에스크로우(Escrow)제도 정착을 위한 선결과제 : 공인중개사 의견조사를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라 不動産 거래관행은 거래사고의 위험성이 상존함에도 불구하고 이를 예방할 수 있는 안전장치의 수준은 형식적이고 매우 취약한 현실에 비추어볼 때, 우리나라의 실정에 부합하는 에스크로우(Escrow) 제도 정착을 위한 先決課題를 제시함으로써, 거래관행의 후진성과 낙후성을 탈피하고 거래의 안정성과 투명성을 제고하는데 그 목적이 있다
본 논문은 5개의 장으로 구성되어 있다. 제1장은 硏究의 배경 및 목적, 연구의 범위와 방법을 제시하였다. 제2장에서는 慣行的 부동산 거래의 위험성과 去來事故의 개념 및 그 유형을 살펴본 후, 거래사고의 발생 원인을 행정․제도적 요인, 사회․경제적 요인 등으로 분석하였다. 그리고 거래사고의 영향과 사후처리의 문제점을 도출하고 관련 연구 동향을 살펴봄으로써, 에스크로우 제도의 정착 必要性을 고찰한다. 제3장에서는 에스크로우 제도에 대한 일반적 논의로서, 제도의 의의, 성립요건, 절차, 업무수행 원칙을 살펴보고, 미국과 우리나라의 에스크로우 제도를 비교한다. 선행 연구 동향에서는 각 연구논문의 유사점을 찾아보고 차별화할 수 있는 내용을 찾으려 하였다. 제4장은 에스크로우 제도 정착을 위한 實證硏究로서, 공인중개사를 대상으로 의견조사를 실시하여 제도의 정착을 위한 선결과제를 분석, 정리하였으며, 그 결과는 다음과 같다.
공인중개사의 일반적인 현황에서는 우리나라 중개업계의 소규모 영세성을 여실히 잘 알 수 있다.
거래사고의 危險性과 경험의 분석결과 거래사고 위험성을 아주 낮게 인식하고 있어 부동산 거래에 대한 낮은 안전의식을 잘 나타낸다. 거래사고 경험도 낮은 것으로 분석되었다. 거래사고 원인은 당사자의 부주의, 경솔이며, 발생 유형도 거래당사자의 무경험과 경솔로 나타나, 세심한 주의와 경험이 필요하다.
에스크로우 제도에 대한 분석 결과는 認知度가 높고, 활용도와 권유한 경험은 낮으며, 본격시행 시 참여의사는 있는 것으로 나타났다.
에스크로우 제도의 정착을 위한 선결과제로서는 제도의 필요성에 대한 적극적인 홍보와 추가수수료 문제, 거래관행상 문제로 거래의 복잡성, 불완전 동시이행, 거래의 불투명성, 매도자 우위의 去來慣行을 개선하여야 하고, 언론매체를 통한 홍보와, 權原保險에 가입하여 에스크로우 제도와 竝行하면 거래사고 방지에 효과적인 것으로 분석되었다. 제도 活性化 의견으로 제도의 필요성을 적극 弘報하고, 초기수수료 등 비용문제를 조정하여 정착하고, 활성화되어야 하는 것으로 나타났다.
제5장은 결론 및 제언이다. 에스크로우 제도의 선결과제를 거래안정성 측면에서 종합적으로 정리 요약하고 정책적 시사점을 찾는다.
첫째, 不動産 公示制度를 개선, 보완하여 부동산 권원을 보장하여야 한다. 등기부와 대장의 일원화, 등기의 실질적 심사, 등기 신청 시 원인서류의 공증 등 등기제도를 보완하여야 한다.
둘째, 去來事故의 危險性과 에스크로우 제도의 필요성을 대중적으로 홍보하여 정착을 위한 기반을 조성한다. 거래사고 위험성에 대한 인식이 매우 낮기 때문에, 안전한 거래를 위한 제도의 필요성을 정부 또는 부동산 관련기관에서 적극적인 홍보를 실시하여 국민에게 널리 알려야 한다.
셋째, 제도의 운영 및 시행에 관한 세부사항을 시행령 및 시행규칙 등으로 법적 근거를 신설 하여야한다. 에스크로우 회사의 자격요건, 감독 및 인허가, 업무수행 원칙, 영업범위, 법적책임의 한계, 이용자에 대한 배상책임 등이다.
넷째, 去來當事者 및 중개업자의 유인책이 필요하다. 제도를 이용하고 업무를 수행하는 거래당사자 및 중개업자에 대한 動機附輿와 유인책이 필요하며, 그 방법으로 소득공제 등을 검토해 볼 수 있다.
