미국에서의 토지이용 규제의 이중구조로서 부동산권에 부착된 규약(covenants)의 조정법리

국문 초록 (Abstract)

본고에서는 토지이용에 관한 사인 간의 협약의 법적 의의의 관점을 얻기 위해서, 미국에서의 용도지역 설정계획과 규약의 조정 법리에 대해서 기초적인 고찰을 실시했다.
미국에서는 주 차원의 판례의 대부분에서 공적 토지이용 규제를 대표하는 용도지역(zoning)과 사적 토지이용 규제 방법인 규약(covenants)이 서로 독립해서 존재하고 법적으로 상관없는 것이므로 상호독립의 원칙이라고 부르는 법리가 확립되어 있다. 이것이 인정되는 것은 용도지역 설정계획이 경찰권의 행사로서 구체화되는 것에 비하여, 규약(covenants)이 민사상의 계약의 조항인 점에서 차이가 난다. 또한 이 아래에서는 양자의 규제 내용에 차이가 있을 때 보다 강력한 제재가 결과적으로 우선 적용된다. 이 때문에 용도지역 설정계획이 규약(covenants)으로 사실상 변경할 수 있다. 또, 지방공공단체가 규약(covenants)을 집행하는 것은 인정되지 않고 또 규약(covenants)에 반하는 용도지역 설정계획의 집행이 불법으로 되지도 않는다. 이처럼 용도지역의 설정과 규약(covenants)은 상호독립이 원칙이지만, 상황변화의 법리를 적용하고 법원이 예외적으로 규약의 집행을 거부할 경우 규약에 해당하는 상황의 변화를 나타내는 것으로 용도지역 설정계획의 변경이 고려될 수 있어서 이 의미로는 용도지역(zoning)이 규약(covenants)에 전혀 영향을 미치지 않는 것은 아니라 할 수 있다.
미국에서는 규약(covenants)이 민사상의 계약에 대응하는 것이라는 점에 거의 의심 받지 않고 있음에도 불구하고, 일정한 요건 하에서 토지의 승계인에 대해서도 집행이 가능하며 게다가 그것을 공적 토지이용 규제에 관하여 규정하는 학설이 있는 것은 우리의 건축협약의 법적 성질에 관한 논의에 있어서도 매우 시사적이다. 물론, 그러한 형태는 규약의 체결에 행정청의 관여가 필요하지 않고, 토지의 승계인에 대한 규약(covenants)의 집행이 보통법(common law) 및 형평법(equity law) 상의 것으로 발전하여 온 것에서 유래한다고 생각되기 때문에, 우리의 건축협약과 문제 상황을 달리하고 있다. 그러나 미국에서는 주택 소유자 단체가 규약(covenants)을 사용할 경우 지방공공단체에 대한 것과 동질의 법적 통제를 해야 한다는 논의가 있으며, 이는 우리의 건축협약에 관한 행정계약설과 유사한 문제로 의식되는 것이다. 규약(covenants)이 민사상의 계약으로 보는 것에서 보면, 건축협약의 법적 성질에 대한 민사상의 계약설과 행정계약설의 대립이 반드시 본질적인 게 아니지 않느냐는 의문이 생긴다.
미국에서 규약에 용도지역 설정계획에 유사한 기능이 있다는 토지이용 규제의 이중구조를 상의하고 있음을 볼 때, 사인 간의 협약에 따른 토지이용 규제를 활용하는데 있어서, 그 적정화를 도모하는 것 외에 원래 민주적 통제의 대상으로 되어 온 국가나 지방공공단체에 따른 토지이용 규제의 존재 의의가 다시 관여할 수 있는 것인 것처럼 보인다. 이를 위한 작업은 사인 간의 협약에 따른 토지이용규제와 국가나 지방공공단체의 그것과의 상호관계를 규율하는 법리의 해명에 관여하고, 어디 까지 사인간의 협약을 법적으로 존중해야 할 요청이 있는지 여부 또 그것에 국가나 지방공공단체에 대한 것과 동질의 법적 통제를 미칠 당위성을 검토해야 하는 전제이다. 이 점에서 미국에서의 논의가 시사적인 것은 용도지역 설정계획과 규약(covenants)을 비교할 때 민주적 정통성과 권리보호의 시점뿐만 아니라, 토지이용 규제의 포괄성, 계획성, 유연성, 효율성 등의 제반 요소들이 검토대상으로 된 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록
• I. 서론
• II. 미국 부동산 법에서 규약(covenants)의 위치
• Ⅲ. 용도지역(zoning)과 규약(covenants)의 관계
• Ⅳ. 상황변화의 법리와 용도지역(zoning)
• V. 결론
• 참고문헌
• ABSTRACT

