주택개발사업의 리스크요인 인식비교 연구 : 우량 시공사, 시행사, 금융사를 중심으로 = A Study on the Differences in Recognition of Risks Factors in Housing Development Business

국문 초록 (Abstract)

서브 프라임 등 부동산 금융 위기로 인한 부동산업계의 급속한 냉각으로 최근 미분양 아파트가 크게 늘어나는 등 건설시장이 경색되어 왔고 이로 인해 수많은 건설업체가 부도를 맞았거나 직면하게 되었다.
주택개발사업이 기업의 수익성 제고에 기여하는 실질적인 대안이 되기 위해서는 사업추진 각 주체별로 내재된 리스크 요인들을 사전에 파악하고 점검하여 이를 개선할 필요가 있다. 이러한 리스크 요인들을 어떻게 관리하느냐에 따라 특정사업의 수익과 나아가 사업의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다.
이를 위해 본 연구는 SPSS를 이용하여 주택개발사업 특성 파악을 위한 빈도분석, 주택개발사업의 리스크요인을 파악하기 위한 요인분석과 그 신뢰성을 검증하기 위해 신뢰도분석을 실시하였다. 또한 집단별 리스크에 대한 인식의 차이를 알아보기 위한 분산분석과 리스크요인에 대한 전문가집단의 의견 청취를 위하여 표적집단면접을 실시하였다.
분석결과, 주택개발사업에서 리스크가 차지하는 비중을 크게 인식하고 있으며, 세 집단 중 금융사가 이를 가장 크게 인식하는 것으로 조사되었다. 민원리스크의 안전 및 자연재해에서 시행사와 금융사간, 주변 교통 인프라에서 시행사와 금융사간에 인식의 차이가 있는 것으로 파악되었으며, 금융리스크의 차입금 상환에서 시공사와 금융사간에 인식의 차이가 있는 것으로 나타났다. 또한, 정책리스크의 인허가 등 행정업무에서 시공사와 금융사간, 시행사와 금융사간, 시장리스크의 거시경제동향에서 시공사와 금융사간에 인식의 차이가 있는 것으로 분석되었다.
이어서 FGI 결과, 주택사업 자금, 차입금 상환, 분양 대금, 공사비 증가, 미분양 발생의 금융리스크를 주택개발사업에서 중요하게 고려하여야 하며, 인허가 등 행정업무, 주택정책의 일관성, 세제 및 금리정책, 주택에 대한 규제의 정책리스크를 제거하는 것이 바람직해 보인다. 연구의 분석결과를 바탕으로 시사점을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 금융리스크가 매우 중요한 것으로 분석되었으므로 최근 주택경기가 침체되어 있는 상황을 감안하여 주택보증의 한도를 높이는 등 이를 현실화하는 것이 바람직할 것으로 보인다.
둘째, 정책리스크의 불필요한 각종 규제는 조속히 해제하여 주택경기 활성화 및 주택개발사업의 리스크를 줄이는 것이 필요해 보인다.
셋째, 주민협의회 상시 가동과 공청회 등을 개최하여 주민의견 등을 수렴함으로써 민원리스크의 발생을 최소화하여야 할 것이다.
넷째, 시장리스크에서는 분양시장의 분위기, 소비심리 회복을 위한 조치들이 강구되어야 하는데, 이를 위해 분양가 제도에 관한 연구가 필요하며, 소비자의 태도 변화를 면밀히 관찰할 필요가 있을 것으로 보인다.
다섯째, 금융사는 다양한 리스크관련 정보를 시공사와 시행사에 제공하고, 지도감독 기능의 강화와 상생 협력관계를 구축하여 인식의 차이를 줄이는 노력이 필요해 보인다.
여섯째, 주택개발사업에서의 리스크는 상호 유기적으로 작용하므로, 리스크관리 방안의 하나로 이를 데이터 베이스화 하여 체계적으로 관리하는 것은 시급히 해결해야할 과제이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, the construction market in South Korea has been so tight with a rapid increase in unsold apartments due to a sudden cooling of the real estate industry caused by financial crises such as the sub-prime crisis. Hence, a number of construction companies have dishonored a bill or are facing a risk of doing so.
Risk factors that are inherent in each business entity promoting the housing development business need to be identified in advance, checked, and relieved in order for the business to become a substantial alternative contributing to the profitability of companies. It is no exaggeration to say that success or failure of the business as well as profits depends on how you control those risk factors.
For this purpose, this study performed a frequency analysis for understanding features of the housing development business using the SPSS, a factor analysis for grasping risk factors of the business, and a reliability analysis for verifying the reliability. In addition, this study implemented a variance analysis for comprehending the differences in recognizing risks between groups and a focus group interview (FGI)for listening to opinions of experts on risk factors.
As a result of analysis, constructors, developers, and financial companies are found to be recognizing the importance of risks in the housing development business to be great. Of the three groups, financial companies are found to put the biggest emphasis on risks. In the area of civil complaint risks, it is found there are differences in recognition of safety and natural disasters and in recognition of surrounding transportation infrastructure between developers and financial companies. Also, it is found there are differences in recognition of redemption between constructors and financial companies in the area of financial risks.
In addition, it is found there are differences in recognition of administration including approvals and permissions of policy risks between constructors and financial companies, and between developers and financial companies. Moreover, it is found there are differences in recognition of macroeconomic trends between constructors and financial companies in the area of market risks.
Next, as a result of the FGI, it is found financial risks including funds for housing business, redemption, price of new apartments, increase in construction cost, and unsold apartments must be regarded as important in the housing development business. It seems desirable to eliminate policy risks including administration such as approvals and permissions, consistency of housing policy, tax system, interest rate policy, and housing regulations. The implications based on the analysis results of this study are as follows.
First, as financial risks are found to be very important, it seems desirable to take realistic measures such as raising the limitations of housing guarantee, considering the recent downturn of the real estate business.
Second, it is found various unnecessary regulations included in the policy risks need to be abolished as soon as possible in order to vitalize the real estate business and reduce risks in the housing development business.
Third, it seems desirable to minimize the civil complaint risk factors by continuously running a residents’ council and holding public hearings, thereby collecting residents’ opinions.
Fourth, measures for recovering the atmosphere in the apartment market and consumer sentiment must be devised in the area of market risks. In order to do that, study on the apartment price system is in need, and it is necessary to closely observe the changes in consumers’ attitudes.
Fifth, it seems that financial companies need to make efforts to decrease the differences in recognition by providing a variety of risk-related information to constructors and developers, strengthening functions of guidance and supervision, and building cooperative relations with each other.
Sixth, as risks in the housing development business work in a mutually organic way, it seems it is an effective risk-management plan to make a database of risks and control it systematically.

