부동산거래가격 공시제도에 관한 연구 = A Study on Real Estate Transaction Price Disclosure System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, real estate transaction price disclosure system has been introduced since the first day of June in 2006. Since then, the real transaction price is shown on the real estate registration record. The "Principle of disclosure" includes disclosure of true real transaction price and the principle is realized by real estate registration.
In order to enforce related people to disclose the true price on the real estate registration record, laws require administration office to verify whether the disclosed price is true transaction price. If there is any false disclosure of transaction price, the administration office give penalties to those who disclose untrue price. The penalties include fines and giving notices to tax authority.
There are five functions or effects of real estate transaction price disclosure system. Firstly, the disclosed price protects just value of real estate ownership. Second, the disclosed price can be a indicator of transaction prices. Third, the disclosed price is presumed to be true price. Fourth, the disclosed price can be a benchmark of appropriate real estate price. Finally, the disclosed price is not guaranteed by Korean government.
After real estate transaction price disclosure system was introduced, any policies for cooling down real estate market have disappeared, and polices for economic boom have been introduced. I would like to point out that this kind of unbalanced economic policies may cause unbalanced real estate ownership concentration and deepen the economic inequality of people. Enhancing the role of real estate appraisal can be one of the solutions.

국문 초록 (Abstract)

종래 부동산등기의 기본적인 목적은 부동산에 관한 권리관계의 공시에 있었으나, 2006년 6월 1일부터 부동산 투기억제와 거래가격 안정을 목적으로 등기부에 실제 거래가격을 등기사항으로 함으로써 거래가격 공시제도가 도입되었다. 등기제도는 언제나 진실한 권리관계를 그대로 공시하고자 하는 「공시의 원칙」을 실현하고자 하는데서 비롯되었으며, 실제 거래가격에 대하여도 언제나 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상 즉 등기를 병행하여 공시의 원칙을 실현하고 있다.


공시의 원칙을 관철하려면 등기를 강제한다는 것이 필요하다. 권리관계 공시의 원칙을 관철하기 위한 등기강제주의는 거래가격등기 강제에도 적용되어 공시의 효력으로서 나타나고 있다. 거래가격의 등기강제는 허위의 거래가격 등기를 방지하고 실제 거래가격을 등기하고자 하는데 그 의의가 있다. 허위의 거래가격 등기를 방지하기 위해 법률은 행정기관에 부동산거래 신고내역 조사와 신고가격의 적정성을 검증하도록 하고 있으나, 이 조사･검증은 등기원인인 신고필증 교부 후에 하는 절차이다. 그 결과 신고내용이 거짓으로 인정되면 과태료 처분을 하고, 신고가격이 부적정으로 인정되면 세무관서에 통보되어 과세자료로 활용될 수 있다. 말하자면 사후에 과태료 부담이나 세금만 부담하면 거래가격 신고를 거짓으로 하여도 신고필증이 신고즉시 교부되어 소유권 이전등기를 할 수 있는 것이다.


거래가격 등기의 공시효력은 소유권의 정당한 가치를 향유할 수 있도록 한다는 점에서 권리관계 등기의 공시효력과는 성질이 다르다. 첫째, 거래가액등기는 토지가치를 보전하는 효력이 있다. 둘째, 거래가액등기는 자신 또는 타인이 거래가격을 형성하는 지표가 된다. 셋째, 거래가액등기는 허위의 신고가액이 아니라 신고가액의 실제성이 추정된다. 넷째, 거래가액등기는 사회적으로 시인될 수 있는 적정가격을 형성하는 기준이 된다. 다섯째, 거래가액등기는 공신력이 인정되지 아니하여 등기가액의 실제성을 믿고 거래한 제3자는 보호되지 않는다. 이러한 여러 가지 효력은 거래가격이 등기되어 공시되지 않으면 있을 수 없다.
부동산거래가격 등기제도가 시행된 후부터 부동산 투기억제나 지가안정을 위한 정부대책은 없어졌고 경기회복을 위한 대책만 엿보인다. 그러나 실거래가격에 대한 견제기능 없이 거래가격 중심주의로 모든 부동산정책이나 경제정책이 운용된다면 부동산 소유편중이 일어나고 빈부격차가 심화될 우려가 있다. 감정평가의 법률적･경제적 기능을 강화해야 할 것으로 생각된다.

참고문헌 (Reference)

1 이선영, "토지가치권론" 법원사 2006

2 건설부, "지가공시에 관한 년차 보고서" 1990

3 곽윤직, "부동산등기법" 법원사 1987

4 유석주, "부동산등기법" 삼조사 2009

5 김상용, "부동산거래의 공증과 부동산등기의 공신력 연구" 법원사 2008

6 국토교통부, "부동산거래 신고내역 조사지침"

7 이선영, "부동산감정평가 및 가격공시법론(초판)" 도서출판 리북스 2010

8 김상용, "민사법연구(6)" 법원사 2007

9 국정브리핑 특별기획팀, "대한민국 부동산 40년" 한스미디어 2007