공인중개사제도의 문제점 및 개선방안에 관한 연구 = A study on the problems and improvements of real estate agent system

국문 초록 (Abstract)

사람이 살아가는데 있어서 기본적으로 필요한 세 가지 필수요건을 의․ 식․주라고 할 수 있는데, 그 세 가지 중 ‘주’에 해당하는 것이 바로 부동산이다. 부동산은 우리 삶의 터전이자 중요한 재원이고 삶의 질과 밀접한 관련이 있는 중요한 요소로서, 동시에 한 국가를 구성하는 기본적 요소가 되기도 하기 때문에, 부동산이 지니는 자산 가치를 한 마디로 표현하는 것은 결코 쉽지 않다.
자본주의 경제원리 하에서는 부동산이라는 재화도 수요와 공급의 원칙에 따라 쉴 새 없이 流轉하게 되는데, 현대사회는 인구의 폭발적인 증가로 인하여 도시화, 개방화, 세계화현상이 더욱 가속화되고 있으며, 이에 따라 부동산에 대한 관심과 수요도 날로 증대하고 있다.
그 결과 부동산거래의 원활화를 도모하기 위한 부동산중개활동은 점점 더 중요한 의미와 가치를 지닐 수밖에 없으며, 부동산의 거래를 포함하여 이와 관련된 제반 업무를 담당하고 있는 중개업자의 기능과 역할 또한 중요하다고 아니할 수 없는 것이다.
그럼에도 불구하고 부동산중개업과 중개업자로서의 공인중개사에 대한 소비자의 인식이 정착되지 못하고 있는 것이 우리나라의 실정이다.
우리나라에 있어서 부동산중개업은 부동산중개업법 관련 효시가 된 1890년의 ‘객주거간규칙’에서 출발하여, 일제강점기이었던 1922년 조선총독부 경기도령 제10호로 제정된 ‘소개영업 취제규칙’에 의하여 규율되어 왔었다.
해방 후 1961년에는 ‘소개영업법’을 제정하였으며, 1975년에 이르러 ‘소개영업법’ 개정에 대한 논의 끝에, 8년이 지난 1983년에 종전의 ‘소개영업법’을 폐지하고 새로이 ‘부동산중개업법’을 제정하였다. 그리고 2005년에 들어와 ‘부동산중개업법’을 전부 개정하면서 법률의 제명을 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 변경하게 되었던 것이다.
‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’의 입법취지는 중개업자의 부동산 실거래가 신고의무를 강제화함으로써, 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하고자 하는 것이었다. 즉 그 당시 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있었던 이중계약서 작성을 금지하고 실거래가격에 기초하여 과세가 이루어지도록 하기 위한 제도적 장치이었던 것이다.
그러나 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’은 그동안 무려 14회에 걸친 개정을 통해서도, 법의 명칭을 포함하여 부동산거래신고제도, 중개수수료, 공인중개사 자격시험, 공인중개사 과다배출, 형식적인 실무교육 등 많은 문제점이 지적되는 등 논란이 있었으며, 이에 대한 개선책도 꾸준히 제기되어 왔다.
오늘날 부동산의 가치는 종전의 보전가치에서 이용가치의 방향으로 그 무게중심이 이동하고 있으며, 보다 높고 새로운 이용가치를 창출하고 이를 극대화하는 방향으로 부동산시장이 확대․개편되고 있다. 그러나 현재 우리나라의 부동산시장과 중개업은 이러한 환경변화에 대응하기에는 자생적인 한계가 있다.
산업의 고도화와 개방화, 세계화에 따라 날로 변화하는 부동산중개업의 환경에 적응하면서 이에 수반되는 적절한 경쟁력을 갖추기 위해서는, 위에서 언급한 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’에서 노출된 여러 문제점 이외에도 아직도 개선되어야 할 부분들이 적지 않다.
예컨대, 현행 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’을 다른 전문자격사와 같이 자격사중심의 법으로 제정하여 공인중개사의 전문성과 공신력을 높이면서 중개서비스의 수준을 향상하고, 중개업자의 업무영역을 확대시키며, 부동산관련 서비스업을 총괄하기 위하여 부동산중개업의 대형화를 유도함으로써, 체계적이고 신속한 복합적서비스를 제공하는 것 등이 그것이다.
급속하게 변화하는 21세기 부동산유통시장의 활성화와 발전과정에서, 그 일익을 담당하고 있는 중개시장의 변화와 개선작업을 위해서는, 부동산중개시장에서 중추적 기능과 역할을 담당하고 있는 공인중개사의 자질향상과 이와 관련된 제반제도의 개선이 선행되어야 할 것이다.
따라서 본 연구는 현행 우리나라 부동산중개업의 개선을 위하여 그 중추적 기능과 역할을 담당하고 있는 공인중개사와 관련된 제반제도의 문제점을 검토하고 그 개선책을 제시함으로써, 부동산중개업 발전에 기여할 목적에서 수행하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Our life requires three essentials of clothes, food, and housing, which last refers to real estate. As a crucial basis of our life and source of income, realty constitutes an important factor closely related to the quality of life. At the same time, it is an essential element that composes a nation, so it is not easy to define the asset value of real estate in one single word.