Keywords: Housing development business, risk factors, constructors, developers, financial companies.

목차 (Table of Contents)

• 차 례
• 1. 서 론 ............................................................................................... 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 ................................................................................... 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 ................................................................................... 3
• 1.2.1 연구의 범위 .......................................................................................... 3
• 1.2.2 연구의 방법 .......................................................................................... 4
• 2. 주택개발사업에 관한 이론적 고찰 ............................................. 7
• 2.1 주택개발사업의 이해 ................................................................................. 7
• 2.1.1 주택개발사업의 개념 .......................................................................... 7
• 2.1.2 주택개발사업의 유형과 특징............................................................ 11
• 2.1.3 주택개발사업의 절차 ........................................................................14
• 2.1.4 주택개발사업의 현황 ......................................................................... 16
• 2.2 주택개발사업 리스크 .................................................................................25
• 2.2.1 리스크의 정의 ..................................................................................... 25
• 2.2.2 리스크의 유형 ..................................................................................... 27
• 2.2.3 리스크의 관리 .................................................................................... 30
• 2.3 주택개발사업 리스크에 관한 선행연구 ............................................. 37
• 2.3.1 선행연구 고찰 ..................................................................................... 37
• 2.3.2 선행연구와의 차별성 ...................................................................... 40
• 3. 연구 설계 .................................................................................................. 42
• 3.1 연구를 위한 분석틀 .................................................................................. 42
• 3.1.1 연구모형 ............................................................................................... 42
• 3.1.2 측정지표설정 ....................................................................................... 43
• 3.2 조사대상 및 표집방법 ........................................................................... 45
• 3.2.1 조사대상 ............................................................................................... 45
• 3.2.2 자료수집 및 분석방법 ...................................................................... 45
• 3.2.3 설문지 내용 ......................................................................................... 47
• 4. 연구 결과 ............................................................................................. 48
• 4.1 조사대상자의 특성 ............................................................................... 48
• 4.1.1 조사대상자의 일반적 특성 ............................................................. 48
• 4.1.2 조사대상자의 주택개발사업 특성 .................................................. 49
• 4.2 주택개발사업의 리스크요인 ................................................................ 52
• 4.2.1 요인의 타당성과 신뢰성 ................................................................. 52
• 4.2.2 집단 간 인식의 차이 .................................................................. 54
• 4.2.3 FGI(표적집단면접) .......................................................................... 62
• 4.2.4 시사점 ...................................................................................................... 64
• 5. 결론 .............................................................................................................. 65
• 참고문헌 ............................................................................................................. 68
• 부록
• 설문지 ................................................................................................................... 72
• 부록
• 표적집단면접(FGI) ....................................................................................... 76
• ABSTRACT .................................................................................................... 81