不動産投資 活性化를 위한 REITs에 관한 硏究 = (A) Study on the REITs to promote the investment of real estate

국문 초록 (Abstract)

그 동안 우리 나라의 부동산투자는 정부의 규제와 후진적 부동산시장구조 때문에 투기와 감각에 의한 투자가 주를 이루었다. 그러나 IMF사태 이후 우리 경제의 구조조정과 IMF체제의 조기극복을 달성하기 위해 부동산가격 안정과 부동산거래의 활성화를 위해 방향을 전환하였다.
본 논문은 부동산 투자활성화를 위한 REITs에 관한 연구로서, 먼저 부동산 투자에 관한 일반이론을 고찰하였고, 이를 토대로 REITs에 대한 투자가들의 인식과 정보유통 과정을 설문조사 기법을 이용하였다. 그리고 REITs에 대한 인식정도를 분석하기 위해서 6개의 연구주제를 설정하여 실증분석을 실시하였다. 분석결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 연령·학력·소득이 높을수록 리츠에 대해 자세히 알고 있었으며 투자의향도 높은 것으로 나타났다.
둘째, 부동산 투자회사의 투자대상에 따른 연간 배당되는 수익률에 대한 인식의 차이를 살펴보면 쇼핑센터의 경우가 가장 높은 수익률을 희망하고 있으며, 나대지의 경우가 상대적으로 가장 낮은 수익률을 희망하는 것을 알 수 있다.
셋째, 리츠에 대한 정보를 많이 알고 있을 수록 리츠에 대한 인지도가 배당되는 수익률에 대하여 높게 희망하고 있음을 알 수 있다.
넷째, 간접투자 의사와 부동산투자 경험의 영향에 따르면, 부동산 투자경험이 없을 수록 부동산투자 의사가 높은 것으로 나타났다.
다섯째, 리츠 시행 시 부동산투기 우려와 부동산투자경험의 관계에 따르면, 부동산투자경험이 풍부한 사람일수록 리츠 시행 시 부동산 투기 우려가 없어질 것이고, 부동산시장이 안정될 것으로 기대하고 있는 것으로 나타났다.
여섯째, 성별에 따른 부동산 투자정보 획득경로에 따르면, 최근 부동산 투자 시 부동산에 대한 정보 획득 경로에 대하여 남자가 여자에 비해 부동산 전문가에게 정보를 획득하는 비율이 높게 나타났다.
이와 같은 실증분석결과 다음과 같은 시사점을 제시할 수 있다.
첫째, 일반국민들에게 부동산거래에 따르는 복잡한 절차나 지식 없이도 소액자금으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공할 것이다.
둘째, IMF 체제 이후 부실 금융기관의 정리 및 기업의 구조조정 과정에서 다량의 부동산 매물이 부동산시장에 쏟아져 나왔는데 이를 소화할 수 있는 부동산투자회사는 새로운 부동산의 수요를 창출함으로써 중요한 하나의 대안이 될 수 있을 것이다.
셋째, 서민 대상의 임대주택 공급 확대에 기여할 것이다.
넷째, 개발사업에 필요한 자금을 자본시장을 통하여 일반국민 또는 기관 투자자로부터 직접 조달할 수 있게 될 것이다.
다섯째, 우리 나라 부동산시장의 선진화 및 효율화를 도모하는 데에도 크게 기여할 것이다. 본 리츠 제도도입을 통해 리츠가 명실공히 종합부동산서비스기관으로 성장·발전할 경우 시장개방 이후 타 부문에 비해 낙후되어 있는 부동산서비스 부문도 국내에 본격 진출하고 있는 외국계 부동산회사와의 경쟁에 당당히 맞설 수 있는 역량을 확보할 수 있을 것이다.
여섯째, 리츠 제도도입은 부동산 증권화를 더욱 촉진하고, 부동산시장의 투명화, 수익성에 기초한 자산운용 등을 통하여 우리 나라부동산시장에 외자유입을 확대하는데 크게 기여할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate investment used to be completed through intuition until now because of the governmental restrictions and the undeveloped structure of real estate market. But It is changing a direction to activate the deals of real estate and the stability of real estate price to get out of setback of economy and finish the IMF system early.
As this study is about the key of REITs to activate the real estate investment, the general theories is consided and on the basement of this consideration. It was surveyed with the conception of investors and the process of informational distribution over REITs. It set up six main topics to analyze the level of recognition about REITs and used empirical analysis. The results of analysis are as follows.
First, The higher ages, the level of education and the incomes are, the more we know about REITs and the higher intention of investment showed.
Second, Given the recognition of earning rate to be divided per a year according to targets of real estate company, It results that the shopping centers hope the highest earning rate and raw land are known to hope the lowest earning rate.
Third, the more REITs is known, the more the recognition of REITs which is divided is excepted of the earning rate.
Fourth, Accounting on willingness of the indirect investment and the experiences of the real estate investment, the more it showed not to have experiences of the real estate investment, the more it represented to have intentions to invest the real estate.
Fifth, depending on relation between concerns of real estate speculation and experiences of real estate investment while REITs are conducted, results are showed that those who have a lot of experience of real estate investment are likely to expect the stability of real estate market and not to have concerns about real estate.
Sixth, given a channel of real estate information up to sex, men showed to collect informations more than women on current real estate investment.
As a result, these indication are at follows.
First, this study suggested to supply opportunities to public considering a small amount of money without complex process and knowledges following the deal of real estate.
Second, while reconstructions of ailing bank organizations and reforming of company are underway after happening a IMF crisis, many companies are selling. Additionally, it has proposal, which they sell the companies to have potential to merge the ailing companies. It would be further alternative way to boost economy by increasing the demands of real estate.
Third, it is necessary to extend the rental houses for the working classes.
Fourth, the desperate fund through the capital market, would be delivered to people and investors of organization directly.
Fifth, it would be efficient to serve our advanced real estate market and efficiency. The introduction of REITs would take step in order to compete against foreign companies neck and neck .
Sixth, the introduction of REITs would promotes the being bond of the real estate and contribute to increase flow of foreign currencies with the operation of assets based on the transparency and benefit of real estate markets.