다섯째, 에스크로우 업무를 계기로 不動産 仲介業을 종합 부동산 서비스업으로 육성하여야 한다. 부동산 관련서비스업에 대한 시장개방이 이루어진 상황임으로 이를 뒷받침하는 제도의 정비와 중개업에 대한 과감한 규제를 풀어 경쟁을 통한 종합 부동산 서비스업으로 발전 시켜야 한다.
안전한 부동산 거래를 위한 제도의 정착도 중요하다. 그러나 이에 못지않게 부동산 거래당사자의 세심한 주의와 신중함이 요구되고, 중개업자의 자질향상 및 專門知識의 습득, 국민 모두의 선진화된 의식변화, 거래관행의 개선이 수반되어야 안전한 거래가 보장될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, real estate trade practices always have a probability to incur risks, but there are just very poor and formal safety measures to prevent such risks. Considering such a situation, this study is aimed to suggest prerequisites for the establishment of the Escrow system which is suitable to the realities of Korea, with a view to shed off the underdevelopment and backwardness of the trade practices and enhance the safety and transparency of real estate trades.
This thesis consists of five chapters. Chapter 1 refers to the background and purposes of the research and its scope and methodologies. Chapter 2 considers the risks of routine real estate trades and the concept and types of trade accidents. Then, it analyzes and classifies the causes for such risks into administrative and systematic ones and social and economic ones. Next, it touches on the effect of trade accidents and the problems of post treatments and examines a trend in relevant researches, for the purpose of discussing the need for the establishment of the Escrow system. Chapter 3 is a general discussion about the Escrow system including the meanings of the system, the requirements and procedures for its materialization, and the principles of the execution of the business. It also compares the Escrow system in Korea to that in America. In order to know a trend in preceding researches, the present author searches for similar and distinct points among the researches. In Chapter 4, which is a positive research for the establishment of the Escrow system, a survey is conducted of the opinions of licensed real estate agents so as to analyze and arrange the matters to be resolved prior to the establishment of the system.
The general current condition of licensed real estate agents clearly shows the small scale of the brokerage business in Korea.
Real estate agents' very poor safety awareness of trade accidents is also verified by an analysis of the agents' experiences in trade accidents and risks. The agents have a low level of experiences in trade accidents. The causes for trade accidents include the traders' carelessness, rashness, inexperience, and hastiness. It calls for their close attention, carefulness, and experiences.
It is analyzed that the traders have low awareness of the Escrow system, poor experiences in utilizing and/or encouraging the use of the system, but an intention to adopt the system when it is put into effect in a serious manner.
Prerequisites for the establishment of the Escrow system include active PR for the necessity of the system; the resolution of the problem of an additional commission; the improvement in the complexity of trade practices, incomplete simultaneous execution, the opacity of trades, and the practice of sellers' predominance over buyers. Trade accidents can be effectively prevented when the Escrow system is promoted by relevant advertisements through the press and the subscription for title insurance. Opinions for the activation of the system suggest that positive PR activities should be developed for the need of the system and for an initial commission and other costs to be adjusted, arranged, and activated.
Chapter 5 deals with the conclusion and proposals. Prerequisites for the establishment of the Escrow system are comprehensively summarized from the perspective of trade stability, and appropriate political implications are searched.
First, the real estate announcement system is required to be improved and complemented to guarantee the title of real estate. In addition, register and ledger should be combined, registration practically examined, and causal documents notarized when an application is submitted for registration.
Second, the risks of trade accidents and the necessity of the Escrow system should be communicated to the public in order to lay the foundation for the establishment of the system. Since people have a very poor recognition of the risks of trade accidents, the government or real estate-related organizations should actively and widely communicate the need for a system to ensure safe trades to the people.
Third, it is urgent to legalize the methods for the establishment of the system. In other words, details of the operation and execution of the system shall be newly stipulated in relevant enforcement ordinances and enforcement regulations. The details include the qualifications of Escrow companies; principles for overseeing, certifying, and permitting the operation of the system and for duties execution; business scope; limits of legal responsibilities; and liability of reparation for the users.
Fourth, incentives should be given to the traders and brokers. The traders and brokers for the system are required to be motivated through, for example, tax deductions and exemptions.
Fifth, the Escrow system should contribute to the nurture of real estate services including the real estate brokerage business. Since the market of real estate related services is opened to the outside, the system should be constructively overhauled and regulations on the brokerage business resolutely mitigated so that the real estate brokerage business may develop into a competitive and comprehensive real estate service.