In capitalist economy, real estate as goods is involved in endless flux according to the mechanics of demand and supply. In today’s world, with its explosive population growth, urbanization, liberalization, and globalization accelerate, thus increasing interest in and demand for real estate.
As a result, as what facilitates real estate transactions, a real estate agent’s job should get greater significance and value, and the same is true of the function and role of an agent who is charged with general affairs related to real estate transactions.
Yet, it is undeniable in Korea that consumer perception is not established with regard to the real estate agent’s business and licensed real estate agents.
Real estate agent business in Korea dates back to Gaekju geogan gyuchik (‘Rule on Business Brokerage’) of 1890 which was the beginning of the legislation on the real estate agent business. It developed into Sogae yeongeop chwije gyuchik (‘Rule on Brokering Business’), which was enacted in 1922 as Decree No. 10 of Gyeonggi Province under the Japanese Colonial Government in Korea during the period of Japanese Occupation.
Following the National Liberation, Brokering Business Act was enacted in 1961, and discussions of revision of Brokering Business Act began in 1975 and lasted for eight years until in 1983, the existing Brokering Business Act was abolished and Real Estate Agent Business Act was enacted. And in 2005, with the total revision of Real Estate Agent Business Act, the title of the law was changed to Act on the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions.
The purpose of the enactment of Act on the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions was to establish transparency and fairness in real estate transaction by stipulating the obligation of a real estate agent to report actual trade value of a real estate. Specifically, it was an institutional device intended to prohibit creation of double copies of a contract, then a cause of real estate speculation and tax evasion, and thereby ensure taxation based on actual trade value.
Through the past fourteen revisions of Act on the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions, there have been controversies involving many issues such as the title of the law, real estate transaction report system, real estate agent fee, Licensed Real Estate Agent Exam, excessive supply of Licensed Real Estate Agents, and perfunctory work training, while improvements have steadily been suggested.
Today’s real estate value is shifting its focus from preservation value to use value, with the real estate market expanding and reorganizing toward creation and maximization of newer and greater use values. However, current real estate market and real estate agent business have too many autogenic limitations to ably respond to such environmental changes.
In order to adjust to the real estate agent business environment that changes with industrial advancement, liberalization, and globalization and thereby secure appropriate viability, we have to address other problems in addition to the above-mentioned issues related to Act on the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions.
For example, it is necessary to upgrade the professionalism and public trust related to licensed real estate agents, improve their services, and expand their operational areas by revising Act on the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions into a licensee-focused legislation just like other licensee-related laws, and provide systematic and prompt complex services by inducing enlargement of real estate agent businesses with a view to encompassing real estate related services.
While real estate distribution market undergoes vitalization and development in the rapidly changing 21st century, qualifications for real estate agents who perform crucial functions and roles in the market and related institutions must be improved to ensure changes and upgrade of real estate agent market.
In this light, this study has been conducted to improve the current real estate agent business of Korea with a view to contributing to the development of real estate agent business by examining issues with all the institutions related to Licensed Real Estate Agents who perform crucial functions and roles in it and thereby presenting improvements.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 4
• 제 2 장 공인중개사제도 일반론 6
• 제 1 절 공인중개사제도의 의의 6
• 1. 부동산중개와 중개업의 이론적 기초 6
• 2. 우리나라 부동산중개업 관련법의 연혁 11
• 3. 공인중개사제도의 개요 24
• 제 2 절 공인중개사제도의 사회적 기능 28
• 1. 공인중개사제도의 목적 28
• 2. 공인중개사제도의 사회적 기능 29
• 제 3 절 공인중개사의 현황 31
• 1. 공인중개사 현황 31
• 2. 부동산중개업계 현황 34
• 제 4 절 외국의 부동산중개제도 34
• 1. 미국 34
• 2. 영국 37
• 3. 일본 38
• 4. 독일 40
• 5. 우리나라와 외국의 부동산중개제도의 비교 40
• 제 3 장 공인중개사 제도의 문제점 43
• 1. 공인중개사 과다배출과 부동산중개업의 경영난 43
• 2. 공신력과 전문성의 결여 44
• 3. 형식적인 실무교육의 문제점 44
• 4. 공인중개사 자격시험의 문제점 45
• 5. 종합부동산서비스시스템 부재의 문제점 46
• 6. 현행 공인중개사법의 문제점 47
• 7. 부동산거래신고제의 문제점 49
• 8. 중개수수료의 문제점 50
• 제 4 장 공인중개사제도의 개선방안 52
• 1. 공인중개사시험 합격자의 수급조절 52
• 2. 공신력과 전문성의 확보 52
• 3. 공인중개사 교육의 내실화 53
• 4. 공인중개사 자격시험제도의 개선 54
• 5. 종합부동산서비스시스템의 확립 56
• 6. 현행법의 명칭변경의 필요성 57
• 7. 공인중개사법 제정의 필요성 58
• 8. 부동산거래신고제도의 개선 59
• 9. 중개수수료의 형평성 및 자율화 60
• 제 5 장 결론 62
• 참고문헌 67
• ABSTRACT 70