부동산 간접투자기구 투자결정 요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

논문 개요
본 연구는 자기관리형 리츠를 통한 부동산 개발사업 투자시에 투자의사를 결정하는 데 있어서 부동산 시장 요인, 금융 시장 요인, 자사의 자본 구조 요인 등이 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 분석하였다. 이를 위해 부동산개발 투자금융그룹과 리츠 관련기관의 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하여 AHP 방식과 구조방정식 모형을 통하여 중요도 인식 평가와 가설 검증을 수행하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다.
첫째, 부동산 시장 요인, 금융 시장 요인, 자본 구조 요인, 수익률 지각 요인, 위험요소 지각 요인, 투자요소결정 요인에 대한 중요도 평가를 한 결과, 다른 요인들은 중요도가 비교적 높게 나타났으나 자본 구조 요인은 낮게 나타났다. 부동산개발 사업자의 자기 자본구조와 상관없이 부동산시장이 활성화되고 금융시장이 안정화되어 있으면 부동산 개발금융투자실무자들은 시장에 적극 참여한다. 그러나 부동산시장이 침체기에 있거나 금융시장이 혼란하면, 자기 자본구조 비율이 높다고 하더라도 시장에 참여하지 않는다는 것을 보여주는 결과이다. 또한 자기관리형 리츠사의 실무자를 실증분석한 결과 부동산 시장 요인, 금융 시장 요인, 자본 구조 요인이 수익률 지각 요인에 정(+)의 영향을 미치고 있기는 하나, 상대적으로 자본 구조 요인은 낮은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 부동산 개발금융 관련그룹 실무자 중요도 평가에서 가장 낮은 평가를 받는 것과 자기관리형 리츠사 실무 관계자들의 견해가 일치함을 보여주었다.
둘째, 부동산 시장 요인, 금융 시장 요인, 자본 구조 요인이 위험요소 지각 요인에 미치는 영향을 살펴보면, 부동산 시장 요인, 금융 시장 요인, 자본 구조 요인은 위험요소 지각 요인에 음(-)의 영향을 미치고 있으나 금융 시장 요인은 유의하지 않아 가설이 기각되었다.
부동산개발금융투자자가 시장에 적극 개입하여 활발한 활동을 하면 투자금이 상승하게 되어 위험요소에 노출되는 빈도는 높아진다. 금융 시장 요인이 부동산 시장 요인, 자본 구조 요인과 다른 결과로 나타난 까닭은 금융시장의 특성상 외부 요인에 비교적 자유롭게 대응하며 시장개입을 투자자 스스로 조절할 수 있기 때문이다. 이는 위험요소 지각에 따라 음(-)의 영향력을 감소시킬 수 있도록 강제할 수 있음을 보여주는 결과이다. 또한 부동산시장이 긍정적이고 자기 자본 비율이 낮으면 부동산개발 사업자의 수익은 높아지지만, 금융시장의 상태는 위험요소 지각에 있어서 별다른 영향을 미치지 못함으로 나타났다.
셋째, 수익률 지각은 투자의사 결정에 정(+)의 영향을 주지만, 이에 비해 위험요소 지각은 투자의사 결정에 음(-)의 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 위험요소를 지각하게 되면 일반 투자자는 시장에 개입하지 않으려는 성질을 가지고 있기 때문에 투자의사 결정에 음(-)의 영향력을 미치는 것이 일반적이다. 그러나 리츠사 실무자들은 투자의사 결정시 위험보다는 수익률을 우선으로 하여 투자결정에 영향을 주는 요인으로 적용하기 때문에 채택되지 못하고 기각된 것으로 판단된다.
부동산개발 사업은 고수익과 고위험의 성질을 가지고 있기 때문에 투자자의 성향에 따라 수익이 높다고 판단되면 위험을 감수하더라도 시장에 개입할 여지가 충분히 존재한다. 또한 리츠 운영자가 위험요소를 감수하고 수익률에 치중하면서 도덕적 해이 문제로 인한 신뢰도 저하가 초래된다. 이는 리츠의 발전에 장애 요인으로 작용하고 있는 것이 현실이기 때문에 가설이 채택되어야 하나 실상은 유의하지 않을 수 있기 때문에 기각되었다.
한편 부동산 시장 요인, 금융 시장 요인, 자본 구조 요인, 수익률 지각 요인, 위험요소 지각 요인, 투자의사결정 요인에 있어서 차이가 있는지를 분석한 결과, 성별에 따라서 부동산 시장 요인은 유의한 차이를 보였다. 여성보다 남성이 부동산 활동을 주도적으로 하기 때문에 실물시장을 바라보는 관점이 성별에 따라 다르게 나타난 것이라고 할 수 있다.
연령에 따른 차이 분석 결과는 투자의사 결정에서 유의한 차이를 보였는데, 젊은 층은 상대적으로 투자의 여력이 떨어지는 것으로 나타났다. 이는 직접적 투자자로 나서기 위해서는 여유자금을 운용할 수 있느냐 없느냐가 문제되기 때문이라고 해석할 수 있다.
학력에 따른 차이 분석 결과는 수익률 지각 요인과 위험요소 지각 요인이 유의한 차이를 보였다. 학력이 높을수록 긍정적 평가를 하는 것으로 나타났는데, 학력이 낮으면 수익률과 위험요소에 대해 저평가를 함으로써 투자 의사결정에 쉽게 접근하여 리스크를 높일 수 있는 위험을 내포하고 있는 것으로 해석할 수 있다.
경력에 따른 차이 분석 결과 모든 요인에서 유의한 차이를 보였다. 경력이 많을수록 점차 높은 평가를 하는 것으로 나타났고 경험이 많을수록 위험 요인을 지각하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 위험요소 지각 요인에서는 경력이 가장 낮은 5년 미만의 경력자가 가장 높은 평가를 함으로서 경험이 많을수록 위험 요인에 대응하지 못하는 것으로 볼 수 있다.
이상과 같이 본 연구는 부동산 개발비

