투기과열지구 규제 해제가 오피스텔 매매 가격 변동에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울을 중심으로 23.01.05 부동산 대책을 중심으로 = A Study on the Effect of the Deregulation of Speculative Overheating Districts on Changes in Officetel Sale Prices : Focused on Seoul, Focusing on the Real Estate Policy Announced on January 5, 2023

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

his study empirically analyzes the impact of the ＂Lifting of Speculative Overheating Zones＂ measure, implemented by the Korean government on January 5, 2023, on the sales prices of officetels in Seoul. Recently, the Korean real estate market has experienced a downturn due to a complex interplay of intensive regulatory policies, rising interest rates, and a ＂transaction cliff.＂ In response, the government deregulated specific areas to normalize the market; however, research on how such deregulation affects the quasi-housing market—specifically officetels—as opposed to the apartment market remains insufficient.While originally designed as office facilities, officetels have evolved into a primary substitute for residential housing due to demographic shifts, the increase in one-to-two-person households, and the diversification of housing types. Unlike apartments, officetels are relatively free from major housing regulations such as subscription systems, loan restrictions, and resale bans, suggesting that policy transmission mechanisms may operate differently. Therefore, this study examines the ripple effects of apartment-centered policies on the quasi-housing market by analyzing the impact of lifting speculative zone restrictions on sales prices and volatility in the Seoul officetel market.As for the research methodology, this study employs a combination of the Hedonic Price Model and the Difference-in-Differences （DID） method to compare actual transaction data between the deregulated areas （21 non-Gangnam districts） and the non-deregulated areas （Gangnam, Seocho, Songpa, and Yongsan）. The analysis utilizes data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport’s actual transaction price disclosure system from 2018 to 2024. It controls for physical attributes （gross floor area, year of completion, floor level, etc.） and locational factors （proximity to subways, commercial zone status, etc.） to estimate the pure impact of the policy change.The results of the analysis indicate that following the 2023 deregulation, officetel sales prices in Seoul generally rose, demonstrating a clear signaling effect of the policy. However, the results showed an asymmetric pattern by region; the price increase in the three Gangnam districts （Gangnam, Seocho, and Songpa）, where regulations remained, was approximately 327,000 KRW per ㎡ （4.2%p） higher than in the deregulated non-Gangnam districts. This suggests that expectations regarding deregulation and subsequent capital inflows were concentrated in top-tier regions with strong market fundamentals. Consequently, contrary to the policy's intent, the price gap between regions actually intensified. By defining officetels as both a substitute for apartments and an independent quasi-housing market, this study empirically demonstrates that changes in government regulatory policies can lead to divergent outcomes across different sub-regions within a market. The findings suggest the necessity of a differentiated approach that reflects the specific characteristics of housing types and regional markets, rather than the current uniform, apartment-centric regulations. Furthermore, this study holds academic significance as it fills a gap in existing literature by providing a spatial analysis of the indirect effects of speculative zone regulations within the context of the officetel market. Keywords: Speculative Overheating Zone, Real Estate Policy, Officetel, Difference-in-Differences （DID）, Hedonic Price Model, Apartment Substitute

국문 초록 (Abstract)

