不動産開發金融上 建設社의 支給保證을 排除한 金融構造에 관한 硏究 = (A) study for financial structure without payment guarantees of a construction company on project financing

국문 초록 (Abstract)

IMF 전까지는 우리나라의 주택공급은 건설사가 기업금융을 통해 직접 토지를 확보하고 분양과 건설을 진행하여 왔다. 하지만 1997년 IMF시 급격한 부동산 경기 하락으로 사전에 보유한 토지와 공사중인 현장의 미분양으로 인해 많은 건설사들이 부도를 맞게 되었다. IMF이후 주택공급의 주체는 시행사가 토지를 매입하여 사업의 주체로 나서고 건설사의 지급보증을 바탕으로 PF대출을 일으키는 구조로 급속히 재편되게 되었고 2009년 6월말 현재 82조원의 시장규모를 형성하게 된다.
부동산개발금융은 프로젝트파이낸싱이 주류를 이루면서 금융기관, ABS, ABCP, 펀드에 의한 조달 등 조달방식도 다양하게 변화하였다. 그러나 금융기관의 보수성과 개발사업에 대한 인식부족으로 프로젝트 파이낸싱은 사업성자체가 아닌 건설사의 신용도에 따라 대출여부가 결정된다.
해외 사례를 보면 미국, 일본, 캐나다 등 대부분의 나라에서는 건설사의 지급보증을 통해 자금을 조달하는 것이 아니라 시행사의 개발계획에 대한 치밀한 사업검토를 마친 재무적 투자자들이 리스크를 분담하고 개발이익을 합리적으로 분배함으로써 건설사는 책임준공만 수행하는 단순도급공사의 구조를 취하고 있다.
부동산경기가 호황이었던 2000년경부터 2007년경까지는 부동산가격상승기였으므로 미분양 사업장이 되어도 시간이 지나면 대부분 분양 문제가 해결되었기 때문에 건설의 지급보증은 큰 문제가 없는 것처럼 인식되었다. 그러나, 2007년을 정점으로 부동산 경기는 침체를 맞으면서 2009년말 기준 전국의 미분양 주택은 11만 가구에 달하고 준공 후 미분양도 5만 가구에 달하게 되면서 금융기관으로부터 차입한 대출금의 연체율은 급격히 증가하게 되었다.
개발사업에서 건설사에 집중된 리스크로 인해 최근에는 건설사는 주택사업에 대한 회피경향이 생겨나고 있다. 이로 인해 민간부문 주택인허가 실적은 점차 감소하고 있어 주택공급부족으로 인해 주택가격 상승의 우려가 있으며 건설사의 재무악화로 부도위험에 시달리고 있다. 또한, 용산역세권개발사업, 상암동 초고층 대규모 개발사업이 침체되고 있으며 금융기관들도 리스크의 건설사 집중으로 건설사 부도 연쇄화시 금융위기의 우려도 발생하고 있다.
건설사의 지급보증 문제에 대한 해결책은 리스크에 상응하는 수익구조의 배분을 하여 건설사에 집중된 리스크를 배분할 수 있다. 건설사의 지급보증을 배제한 금융구조의 구체적 방안으로 시행사의 투자비와 지분투자자의 모집을 통해 토지비의 50%는 자기자본과 지분투자자 유치를 통해 확보토록 제도화하고, 은행은 나머지 토지비의 50%에 대해 토지담보로 안정적인 대출을 하며, 재무적 투자자로부터 나머지 필요 사업비를 메자닌 투자를 통해 유치하되 재무적 투자자는 시행사와 건설사, 은행의 기존의 과도한 수익을 취함으로써 건설사는 책임준공조건으로 시공에 참여하여 건설사의 지급보증 없는 구조를 만들어 낼 수 있다고 제시하였다. 이로 인해 건설사의 부도위험을 줄이고, 금융기관의 안정성을 확보하고, 재무적 투자자에는 메자닌 투자를 통해 리스크에 상응하는 이익을 취함으로써 투자기회를 확대하고, 이로 인해 체계적인 사업평가 시스템이 도입되는 효과가 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법과 범위 2
• 제2장 부동산개발금융의 기본이론 4
• 제1절 부동산개발금융의 의의 및 필요성 4
• Ⅰ. 부동산개발금융의 의의 4
• Ⅱ. 부동산개발금융의 필요성 5
• 제2절 부동산개발금융의 유형 8
• Ⅰ. 일반적인 부동산 PF 8
• Ⅱ. 자산유동화증권 9
• Ⅲ. 자산담보부 기업어음 11
• Ⅳ. 부동산 펀드 13
• 제3절 부동산개발금융 참여자의 역할 및 의사결정과정 15
• Ⅰ. 참여자의 역할 15
• Ⅱ. 의사결정과정 20
• 제4절 부동산개발금융상 건설사의 지급보증 22
• Ⅰ. 부동산개발사업의 위험요인 22
• Ⅱ. 건설사 지급보증의 정착배경 24
• Ⅲ. 우발채무의 발생 25
• 제3장 해외 부동산개발금융 29
• 제1절 미국 29
• Ⅰ. 주택공급시장의 특징 29
• Ⅱ. 부동산개발금융 구조 31
• Ⅲ. 재무적 투자자의 역할 34
• 제2절 캐나다 37
• Ⅰ. 부동산개발금융 구조 37
• Ⅱ. 재무적 투자자의 역할 38
• 제3절 일본 40
• Ⅰ. 주택공급시장의 특징 40
• Ⅱ. 부동산개발금융 구조 42
• Ⅲ. 재무적 투자자의 역할 44
• 제4절 시사점 45
• 제4장 건설사의 지급보증이 영향을 미치는 요인의 현황 및 분석 48
• 제1절 현황 48
• Ⅰ. 분양주택추이 48
• Ⅱ. 건설사 우발채무 50
• Ⅲ. PF 대출규모 및 연체율 53
• Ⅳ. 대규모 복합개발사업 54
• 제2절 분석 55
• Ⅰ. 분양주택의 감소 55
• Ⅱ. 건설사 재무 건전성 악화 56
• Ⅲ. PF부실 및 연체율 증가 58
• Ⅳ. 대규모개발사업 자금 조달 난항 59
• 제5장 건설사 지급보증의 문제점 및 대체방안 61
• 제1절 문제점 61
• Ⅰ. 주택공급 부족 우려 61
• Ⅱ. 건설사의 잠재적 부도위험 61
• Ⅲ. 대출금 고착화로 금융위기 우려 64
• Ⅳ. 대규모 개발사업의 침체 65
• 제2절 건설사 지급보증을 배제한 금융구조 방안 66
• Ⅰ. 사업리스크에 따른 사업이익 배분 66
• Ⅱ. 시행사의 자기자본금 확대 유치 70
• Ⅲ. 은행의 토지담보 대출 73
• Ⅳ. 재무적 투자자의 지분투자 및 메자닌 투자 75
• Ⅴ. 건설사의 책임준공 76
• 제3절 기대효과 77
• Ⅰ. 건설사 부도위험 축소 77
• Ⅱ. 은행의 안전성 확보 78
• Ⅲ. 재무적 투자자의 투자기회 확대 79
• Ⅳ. 체계적인 사업평가 시스템 구축 79
• 제6장 결론 81
• 〔참고문헌〕 83
• ABSTRACT 87