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 7
• 3. 연구의 내용 및 구성 8
• Ⅱ. 이론적 고찰 11
• 1. 부동산 개발사업의 유형 및 현황 11
• 가. 부동산 개발의 개념 및 의의 11
• 나. 부동산 개발사업의 절차 14
• 다. 부동산 시장 환경영향 요인 15
• 2. 부동산 개발사업의 위험요소 및 투자 의사결정 21
• 가. 부동산 개발사업의 위험요소 21
• 나. 부동산 개발사업 투자 의사결정 25
• 다. 부동산 개발금융 투자 위험관리 26
• 3. 부동산 개발사업의 자금조달 방법 및 현황 29
• 가. 부동산 개발금융의 개념 29
• 나. 부동산 개발금융 자금조달의 유형 31
• 4. 투자의사 결정 및 리츠 관련 선행연구 고찰 35
• 5. 리츠(REITs)의 개념 39
• 가. 리츠(REITs)의 정의 39
• 나. 리츠(REITs)의 유형 및 현황 42
• 다. 자기관리형 리츠 48
• 라. 자기관리형 리츠의 차별성 50
• 마. 자기관리형 리츠 발전을 위한 문제 연구 56
• Ⅲ. 연구설계 65
• 1. 연구모형 및 가설설정 65
• 가. 연구의 모형 65
• 나. 가설의 설정 66
• 2. 변수의 조작적 정의 72
• 가. 부동산 시장 요인 72
• 나. 금융 시장 요인 73
• 다. 자본 구조 요인 73
• 라. 수익률 지각 요인 74
• 마. 위험요소 지각 요인 74
• 바. 투자의사 결정 요인 75
• 3. 조사설계 및 분석 방법 75
• 가. 자료수집 및 조사변수의 선정 75
• 나. 분석 방법 78
• Ⅳ. 실증분석 79
• 1. 부동산개발 투자금융 관련그룹 79
• 가. AHP분석 표본의 인구통계학적 특성 81
• 나. 소결 89
• 2. 자기관리형 리츠사(개발전문 포함) 91
• 가. AMOS분석 표본의 인구통계학적 특성 91
• 나. 주요 특성별 분석 방법과 결과 93
• 다. 인구특성에 따른 차이분석 94
• 라. 타당성 및 신뢰도 분석 100
• 마. 구조방정식 모형의 적합성 검증 104
• 3. 가설의 검증 107
• 4. 분석 결과 논의 111
• Ⅴ. 결론 114
• 1. 연구 결과의 요약 및 시사점 114
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구방향 118
• 참고 문헌 120
• ABSTRACT 125
• 부록(설문지양식) 128

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