환지방식 개발사업에서의 감정평가 = Appraisal in Land Reallocation Projects

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 환지방식 개발사업에 대한 종합적·체계적인 이해를 도모하고, 환지방식 개발사업에서의 감정평가 관련 기준 및 사례분석 등을 통해 실태를 파악하여 향후 과제를 논하는 것이다. 연구의 주요 내용은 다음과 같다.
환지방식 개발사업과 감정평가 절차 등을 검토한 결과, 개발 과정에서 「도시개발업무지침」에서 규정하고 있는 정리전·후 가격평가 이외에도 체비지 매각, 청산금 산정, 국·공유지 평가, 지상물 보상평가 등의 감정평가 의뢰가 이루어지는 것으로 파악되었다. 그런데 현행 도시개발법령 등에서 감정평가실무상 참고할 수 있는 기준은 제한적이고, 불명확한 경우(체비지 매각평가, 청산금 산정평가 등)도 있는 것으로 나타났다.
환지방식 개발사업에서의 감정평가서 사례분석, 판례분석 등을 통한 실무상 유의사항은 첫째, 청산금 산정평가의 경우 환지대상 토지와 환지 제외 토지의 기준시점은 동일하나, 토지특성기준에 차이가 있다는 점이다. 둘째, 정리후 가격, 체비지 매각, 청산금 산정평가 시 지가변동률 추정 과정에서 연장 적용 기간을 고려한 논리적․합리적인 결정이 필요하다. 셋째, 시산가액 조정 과정을 생략하는 경우가 일부 있는 것으로 파악되었는데, 주의가 필요하다.
환지방식 개발사업에서의 감정평가 관련 향후 과제는 첫째, 환지방식 개발사업에서 실제 행하고 있는 모든 감정평가 목적을 포괄할 수 있도록 「도시개발법」 제28조제3항 등 감정평가대상(의뢰) 관련 용어 개정(‘조성토지등’ → ‘토지등’) 검토가 필요하다. 둘째, 환지방식에 의한 감정평가를 목적별로 감정평가방법 등의 기준을 마련해야 하는 것이 아닌지 한국감정평가사협회 차원에서 검토가 필요할 것으로 판단된다.