목차 (Table of Contents)

• 國文要約 = ⅰ
• 目次 = iii
• 表 目次 = ⅴ
• 그림 目次 = ⅵ
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 問題의 提起와 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 6
• 1. 硏究範圍 = 6
• 2. 硏究方法 = 9
• 第2章 不動産投資와 리츠에 대한 理論的 考察 = 12
• 第1節 不動産投資의 意義 = 12
• 1. 不動産投資의 槪念과 特性 = 12
• 2. 不動産投資의 決定 = 17
• 3. 不動産投資의 主要對象 = 18
• 第2節 不動産投資의 危險과 포트폴리오 = 32
• 1. 投資危險과 收益 = 32
• 2. 투자위험의 종류 = 36
• 3. 부동산투자의 포트폴리오 이론 = 40
• 第3節 리츠의 意義 = 42
• 1. 리츠의 槪念 = 42
• 2. 리츠의 特性 = 45
• 第3章 리츠의 各國의 實態 = 47
• 第1節 外國의 事例 = 47
• 1. 美國 = 47
• 2. 日本 = 56
• 3. 호주 = 59
• 4. 홍콩 = 63
• 5. 영국 = 65
• 第2節 韓國의 現況 = 67
• 1. 導入背景 = 67
• 2. 制度的 特性과 導入效果 = 68
• 第4章 리츠에 대한 認識의 實態分析 = 74
• 第1節 分析의 틀 = 74
• 第2節 調査設計 및 分析技法 = 75
• 第3節 分析結果 = 80
• 第5章 結論 = 125
• 第1節 調査結果의 要約 = 125
• 第2節 調査의 示唆點 및 硏究의 限界 = 129
• 參考文獻 = 132
• 附錄 = 135
• ABSTRACT = 153