참고문헌 (Reference)

1 성은영, "생활환경 개선을 위한 주민주도형 건축협약 제도 연구" 건축도시공간연구소 35-, 2013

2 이재희, "국가 행위(State Action) 확장 이론의 수용 가능성과 한계 ― 특히 평등권 보장과 관련하여 ―" 한국공법학회 41 (41): 167-193, 2013

3 성은영, "건축협정제도의 활용 방안" 건축도시공간연구소 (82) : 2013

4 서수정, "건축법 제정·개정이유" 법제처 2011

5 芝池義一, "行政法総論講義" 有斐閣 239-, 2006

6 石井昇, "行政法の争点" 有斐閣 289-, 1990

7 大橋洋一, "行政法" 有斐閣 346-356, 2004

8 遠藤博也, "現代型行政と取消訴訟" (45) : 166-, 1983

9 市原昌三郎, "改訂第2版行政法講義" 法学書院 177-, 1996

10 大橋洋一, "建築協定の課題と制度設計" 68 (68): 75-, 2001

11 荒秀, "建築協定の法的性質" (1) : 153-, 1976

12 亀田健二, "建築協定の法的問題一私人間合意と行政との関係についての一考察" 17 (17): 15-, 1983

13 寺尾美子, "アメリカ土地利用計画法の発展と財産椛の保障(一)" 100 (100): 50-, 1983

14 西田辛介, "アメリカ土地利用法における計画相互間の垂直的調整システム(一): プランニングの州規模化・広域化と地方公共団体一" (59) : 23-, 2004

15 西田辛介, "アメリカ土地利用法における一貫性原則の形成(上)" 99 (99): 159-160, 2001

16 Bradley C. Karkkainen, "Zoning: A Reply to The Critics" 10 : 45-, 1994

17 Edward M. Bassett, "Zoning" 184-186, 1936

18 "Yeremiah 29:11, Inc. v. Seifert. 284 Kan. 468. 161 P.3d 750. 753 (2007)"

19 "West Hill Baptist Church v. Abbate, 261 N.E.2d 196, 200 (Ohio Ct. Com. Pl Summit County 1969)"

20 "Wal-Mart Stores, Inc. v. Ingles Mkts., Inc., 581 S.E.2d 111, 116 (N.C. Ct. App. 2003)"

21 "Wahrendorff v. Moore, 93 So.2d 720, 722 (Fla 1957)"

22 "Vorenberg v. Bunnell, 257 Mass. 399, 153 N.E. 884, 887 (1926)"

23 "Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 47 S.Ct. 114, 71 L.Ed. 303 (1926)"

24 "Township of Maplewood v. Margolis, 141 A. 564, 565 (N.J. Ch. 1928)"

25 Susan F. French, "Toward A Modern Law of Servitude: Reweaving The Ancient Strands" 55 : 1261-, 1982

26 Paul McCarthy, "The enforcement of Restrictive Covenants in France and Belgium: Judicial Discretion and Urban Planning" 73 : 48-50, 1973

27 Mary M. Ross, "The Zoning Process:Private Land-Use Controls and Gated Communities; The Impact of Private Property Rights Legislation, and Other Recent Developments in the Law" 28 : 801-, 1996

28 Marc A. Weiss, "The Rise of the Community Builders" 68-72, 1987

29 Laura T. Rahe, "The Right Exclude: Preserving the Autonomy of the Homeowners’" 34 : 521-, 2002

30 Gerald Korngold, "The Emergence of Private Land Use Controls in Large-Scale Subdivisions: The Companion Story to Village of Euclid v. Ambler Realty Co." 51 : 617-, 2001

31 Michael J.D. Sweeney, "The Changing Role of Private Land Restrictions: Reforming Servitude Law" 64 : 661-,

32 Michael A. Heller, "The Boundaries of Private Property" 108 : 1173-1174, 1999

33 "St. Luke’s Evangelical Lutheran Church of Country Homes v. Hales. 534 P.2d 1379, 1381 (Wash. Ct. App. 1975)"

34 "South Shore Homes Ass’n. v. Holland Holiday’s, 219 Kan. 744, 549 P.2d 1035, 1044 (1976)"

35 "Singleterry v. Albuquerque, 96 N.M. 468, 632 P.2d 345, 347 (1981)"

36 "Rogers v. City of Jerseyville, 552 N.E.2d 1314, 1318 (Ill, 4th. Dist Ct. App. 1990)."

