不動産開發事業에서 프로젝트 파이낸싱 活用方案에 관한 硏究 = (A) study on the project financing utilization in the real estate development project

국문 초록 (Abstract)

프로젝트 파이낸싱(Project Financing)이란 특정프로젝트 자체의 현금흐름과 자산을 담보로 하여 사업주와는 별도로 당해 프로젝트의 수행을 위해 설립된 특수목적회사인 프로젝트 회사가 주체가 되어 비소구 또는 제한적 소구방식으로 자금을 조달하는 금융기법으로서 SOC 민간투자와 같은 대규모위험이 존재하는 사업에 대한 조달방법으로서 사업주의 신용이나 물적 담보가 아닌 당해 프로젝트 자체의 경제성에 근거를 두어 자금을 조달하는 금융기법을 말한다. 정부에서는 일련의 세계경제위기와 맞물려 지속적인 하강국면을 맞고 있는 국내경제의 침체심화를 근절하고, 재정지출과 유동성 공급의 증대를 통하여 경기 부양과 금융시장 안정을 도모하고자 신탁법과 사회간접 자본시설에 대한 민간투자법을 도입하였고 현재는 프로섹트를 수행할 민간자본의 유치를 촉진하기 위해 「프로젝트금융투자회사법(안)」 이 국회 계류중이다. 이렇게 다양한 형태로 프로젝트 파이낸싱 관련 제도들이 도입되면서 프로젝트에 관련된 저변이 확충되었다.
부동산 프로젝트 파이낸싱 사업은 별도의 특수목적회사(SPC)를 설립하여 당해 회사의 신용도에 상관없이 사업성에 기초하여 자금이 지원되므로 금융지원 활성화가 가능해진다. 또한 프로젝트금융투자회사법(안)」 이 통과되면 금융기관도 여신한도 등 자산운용상의 제한에서 자유로울 수 있다. 이렇게 SPC 설립을 통하여 프로젝트 파이낸싱을 적극 활용하면 주택 및 부동산개발, 설비 및 통신의 증실, 자원개발 등 대형 프로젝트의 시행 및 사회간접자본을 확충하는데 금융지원을 통한 활성화로 내수 진작 및 경기 활성화가 가능해 질 수 있을 것이다. 그러기 위해서는 기술적 타당성(Feasibility Analysis)과 재정분석(Financial Analysis) 등이 철저하게 수행되어야 할 것이다. 우리나라에서는 2000년 이후 프로젝트 금융에 대한 인식이 확산되어 SOC뿐만 아니라 주택건설 등의 대규모 부동산개발사업, 영화산업 등에 프로젝트 금융이 도입되고 있으나 전체 프로젝트 금융의 성공률이 매우 저조한 실정이다. 이는 현재 부동산을 둘러싼 제반 여건이 완전한 형태의 프로젝트 파이낸싱 기법을 활용하기에는 많은 제약이 따르기 때문이다. 그러므로 동 금융기법을 활용하기 위해 기존의 기업금융과 결합한 변형된 형태로 활용할 수 있고 또한, 향후 동 금융기법이 정착되고 제반 여건이 마련될 경우, 장기임대계약을 담보로 한 동 금융기법의 활용도 가능할 것으로 예상된다. 그리고 프로젝트 파이낸싱과 ABS의 결합을 통한 이용도 가능할 것이며, 다양한 투자재원을 활용하여 프로젝트 파이낸싱 사업의 안정성을 기할 수도 있을 것이다. 이를 위해서는 법적·제도적 개선점과 기업 및 금융기관의 인식 제고가 이루어져야 할 것이다.
관련법이 제정되어 부동산 개발 분야에 있어 다양한 프로젝트 이해관계인의 보증과 금융참여를 통하여 위험을 분산할 수 있는 프로젝트 파이낸싱의 장점을 활용하게 된다면 부동산컨설팅 및 금융부문에서도 새로운 방식의 금융방식이 자리를 잡고 부동산 자본시장은 더욱 역동적으로 도약의 발판을 마련할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 초록 = ⅰ
• 목차 = ⅲ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰 = 5
• 제1절 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징 = 5
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 개념 = 5
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 일반적인 특징 = 6
• 3. 프로젝트 파이낸싱의 발전과정 = 8
• 제2절 프로젝트 파이낸싱의 기본적 이해 = 10
• 1. 프로젝트 파이낸싱과 기업금융 = 10
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 구조 및 참여자 = 12
• 3. 프로젝트 파이낸싱의 자금구조 = 22
• 제3절 프로젝트 파이낸싱 위험의 종류 및 관리방안 = 25
• 1. 위험의 종류 = 25
• 2. 위험의 관리 = 34
• 제3장 프로젝트 파이낸싱의 현황 및 사례분석 = 37
• 제1절 프로제트 파이낸싱의 세계적 현황 = 37
• 1. 전체적 추이 = 37
• 2. 사업유형별 현황 = 38
• 3. 사업규모별 분포 = 39
• 4. 지역별 분포 = 40
• 5. 차입비율별 분포 = 41
• 제2절 국내 프로젝트 파이낸싱의 현황 = 43
• 제3절 국내 프로제트 파이낸싱 사례분석 = 47
• 1. Woolim e-BIZ Center 프로젝트 파이낸싱 사례 = 47
• 2. 한국토지공사 용인 죽전지구 프로젝트 파이낸싱 사례 = 54
• 제4절 미국주택건설사업의 프로젝트 파이낸싱 = 59
• 1. 주택건설금융의 절차 및 구조 = 59
• 2. 프로젝트 파이낸싱을 통한 자금조달 = 61
• 3. 각종 위험의 분석 = 61
• 4. 대출결정 및 이자율 결정 = 63
• 5. 위험관리 방법 = 64
• 6. 기타사항 = 65
• 7. 우리나라 주택건설금융에 대한 시사점 = 66
• 제4장 프로젝트 파이낸싱 문제점과 활용방안 = 68
• 제1절 국내 프로젝트 파이낸싱의 문제점 = 68
• 1. 비소구 금융방식의 미정착 및 장기금융시장 미발달 = 68
• 2. 수익성 미흡으로 사업분야 편중 = 69
• 3. 사업 타당성 평가가 전문기관 부재 = 70
• 제2절 프로제트 파이낸싱 활용방안 = 72
• 1. 변형된 형태의 프로젝트 파이낸싱 활용방안 = 72
• 2. 장기임대 계약을 담보로 한 프로젝트 파이낸싱 활용방안 = 75
• 3. 프로젝트 파이낸싱과 ABS 결합방안 = 77
• 4. 다양한 투자재원 활용 = 77
• 5. 프로젝트 파이낸싱 적용방식 다양화 = 78
• 6. 대규모 택지 개발 등 사업분야 확대 = 82
• 7. 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 적극활용 = 82
• 제3절 프로제트 파이낸싱의 활성화 방안 = 84
• 1. 제도상 문제점과 개선방안 = 84
• 2. 전문협의체 구성 = 86
• 3. 전문성을 갖춘 연구기관의 설립 = 86
• 제5장 결론 = 88
• 참고문헌 = 90