자기관리리츠투자의 저해요인 및 활성화방안

국문 초록 (Abstract)

리츠의 근거법인 「부동산투자회사법」의 시행 이후 총 32번의 개정을 거쳐 시장 활성화를 위한 꾸준한 노력을 해왔으며, 이에 따라 2019년 12월 31일을 기준으로 운용리츠는 총 247개이며 자산규모는 48.7조 원을 초과하고 있다. 이 중 실체 있는 회사로써 운영되는 자기관리리츠는 4개만이 운영되고 있다. 자기관리리츠의 자산규모는 0.5조원으로 매우 낮은 비율을 차지하고 있으며, 자기관리리츠 활성화를 위해서는 실체회사로서 신뢰성 확보와 자산운용 전문인력이 상근하는 자기관리리츠에 대한 투자가 이루어져야 한다.
따라서 본 연구는 리츠의 활성화를 위해 리츠 투자부진요인과 자기관리리츠의 활성화 방안을 도출하고자 수도권 지역의 일반투자자를 대상으로 실증분석을 하였다.
연구 결과를 통해 리츠 투자의 저해요인 및 활성화 방안에 대하여 다음과 같은 결론을 얻었다.
첫째, 일반투자자를 대상으로 투자 인식 변화를 유도하기 위하여 적극적인 홍보가 필요하며, 각각의 계층에 맞는 홍보마케팅을 통해 간접투자의 인식 및 리츠의 인지도를 높여야 한다.
둘째, 일반인들이 공기업이나 은행, 증권사, 보험회사를 통해 리츠 투자를 하도록 함으로써 신뢰성 및 접근성을 높게 하며, 일반투자자가 쉽게 투자할 수 있도록 상장리츠 또는 공모에 대한 제도의 개선이 필요하다.
셋째, 전문화된 대표성 있는 상품 등 다양한 상품의 개발 및 각각의 계층에서 선호하는 부동산 상품을 중심으로 한 리츠 설립을 추진해야 한다.
넷째, 신뢰성 있는 다양한 투자지표를 통해 투자자를 보호해야 한다.
자기관리리츠의 문제점에 대한 분석결과 및 활성화 방안은 다음과 같다.
첫째, 자기관리방식의 효율성에 대한 인식을 높이기 위해 자산운용 전문인력의 상근 등 자기관리방식만의 장점과 차별성을 강조한 홍보가 필요하다.
둘째, 투자시 가장 중요한 고려 요인인 수익률에 대한 제고를 위해 기업은 다양한 수익구조를 만들어야하고, 정부는 투자자산 제한에 있어 조건부 완화와 세제혜택 등의 개선이 필요하다.
셋째, 일반투자자들은 자산운용 전문인력의 상근을 이유로 자기관리리츠에 긍정적이며 투자 의향이 있기 때문에 자산운용 전문인력의 체계화된 육성을 위해 협회 및 교육기관의 협력을 통해 사업적으로 시도해야 한다.
넷째, 관리감독의 강화를 위해 국가뿐만 아니라 민간기업 등의 제2차적인 관리감독을 통한 투자자 보호 방안이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the enforcement of the "Real Estate Investment Company Act," the applicable law of REITs, steady efforts have been made to revitalize the market after a total of 32 revisions, and as of December 31, 2019, there are a total of 247 operating REITs with assets exceeding 48.7 trillion won. Among them, only four self-management REITs operate as a substantial company. The asset size of self-management REITs accounts for a very low ratio of 0.5 trillion won, and in order to revitalize self-management REITs, investment should be made in self-management REITs, where trust is secured as an actual company and asset management specialists are full-time.
Therefore, this study conducted empirical analysis on general investors in the Seoul metropolitan area in order to find out factors for poor investment in REITs and measures to promote self-management REITs.
From the results of the study, the following conclusions were obtained on the impediment factors and activation plan of REITs investment:
First, active publicity is needed to induce changes in investment perception to general investors, and indirect investment awareness and REITs awareness should be increased through promotion marketing well-suited for each social class.
Second, there is a need to enhance reliability and accessibility by enabling ordinary people to make investments in REITs through public corporations, banks, securities firms and insurance companies and there is a need to improve the system for listed REITs or public offerings to enable general investors to easily invest.
Third, the development of various products, such as specialized representative goods, and the establishment of REITs centering on the real estate products favored by each class should be promoted.
Fourth, investors should be protected through a variety of reliable investment indicators.
The analysis results and activation measures for the problems of self-management REITs are as follows:
First, in order to raise the awareness of the efficiency of self-management methods, there is a need to emphasize and promote the advantages and differences of self-management methods, such as full-time full-time employees of asset management specialists.
Second, in order to enhance the return rate, which is the most important factor to consider in investing, companies must create various profit structures, and the government needs to improve such things as conditional easing and tax benefits in limiting investment assets.
Third, since general investors are positive about and willing to invest in self-management REITs on the grounds of full-time employment of asset management specialists, they should make business attempts through cooperation from associations and educational institutions to systematically foster asset management professionals.
Fourth, measures to protect investors through secondary management supervision of not only the state but also private enterprises are needed to strengthen management supervision.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅲ
• 그 림 목 차 ⅴ
• 국 문 초 록 ⅵ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 3. 연구의 구성 5
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 7
• 제1절 리츠(REITs)의 도입배경 및 변천 7
• 1. 리츠(REITs)의 도입배경 7
• 2. 리츠(REITs)제도의 변천 9
• 제2절 리츠(REITs)의 의의 및 특성 15
• 1. 리츠(REITs)의 의의 및 유형 15
• 2. 리츠(REITs)의 특성 및 운영구조 21
• 3. 리츠(REITs)투자의 장점 및 기대효과 27
• 제3절 자기관리리츠의 개념 28
• 1. 자기관리리츠의 개념 28
• 2. 자기관리리츠의 설립 및 운영조건 29
• 3. 자기관리리츠의 특성 30
• 제4절 선행연구의 고찰 31
• 1. 선행연구의 고찰 31
• 2. 선행연구와의 차별성 37
• 제3장 우리나라 리츠 현황 및 해외리츠제도 38
• 제1절 리츠의 현황 38
• 1. 우리나라 리츠 현황 38
• 2. 자기관리리츠의 현황 42
• 제2절 해외리츠제도 및 시사점 49
• 1. 해외리츠제도 49
• 2. 시사점 52
• 제3절 리츠의 저해요인 54
• 1. 리츠투자의 저해요인 54
• 2. 자기관리리츠의 문제점 56
• 제4장 실증분석 59
• 제1절 실증분석의 개요와 분석방법 59
• 1. 설문대상 및 실시 59
• 2. 설문조사 기준 59
• 3. 분석방법 60
• 제2절 연구조사의 분석 61
• 1. 조사대상자의 인구 통계학적 특성 61
• 2. 응답자의 일반적 투자 인식 63
• 3. 응답자의 리츠 투자 인식 73
• 4. 자기관리리츠 투자 인식 90
• 제3절 연구의 요약 95
• 제5장 결론 97
• 제1절 결론 97
• 제2절 연구의 한계 100
• 참고문헌 101
• 부록 105
• Abstract 109