37 "Rofe v. Robinson, 415 Mich. 345, 329 N.W.2d 704, 707. 708 (1982)"

38 "River Heights Assocs. v. Batten, 267 Va. 262, 591 S.E.2d 683, 689-690 (2004)"

39 "Ridge Park Home Owners v. Pena, 88 N.M. 563, 544 P.2d 278, 279 (1975)"

40 Wilford Lundberg, "Restrictive Covenan, and Land Use Control: Private Zoning" 34 : 199-, 1973

41 Gerald Korngold, "Resolving the lntergenerational Conflicts of Real Property Law: Preserving Free Markets and Personal Autonomy for Future Generations" 56 : 1569-1571, 2007

42 David J. Kennedy, "Residential Associations as State Actors: Regulating the Impact of Gated Communities on Nonmembers" 105 : 761-, 1995

43 David Weissmann, "Removing Restrictive Covenants as Burdens to a Disaster Response" 20 : 45-, 2006

44 Roger Bernhardt, "Real Property" 213-, 2005

45 Charles E. Clark, "Real Covenants and Other Interest Which Run with the Land" 1947

46 David L. Callies, "Ramapo Looking Forward: Gated Communities, Covenants, and Concerns" 35 : 177-178, 2003

47 "Pumo v. Mayor and Council of Fort. Lee, 134 A. 122, 122 (N.J. 1926)"

48 J. Gorden Hylton, "Property Law and The Public Interest: Case and Material" 578-610, 2007

49 Evan McKenzie, "Privatopia: Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government" 1994

50 Robert H. Nelson, "Privatization the Neighborhood: A Proposal to Replace Zoning in the Private Collective Property Right, Existing Neighborhoods" 7 : 827-, 1999

51 Paula A Franzese, "Privatization and its Discontents: Common Interest Communities and the Rise of Government for ‘The Nice’" 37 : 335-, 2005

52 Valerie Jaffee, "Private Law or Social Norms? The Use of Restrictive Covenants in Beaver Hills" 116 : 1302-, 2007

53 A. Dan Tarlock, "Private Land Use Controls: What is the Public Interest?" 3-, 1989

54 Thomas E. Roberts, "Private Land Use Controls: Enforcement Problems with Real Covenants and Equitable Servitudes in North Carolina" 22 : 749-, 1987

55 John Wiley, "Private Land Use Controls, Barriers to Solar Development: The Need for State Legislation" 1 : 281-, 1979

56 Michael S. Goodrich, "Private Land Restrictions in Texas: A Need lor Greater Legislative Control" 15 : 575-, 1983

57 "Phillips v. Lawler, 259 Mich. 567, 244 N.W. 165, 166 (1932)"

58 "Owens v. Cornfield, 614 S.W.2d 698 (Ark. Ct. App. 1981)"

59 "Olivier v. Berggren, 136 So.2d 325 (La. 4th. Cir. Ct. App. 1962)"

60 "Oak Ridge Builders, Inc. v. Bryant, 252 So.2d 169, 172 (La. 3d. Cir. Ct. App. 1971), writ denied 259 La. 945, 253 So.2d 384 (1971)"

61 "Nelson v. Town of Belmotn 274 Mass. 35, 174 N.E. 320, 324"

62 "Myers v. Smith, 171 N.E.2d 744, 746 (Ohio 9th. dist. Ct. App. 1960)"

63 "Morgan v. Matheson, 362 Mich. 535, 107 N.W.2d 825, 828"

64 "Maurer v. J.C. Nichols Co., 207 Kan. 315, 485 P.2d 174, 177"

65 "Mason v. Farmer, 80 N.M. 354, 456 P.2d 187, 193"

66 "Ludgate v. Somerville, 121 Or. 643, 256 P. 1043, 1045"

