츠 주가 예측을 통한 투자 의사결정에 도움을 주고 정부의 정책 수립방향을 설정하는데 도움을 주기 위함이다. 따라서 본 연구에서는 리츠가 활성화 된 이후의 시점에서 기존 연구들의 결과를 다시 검정하고자 한다. 또한 기존의 선행연구와 가장 큰 차별성으로 부동산시장 소비심리지수를 이용하여 영향요인을 분석하였다.
분석에 사용된 모든 변수는 2018년 8월 13일부터 2021년 7월 26일까지의 주간 자료를 이용하였으며, 케이탑리츠, 에이리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 모두투어리츠의 주가를 시가총액가중방식으로 지수화 하였다. 할인율의 대용변수로는 3년 만기 무보증 회사채(AAA)에서 3년 만기 국고채를 차감한 신용스프레드를 사용하였다. 또한 부동산가격의 대용변수로 코스피 지수 수익률, 원 달러 환율 변화율, 건설업종 수익률, 서울 아파트 매매가격지수 증감률, 부동산시장 소비심리지수 증감률을 사용하여 분석하였다.
본 연구는 VAR모형을 이용하였다. 따라서 단위근 검정, 그랜저 인과관계검정, 적정시차검정, 충격반응함수, 분산분해분석의 순으로 진행하였으며, 그에 따른 결과는 다음과 같다. 첫째 리츠는 부동산과 주식 중 주식의 투자유형에 가까운 것으로 나타났다. 둘째 리츠가 로컬 비즈니스와 글로벌 비즈니스 중 어떤 비즈니스에 더 가까운지에 대한 가설은 본 연구 결과로는 알 수 없는 것으로 나타났다. 마지막으로 부동산시장 소비심리지수는 리츠의 주가에 영향을 미치지만 영향력이 크지 않은 것으로 나타났다.
본 연구를 통해 부동산 소비에 따른 심리도 리츠의 가격에 영향을 미치는 것으로 확인되었으나, 더욱 다양한 심리지수의 자료를 활용한 추가적인 연구가 필요할 것이다. 따라서 본 연구의 한계점은 부동산시장 소비심리지수를 리츠의 투자회사 유형별로 연구하지 못했다는 점, 부동산시장 소비심리지수를 제외한 거시적 심리지수의 자료를 충분히 반영하지 못했다는 점이다. 또한 상장된 리츠의 수가 많지 않고, 누적된 자료의 부족으로 충분한 자료를 사용하지 못했다는 점도 본 연구의 한계점이라고 볼 수 있다.
리츠의 활성화로 인해 앞으로의 연구는 이러한 한계점을 충분히 보완하여 더 높은 수준의 연구가 진행 가능할 것이라 사료된다. 따라서 본 연구는 부동산에 따른 심리가 리츠의 주가에 영향을 미치는 연구를 위한 학문적 시야를 넓혔다는 것에 의미가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 구성 2
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 5
• 제1절 리츠 총설 5
• 1. 리츠의 개요 5
• 2. 국내 리츠의 목적 및 변천과정 6
• 3. 국내 리츠의 현황 8
• 4. 리츠의 구조 9
• 5. 국내 리츠의 장･단점 10
• 제2절 국내 리츠의 공모 절차 및 활성화를 위한 제도개선 11
• 1. 공모･상장 리츠의 공모 절차 11
• 2. 공모･상장 활성화를 위한 정부의 제도개선 12
• 제3절 부동산시장 소비심리지수 개요 15
• 제4절 리츠 주가 결정모형 16
• 제5절 선행연구 검토 18
• 1. 부동산가격의 영향요인에 관한 연구 18
• 2. 리츠 주가의 영향요인에 관한 연구 19
• 3. 소비심리가 부동산가격과 주가에 미치는 영향요인 연구 20
• 제3장 연구 범위와 가설 설정 및 분석방법 22
• 제1절 연구의 범위 22
• 1. 리츠 지수 22
• 2. 대용 변수 23
• 제2절 연구 가설 설정 24
• 제3절 분석모형 개요 26
• 1. 단위근 검정 26
• 2. 그랜저 인과관계 검정 27
• 3. 벡터자기회귀(VAR) 모형 28
• 4. 충격반응함수 및 분산분해분석 29
• 제4장 분석결과 31
• 제1절 기초 통계량 결과 31
• 제2절 단위근 검정결과 33
• 제3절 그랜저 인과관계 검정결과 34
• 제4절 VAR 모형 추정 결과 36
• 1. 적정 차수 선택 36
• 2. 충격반응함수 검정결과 37
• 3. 분산분해분석 검정결과 39
• 제5장 결론 41
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 41
• 제2절 연구의 한계점 43
• 참고문헌 45
• ABSTRACT 49