투기과열지구 규제 해제가 오피스텔 매매 가격 변동에 미치는 영향에 관한 연구: 서울을 중심으로 23.01.05 부동산 대책을 중심으로 본 연구는 2023년 1월 5일 정부가 단행한 「투기과열지구 해제」 조치가 서 울시 오피스텔 매매가격에 미친 영향을 실증적으로 분석하였다. 최근 우리 나라 부동산시장은 강도 높은 규제정책과 금리 상승, 거래 절벽 등의 복합 적 요인으로 침체를 겪어왔다. 이에 정부는 시장 정상화를 위해 일부 지역 의 투기과열지구 및 조정대상지역을 해제하였으나, 이러한 규제 완화가 아 파트 외의 준주택시장, 특히 오피스텔 시장에 어떠한 영향을 미쳤는지에 대 한 연구는 부족한 실정이다. 오피스텔은 본래 업무시설로 계획되었으나, 인구 구조 변화와 1~2인 가구의 증가, 주거형태의 다양화에 따라 주거시설의 대체재의 역할로 확대되었다. 그러나 오피스텔은 아파트와 달리 청약제도, 대출규제, 전매제한 등 주요 주 택정책의 적용에서 아파트에 비해 상대적으로 자유로워 정책효과의 전달 메 커니즘이 다르게 작동할 가능성이 크다. 이에 본 연구는 투기과열지구 규제 해제가 서울시 오피스텔 시장의 매매가격과 변동성에 미친 영향을 분석함으 로써, 아파트 중심 정책이 준주택시장에 미치는 파급효과를 검증하고자 하 였다. 연구 방법으로는 헤도닉 가격모형과 이중차분법（Difference-in-Differences, DID）을 결합하여, 규제 해제 지역（비강남 21개 자치구）과 비해제 지역（강남, 서초, 송파, 용산）의 오피스텔 실거래 데이터를 비교 분석하였다. 분석 자료 는 2018년부터 2024년까지 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터를 활용 하였으며, 개별 오피스텔의 물리적 속성（연면적, 준공연도, 층수 등）과 입지 요인（지하철 접근성, 상업지역 여부 등）을 통제하여 정책효과의 순수한 영향 을 추정하였다. 분석 결과, 2023년 규제 해제 이후 서울시 오피스텔 매매가격은 전반적으로 상승하며 정책의 신호효과가 뚜렷하게 나타났다. 그러나 지역별로는 비대칭 적인 양상을 보였는데, 규제가 해제된 비강남권 지역보다 오히려 규제가 유 지된 강남 외 3구（강남, 서초, 송파 등）의 상승 폭이 ㎡당 약 32.7만 원 （4.2%p） 더 높게 나타났다. 이는 규제 완화에 따른 기대심리와 자본 유입이 시장 기초체력이 강한 상위 지역으로 집중되면서, 정책 의도와 달리 지역 간 가격 격차가 오히려 심화되었음을 시사한다. 본 연구는 오피스텔을 아파트의 대체재이자 독립적인 준주택시장으로 설정 하여, 정부의 규제정책 변화가 시장 내 세부 지역별로 상이한 결과를 초래 할 수 있음을 실증적으로 제시하였다. 이는 향후 부동산정책 수립 시 아파 트 중심의 일괄적 규제보다 주택유형별, 지역별 시장 특성을 반영한 차등적 접근의 필요성을 시사한다. 또한 학문적으로는 투기과열지구 규제의 간접효 과를 오피스텔 시장이라는 공간 단위에서 분석했다는 점에서 기존 연구의 공백을 메우는 의의를 지닌다. 주제어 : 투기과열지구, 부동산정책, 오피스텔, 이중차분법, 헤도닉모형, 아파트 대체재

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구목적 및 방법 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 흐름 3
• 제2장 이론적 배경 5
• 제1절 투기과열지구의 개념 5
• 1. 부동산 규제 정책의 개념 5
• 2. 2017 8월 2일 투기과열지구지정과 수요억제 정책. 8
• 3. 2023년 1월 5일 규제 해제 정책 9
• 제2절 오피스텔의 개념 및 시장의 특성. 11
• 제3절 오피스텔과 부동산규제정책의 관련성 15
• 제4절 선행연구 검토 및 차별성 21
• 1. 오피스텔 매매가격 결정요인에 관한 선행연구 21
• 2. 이중차분법을 사용한 선행연구 23
• 3. 본 연구의 차별성 24
• 제3장 연구설계 26
• 제1절 연구방법. 26
• 1. 헤도닉모형 25
• 2. 이중차분법 27
• 제2절 연구가설 31
• 제3절 변수설정 31
• 제4장 실증분석. 35
• 제1절 기술통계분석 35
• 제2절 VIF 다중 공선성 진단 38
• 제3절 실증분석결과 39
• 제5장 결론 43
• 제1절 연구의 요약. 43
• 제2절 연구의 시사점 45
• 제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제 46
• 참고문헌 48
• ABSTRACT 50