67 "Lebo v. Johnson, 349 S.W.2d 744, 751-572 (Tex. Civ. App. 1961)"

68 Bernard H. Siegan, "Land Use Without Zoning" 1972

69 Julian Conrad, Juergensmeyer, "Land Use Planning & Control Law" 657-, 1998

70 Robert Ellickson, "Land Use Controls" 650-, 2000

71 John R, Nolon, "Land Use" 29-34, 2006

72 Robert R. Wright, "Land Use" 39-40, 2000

73 "Kramer v. Nelson, 189 Wis. 560, 208 N.W. 252, 254"

74 "Kalenka v. Taylor, 896 P.2d 222, 227(Alaska. 1995)"

75 "Jenney v. Hynes, 282 Mass. 182, 184 N.E. 444, 448"

76 "Hysinger v. Mullinax, 204 Tenn. 181, 319 S.W.2d 79"

77 "Hutchens v. Bella Vista Village Property Owners’ Ass’n, 110 S.W.3d 325, 329(Ark. Ct. App. 2003)"

78 Hurd v. Hodge. 334 U. S. 24, "Hurd v. Hodge. 334 U.S. 24,68 S.Ct 847, 852-853 (1948)"

79 "Hisle v. Sambrook, 346 Mich. 680, 78 N.W.2d 649, 651 (1956)"

80 "Hirsch v. Hancock, 343 P.2d 959 (Cal. 2d. Dist. Ct. App. 1959)"

81 "Heitkemper v. Schemeer, 146 Or. 304, 29 P.2d 540, 544 (1934)"

82 "Grubel v. MacLaughlin, 286 F.Supp. 24 (D.V.I. 1966)"

83 "Green v. Jones, 135 A. 802, 802 (N.J. 1927)"

84 "Dolan v. Brown, 338 III. 412, 170 N.E. 425, 428 (1930)"

85 George W. Liebmann, "Devolution of Power to Community and Block Associations" 25 : 364-372, 1993

86 "Cupola Golf Course. Inc. v. Dooley. 179 Vt 427, 898 A.2d 134 (2006)"

87 "Cunningham v. Hiles, 395 N.E.2d 851, 854(Ind. Ct. App. 1979)"

88 "Crawford v. Senosky, 128 Or. 229, 274 P. 306, 308"

89 Richard A. Epstein, "Covenants and Constitutions" 73 : 919-924, 1988

90 "Cooper v. Kovan, 349 Mich. 520, 84 N.W.2d 859, 865"

91 James A. Kushner, "Comparative Urban Planning Law" 225-, 2003

92 David L. Callies, "Common Intent Communities: An Introduction" 37 : 325-, 2005

93 "Cogliano v. Lyman, 370 Mass. 508, 348 N.E.2d 765 (1976)"

94 "Clintwood Manor, Inc. v. Adams, 287 N.Y.S.2d 235 (N.Y. App. Div. 1968)"

95 "City of Gatesville v. Powell, 500 S.W.2d 581, 583 (Tex. 10th. Dist. Civ. App. 1973)"

96 Robert R. Wright, "Cases and Materials-On Land Use" 155-156, 1997

97 "Burnett v. Heckelman, 456 N.E.2d 1094, 1097 (Ind. 1st Dist. Ct. App. 1983)"

98 "Burgess v. Magarian, 214 Iowa 694, 243 N.W. 356, 358"

99 "Brideau v. Grissom, 369 Mich. 661, 120 N.W.2d 829, 832"

100 "Bonanza, Inc., v. McLean, 242 Kan. 209, 747 P.2d 792, 797"

101 "Bluett v. County of Cook, 153 N.E.2d 305, 306-307 (Ill. lst Dist App. Ct. 1958)"

102 "Bates Mfg. Co. v. Franklin Co., 218 A.2d 366, 368"

103 "Barton v. Moline Properties, Inc., 121 Fla. 683, 164 So. 551, 556"

104 "Barner v. Chappell, 266 Va. 277, 585 S.E.2d 590"

105 Robert C. Ellickson, "Alternatives Zoning: Covenants, Nuisance Rules and Fines as Land Use Controls" 40 : 681-, 1973

106 "Allen v. Avondale Co., 135 Fla. 6, 185 So. 137, 138"

107 "Abrams v. Shuger, 336 Mich. 59, 57 N.W.2d 445, 446"