It is important to establish a system to secure safe real estate trades. However, no less important are carefulness and prudence of real estate traders, enhancement of the quality and expertise of real estate brokers, an advanced change in the people' recognition of the system, and improvement in trade practices.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 序論 = 1
• 제 1 절 硏究의 背景과 目的 = 1
• 제 2 절 硏究의 範圍와 方法 = 2
• 1. 硏究의 範圍 = 2
• 2. 硏究 方法 = 3
• 제 2 장 慣行的 不動産 거래의 危險性과 去來事故 = 4
• 제 1 절 慣行的 不動産 거래의 危險性 = 4
• 1. 不動産 去來慣行 = 4
• 2. 慣行的 거래방식의 危險性 = 6
• 제 2 절 不動産 去來事故 = 12
• 1. 去來事故의 槪念과 有形 = 12
• (1) 去來事故의 槪念 = 12
• (2) 去來事故의 類型 = 13
• (3) 부동산 去來事故의 事例 = 14
• 2. 去來事故 發生 原因 = 14
• (1) 行政․制度的 原因 = 14
• (2) 社會․經濟的 原因 = 16
• (3) 其他 原因 = 17
• 3. 去來事故의 영향 = 18
• (1) 個人的 측면 = 18
• (2) 社會的 측면 = 18
• (3) 倫理的 측면 = 19
• (4) 國家的 측면 = 19
• 4. 사고 후 處理의 問題點 = 20
• 제 3 절 관련 硏究 動向 = 22
• 제 3 장 에스크로우 제도에 대한 一般的 論意 = 24
• 제 1 절 에스크로우 제도 = 24
• 1. 에스크로우의 意義와 成立要件 = 24
• (1) 에스크로우의 의의 = 24
• (2) 에스크로우의 유효 성립조건 = 25
• 2. 에스크로우 節次 = 26
• (1) 에스크로우 개설 = 26
• (2) 사전 권원조사 및 보고서 = 26
• (3) 주택자금 대출자의 요구 = 26
• (4) 대출 증서 작성 요구 = 27
• (5) 조건의 충족과 자금의 예치 = 27
• (6) 보험의 가입 = 27
• (7) 신탁증서의 등록 = 27
• (8) 자금의 지급 = 28
• (9) 에스크로우 청산서 분배 = 28
• 3. 에스크로우 회사의 資格과 業務遂行 原則 = 29
• (1) 에스크로우 회사의 資格要件 = 29
• (2) 에스크로우 代理人으로서 業務遂行 原則 = 30
• 4. 에스크로우 제도와 權原保險 = 32
• (1) 개념과 必要性 = 32
• (2) 機能 = 33
• (3) 特性 = 34
• (4) 種類 = 37
• 제 2 절 미국과 우리나라의 에스크로우 制度 = 40
• 1. 미국의 에스크로우(Escrow) = 40
• (1) 미국의 부동산 契約 및 절차 = 40
• (2) 에스크로우의 進行 = 41
• (3) 에스크로우의 종결 = 43
• 2. 우리나라 에스크로우(Escrow) = 46
• (1) 에스크로우의 法的 根據 = 46
• (2) 에스크로로우 市場 = 48
• (3) 에스크로우 서비스 모델 = 49
• 제 3 절 에스크로우 제도 대한 先行 硏究 動向 = 49
• 1. 法的․制度的 課題 = 51
• 2. 認識․弘報의 課題 = 52
• 3. 費用․信賴度의 課題 = 53
• 4. 權利分析의 課題 = 54
• 5. 其他 課題 = 55
• 제 4 장 에스크로우 제도 定着을 위한 實證硏究 = 56
• 제 1 절 母集團과 標本 = 56
• 1. 母集團 = 56
• 2. 標本 = 56
• 제 2 절 설문지의 構成과 主要 內容 = 56
• 제 3 절 設問調査 方法 및 설문지 分析 方法 = 58
• 1. 設問調査 방법 = 58
• 2. 설문지 分析 方法 = 58
• 제 4 절 設問調査의 分析 = 59
• 1. 標本의 一般的 特性 = 59
• 2. 부동산 去來事故의 危險性과 經驗 = 61
• 3. 부동산 去來事故 防止를 위한 意見 = 66
• 4. 에스크로우 제도의 認知度 및 평가 = 66
• 5. 에스크로우의 권유 및 活用度 = 69
• 6. 에스크로우 제도의 先決課題 = 76
• 제 5 절 分析 結果의 綜合 = 82
• 제 5 장 結論 및 제언 = 86
• 제 1 절 要約 및 結論 = 86
• 제 2 절 政策的 제언 = 88
• 참고문헌 = 91
• 부록 설문지 = 94
• Abstract = 102